나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13448 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 310-1 동부에이스 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 "오류역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 본건 유사 다세대주택과 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 근거리에 지하철 1호선 "오류역"이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 건물 내 제5층 제502호로서, 외벽 : 외장석붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 공동현관보안설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 3필지 일단의 사다리형 토지로서, 다세대주택(15세대) 및 제2종근린생활시설(사무소, 4호) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 20m 내외, 동측으로 노폭 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 개봉동 310-1 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선 (2) 개봉동 310-31, 310-32 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13448 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 310-1 동부에이스 제5층 제502호

건물명: 동부에이스

용도: 다세대주택

건축년도: 2014년 (사용승인일 기준)

감정가: 271,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 18.90㎡ (약 5.7평)

건물면적: 38.70㎡ (약 11.7평)

토지지분: 18.9㎡

건물지분: 38.7㎡

건물 총 층수: 7층

본건 소재 층수: 5층

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 "오류역" 동측 인근에 위치합니다. 주위에는 본건과 유사한 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능합니다. 인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 "오류역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

2.3. 도로

본건은 북측으로 노폭 약 20m, 동측으로 노폭 8m의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑5 압류 (통영세무서장, 2022-03-04)

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권 이전: 이혁제 (2014-06-30), 구미 (2019-12-26), 정혜림 (2021-04-26)

* 주택임차권: 오문희 (을3, 2023-12-20, 금액 270,000,000원, 말소 예정)

* 압류: 통영세무서장 (갑5), 구로구 (갑7)

* 가압류: 서민금융진흥원 (갑6)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑8, 2025-11-24, 금액 270,000,000원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 오문희 (주택도시보증공사)

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-10

* 확정일자: 2021-11-19

* 배당신고일자: 2023-12-20

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 조건부 매각.

3.4. 인수 보증금

0원

3.5. 임차인 관련 주의사항

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 본건의 경우, HUG가 경매 신청 채권자이기도 하므로, 경매 조건이 충족되면 임차인의 보증금 채권은 소멸될 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 일대에 위치하며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 본건 건물(동부에이스)은 제2종근린생활시설(사무소) 및 공동주택(다세대주택)으로 이용되고 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 유사 다세대주택의 매매가는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 7일 거래: 서울 구로구 개봉동 365-4 (2002년 건축, 58.32㎡) - 210,000,000원

* 2026년 7월 1일 거래: 서울 구로구 개봉동 330-8 (2002년 건축, 51.48㎡) - 250,000,000원

* 2026년 7월 1일 거래: 경기 광명시 개봉동 342-1 (1993년 건축, 41.52㎡) - 139,500,000원

본건 건물은 2014년 준공으로 주변 시세 사례의 건물들보다 건축 연도가 신축에 해당합니다. 본건의 건물 면적은 38.70㎡ (약 11.7평)으로, 비교 대상 매물 중 가장 작은 면적입니다. 2002년식 51.48㎡ (약 15.6평) 건물이 2.5억 원에 거래된 것을 감안하면, 평당 가격은 약 1,600만원 수준입니다. 본건에 동일한 평당 가격을 적용 시 11.7평 * 1,600만원/평 = 약 1억 8,720만원으로 산정됩니다. 하지만 본건이 더 신축이라는 점을 감안하면 이보다 높은 가격으로 거래될 가능성이 있습니다. 감정가 2.71억 원은 최근 거래 사례의 최고가보다 높은 수준이나, 신축 연식과 HUG 보증금액(2.7억 원)을 고려한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육

본건 소재지는 교육환경보호구역으로 지정되어 있으며, 이에 대한 자세한 사항은 남부교육청에 확인이 필요합니다.

5.2. 편의시설

지하철 1호선 오류역 인근에 위치하고 있어 역 주변 상업 시설 이용이 가능하며, 건물 자체에도 제2종근린생활시설이 포함되어 있어 기본적인 편의시설 접근이 용이합니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 본건 건물 인근에 주거 환경을 저해할 만한 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 조건부 매각: 임차인(HUG)의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인에게 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다. 다만, HUG가 경매 신청 채권자이므로 해당 조건은 충족될 가능성이 높습니다.

* 토지이용계획상 제한: 제3종일반주거지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.), 향후 매각 시 이 부분에 대한 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 개봉동의 역세권에 위치한 신축 다세대주택으로, 입지 조건과 건물 상태는 양호한 편입니다. 권리 관계는 복잡하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 및 HUG 관련 조건부 매각 사항은 경매 참여 시 반드시 확인해야 할 중요 사항입니다. 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정되었으나, 신축 연식과 HUG의 보증금액을 감안한 것으로 보입니다. 토지이용계획상 일부 제한 사항은 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 구로구 역세권 다세대주택으로 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 2014년 준공으로 비교적 신축 건물이라 수리 비용 발생이 적을 것으로 예상됩니다.

* 주변 지역의 개발 가능성 및 교통망 확충으로 인한 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 271,000,000원

최근 실거래 사례 및 본건 건물 연식(2014년)과 면적(38.70㎡, 약 11.7평)을 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 유사한 면적의 신축 건물 거래가격을 참조하여, 2002년식 51.48㎡(15.6평) 건물이 2.5억 원에 거래된 점과 본건이 더 신축임을 감안하여, 예상 입찰가는 210,000,000원 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.