나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13485 [1] 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제102동 제12층 제1203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울두산초등학교" 북측 인근에 위치한 "미림에이클 래스" 제102동 제12층 제1203호로서, 인근은 업무시설(오피스텔), 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 증 제반 교통상황 은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 중 제12층 제1203호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(접 합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지 역(2015-08-27)(서울특별시고시 재2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령 부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13485 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제102동 제12층 제1203호

용도: 오피스텔

감정가: 337,000,000원

토지 면적: 10.10㎡ (약 3.05평)

건물 면적: 28.63㎡ (약 8.66평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, "서울두산초등학교" 북측 인근에 자리한 "미림에이클래스" 오피스텔 제102동 12층 1203호입니다.

주변은 업무시설(오피스텔), 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

건물 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

건축물대장상 토지는 인접지 대비 등고평탄한 세장형으로, 오피스텔 건축 용도로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 중 12층에 해당하며, 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 6월 3일에 접수된 부산지방법원 2024카단103297 가압류(채권자: 주택도시보증공사)입니다.

이보다 후순위 권리인 을구 3번의 주택임차권(권리자: 이승언)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

경매 신청 채권자인 주택도시보증공사는 총 284,000,000원의 채권(가압류 10,000,000원 + 강제경매 274,000,000원)을 가지고 있습니다.

집합건물 등기부상 소유권보존은 2021년 7월 14일에 박은식 외 2명 명의로 이루어졌으며, 이후 공유자전원지분전부이전, 주택임차권, 가압류, 강제경매 순으로 등기되었습니다.

주요 등기 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 박은식 외 2명 (2021-07-14)

* 공유자전원지분전부이전: 정철현 (2021-08-18)

* 주택임차권: 이 (보증금 274,000,000원, 2021-07-29 확정, 2021-08-17 전입) - 말소 예정

* 가압류 (말소기준권리): 주택도시보증공사 (10,000,000원, 2024-06-03)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (274,000,000원, 2025-11-25) - 말소 예정

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

* 보증금: 274,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-17

* 확정일자: 2021-07-29

* 대항력: 없음

주의사항:

본 건의 임차인(주택도시보증공사)은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 인수할 임차보증금이 없음을 명확히 합니다.

인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 금천구 독산동 지역은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하여 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

"미림에이클래스" 오피스텔 단지 내에 위치하며, 주변에 학교(서울두산초등학교)가 인접해 있습니다.

주변에 다수의 오피스텔이 있어 직장인 및 1인 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

교통 접근성이 좋고 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있어 상권 자체는 안정적인 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

서울두산초등학교가 인근에 있어 교육 환경으로 고려될 수 있습니다.

건물 내에는 총 46대의 주차가 가능한 시설이 마련되어 있으며, 승강기 등 기본적인 편의 시설을 갖추고 있습니다.

건물이 2021년에 사용 승인되어 비교적 신축에 속하며, 오피스텔(102동, 총 88호실)로서의 기능과 편의성을 갖추고 있습니다.

도보 거리 내에 편의점 등 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 및 공동담보로 진행되는 물건으로, 경매 과정에서 추가적인 조건이나 변동 사항이 발생할 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

임차인(주택도시보증공사)이 매수인에게 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행된다는 점은 매수자에게 유리하지만, 이 조건이 원만히 이행되는지를 반드시 확인해야 합니다.

건축물대장상 2021년 사용승인이므로 비교적 신축 건물이지만, 향후 건물 유지보수 및 관리 상태에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

주변 지역에 대한 외부 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설이나 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 서울 금천구 독산동 소재 "미림에이클래스" 오피스텔로, 2021년에 준공된 비교적 신축 건물입니다.

권리 분석상 모든 인수 부담 있는 권리는 말소될 예정이며, 특히 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 반환 청구권 포기 조건으로 인해 매수인이 인수할 임차 보증금은 없습니다.

감정가 337,000,000원 대비 최근 거래 사례(2025년 6월 30일, 11층, 전용 29.71㎡ 기준 279,000,000원)를 비교할 때, 감정가가 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

하지만 인수 부담이 없고 신축급 오피스텔이라는 점을 감안하면, 적절한 입찰가 산정을 통해 투자 가치를 확보할 수 있을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 사용 승인으로 비교적 최신 건물이어서 초기 관리 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 임차인의 권리가 매각 조건으로 소멸되어, 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역에 위치하여 임대 공실 위험이 상대적으로 낮습니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 대중교통 이용이 용이하고, 주변에 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래 사례는 2025년 6월 30일, 본 건과 유사한 전용면적(29.71㎡)의 11층 오피스텔이 279,000,000원에 직거래된 기록이 있습니다.

본 물건의 감정가는 337,000,000원으로, 이는 최근 실거래가 대비 약 17.5% 높은 수준입니다.

임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

최근 시세와 감정가, 그리고 인수 부담 없음 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 결정하는 것이 합리적입니다.

최근 실거래가 279,000,000원을 기준으로, 층수(12층) 및 기타 제반 조건을 감안하여 입찰가를 산정합니다.

따라서 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위 내에서 시장 상황 및 경쟁 강도를 고려하여 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (최초 입찰 시 최저 매각 가격이 감정가보다 낮게 책정될 수도 있으므로, 법원 공고를 반드시 확인하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.