나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104435 [1] 서울특별시 동작구 상도동 299-30 승원주택 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지녕 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 "서울 당곡중학교" 북서측에 위치하며 주변환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재함

교통상황

본건까지 차량 진출입 자유로우며 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통 여건 무난시됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 다세대주택 중 2층 202호 로서 되벽 : 붉은색 외벽타일로 마감 내벽 : 벽지로 마감 창호 : 샤시창임

이용상태

다세대주택 으로 이용됨 (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 주차장, 엘리베이터 등 설비

토지의 형상 및 이용상태

사다리형태로 인접도로 대비 등고평탄하고 공동주택 건부지로 이용됨

인접 도로상태등

북서측으로 소로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2020-11-27)(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)((대상자:외국인 등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.08.26-2026.8.25.)) 토지거래계약관한허가구역(2025-10-15)((대상:아파트, 지정기간:2025.10.20-2026.12.31)) [추가기재사항] 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

- 임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 행사하고, 매수인에 대한 대항력 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 동의함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104435 (1)

채권자: 주OOOOOOO

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 299-30 승원주택 2층202호

용도: 다세대주택

토지면적: 20.81㎡ (약 6.30평)

토지지분: 20.8112㎡

건물면적: 26.70㎡ (약 8.08평)

건물지분: 26.7㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가 요약

감정가: 260,000,000원 (2억 6천만원)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 다세대주택 중 2층 202호

이용상태: 다세대주택으로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 "서울 당곡중학교" 북서측에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약상 소유권 보존 및 이전 등기가 되어 있으며, 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류(2023-09-08, 1,279,000,000원)보다 후순위인 여러 권리들이 존재합니다. 강제경매 개시 결정(2025-11-24, 250,000,000원) 또한 말소기준권리 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 주택도시보증공사(정 )

보증금: 250,000,000원 (2억 5천만원)

차임: 0원

전입일자: 2021-02-05

확정일자: 2020-12-14

대항력: 없음

본건의 임차인인 주택도시보증공사(정 )는 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 또한, 물건명세서 및 주의사항에 따르면 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하였습니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 권리 인수 여부

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요는 별도 확인 필요)

본 경매 절차를 통해 등기부상 대부분의 권리는 말소될 예정이며, 임차인의 보증금 또한 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 시세 정보(2026년 7월 거래 사례)를 분석한 결과, 연립/다세대 주택의 거래 금액은 다음과 같습니다.

- 2026년 7월, 55.64㎡ (약 18.39평) 규모의 다세대 주택이 6억 4천만원에 거래되었습니다 (평당 약 3,480만원).

- 2026년 7월, 41.1㎡ (약 13.59평) 규모의 다세대 주택이 6억 9천 5백만원에 거래되었습니다 (평당 약 5,114만원).

- 2026년 7월, 41.16㎡ (약 13.59평) 규모의 다세대 주택이 7억 4천만원에 거래되었습니다 (평당 약 5,445만원).

본건은 26.70㎡ (약 8.08평) 규모이며, 감정가는 2억 6천만원입니다. 이를 평당가로 환산 시 약 3,210만원 수준입니다.

제공된 시세 자료는 본건보다 연식이 오래된(1986년~1995년식) 건물들의 거래 사례이며, 면적 또한 본건보다 더 넓은 편입니다. 본건은 2018년 신축 건물이라는 점을 감안하면, 평당가로 비교 시 주변 시세 대비 감정가가 높지 않다고 볼 수 있습니다. 다만, 소형 면적임을 고려해야 합니다.

4.2. 투자 가치

본건은 신축 건물(2018년 준공)로 비교적 양호한 상태이며, 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. 상도동 지역의 지속적인 주거 수요를 고려할 때, 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

"서울 당곡중학교"가 인근에 위치하며, 교육환경보호구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육적인 환경이 조성되어 있습니다. 다만, 교육환경보호구역의 최종적인 사항은 반드시 관할 교육청에 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 및 허가 여부를 확인해야 할 수 있습니다. (지정기간: 2025.08.26-2026.8.25. 및 2025.10.20-2026.12.31.)

교육환경보호구역 지정으로 인해 향후 건물 증축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 동작구 상도동에 위치한 신축 다세대주택으로, 명확한 권리 관계와 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없으며, 낙찰 후 명도 또한 원활할 것으로 예상됩니다. 주변 신축 건물 시세와 비교 시 감정가가 합리적인 수준으로 판단되며, 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다. 다만, 교육환경보호구역 등 관련 규제 사항에 대한 최종 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

- 2018년 신축 건물로 비교적 최신식 시설 보유

- 임차인 보증금 인수 부담 없음

- 명확한 권리 관계 및 비교적 수월한 명도 예상

- 상도동의 안정적인 주거 지역 내 입지

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2억 6천만원이며, 신축 건물임을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 제공된 주변 시세 자료는 연식이 오래된 대형 면적 위주로, 본건과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가인 2억 6천만원을 기준으로, 보수적으로 2억 5천만원에서 3억원 사이에서 검토하는 것을 권장합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 최근 실거래가 추가 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.