나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13290 [1] 서울특별시 구로구 신도림동 433-24 힐스테이트신도림역센트럴 제4층 제408호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 신도림동 소재 "신도림중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 동유형의 오피스텔, 주상용건물, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철1호선 "구로역" 등 이 소재하여 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 업무시설 및 제1,2종근린생활시설 건물 내 제4층 제408호로서, 외벽 : 화강석 및 알루미늄판넬 마감 등 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방시설로서 승강기설비, 주차장설비, 화재탐지설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 업무시설 및 제1,2종근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측, 북동측, 북서측으로 경인로, 경인로61길, 경인로59길과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2016-12-01)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2016-12-01)(접합), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계는 미상임. ② 본건이 소재한 건물은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 옥탑1층 및 옥탑2층이 표기되어 있지 않으나 집합건축물대장(표제부)상 옥탑2층(면적 - 99.789㎡ / 용도 - ELEV, 기계실(연면적 제외)) 및 옥탑1층(면적 - 64.017㎡ / 용도 - 계단, ELEV홀(연면적 제외))이 표기되어 있으니 참고바람. ③ 본건은 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 건축물현황도 및 전례 등을 종합참작시 욕실 및 주방이 존재하여 주거용 오피스텔로 판단되는 바, 귀 업무시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경13290 (1)

2. 물건 기본정보

2.1. 사건내역

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13290 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOO

2.2. 부동산현황

소재지: 서울특별시 구로구 신도림동 433-24 힐스테이트신도림역센트럴 제4층 제408호

용도: 오피스텔

감정가: 393,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

2.3. 면적

토지면적: 5.52㎡ (약 1.67평)

토지지분: 5.519㎡ (약 1.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

건물지분: 29.99㎡ (약 9.07평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.4. 특이사항

대항력있는임차인 존재

2.5. 건축물 정보

건축년도: 2023년

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 업무시설 및 제1,2종근린생활시설 건물

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 신도림동에 위치하며, 주위는 유사한 유형의 오피스텔, 주상용 건물, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 주변 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1호선 구로역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 남동측, 북동측, 북서측으로 경인로, 경인로61길, 경인로59길과 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

* 주변 환경

신도림중학교 남서측 인근에 위치합니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 화강석 및 알루미늄 판넬, 내벽은 벽지 도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

건물 내에는 승강기, 주차장, 화재 탐지, 급배수, 위생 설비 등 기본 시설을 갖추고 있습니다.

토지는 인접 필지 및 도로와 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 도로, 소로1류, 소로3류에 접합되어 있습니다.

또한, 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 대상 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.) 등으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

임차인: 이현준

보증금: 285,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-01-03

확정일자: 2024-01-03

배당신고일자: 2025-12-10

대항력: 있음

비고:

* 권리분석 요약

상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임 정보는 명시되어 있으나 실제 인수 여부는 배당 결과 및 관련 법규에 따라 달라질 수 있습니다. 해당 임차인의 보증금 285,000,000원은 총 채권액의 상당 부분을 차지합니다.

경매 법원에서 제공하는 ‘인수 보증금 합계’는 0원으로 표기되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수하지 않음을 의미할 수 있으나, 대항력 유무는 별개로 고려해야 합니다. 임차인의 전입일자(2024-01-03)와 확정일자(2024-01-03)는 말소기준권리(2024-12-04, 가압류)보다 앞서므로 대항력이 인정됩니다. 임차인이 명도를 거부할 경우 명도 절차에 따른 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 집합건물 등기부 요약

등기구분: 갑2

접수일자: 2024-01-05

권리종류: 소유권이전1번신탁등기말소

권리자: 유세미

등기구분: 갑3

접수일자: 2024-12-04

권리종류: 가압류 (말소기준권리)

권리자: 주식회사대우에스티

권리금액: 441,720,000원

말소: 말소

등기구분: 갑4

접수일자: 2025-11-24

권리종류: 강제경매(3번가압류의본압류로의이행)

권리자: 주식회사대우에스티

권리금액: 478,534,033원

말소: 말소

* 말소기준권리

주식회사대우에스티의 2024년 12월 4일자 가압류입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

힐스테이트 신도림역 센트럴은 2023년 준공된 신축 오피스텔로, 본 물건은 전용면적 29.99㎡(약 9.07평)입니다.

* 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건물 내 유사 면적(29.99㎡, 29.9㎡)의 오피스텔은 다음과 같은 가격에 거래되었습니다.

- 2026년 5월 6일: 29.99㎡, 7층, 36,000,000원 (360,000,000원)

- 2026년 6월 25일: 29.9㎡, 14층, 38,500,000원 (385,000,000원)

위 사례들을 종합해 볼 때, 29.9㎡ 내외 면적의 오피스텔 시세는 360,000,000원에서 385,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

본 물건은 4층으로, 7층 및 14층 거래 사례보다 낮은 층수에 해당합니다. 일반적으로 층수가 낮을수록 가격이 낮게 형성되는 경향이 있습니다. 따라서 4층 물건의 시장 가격은 7층 거래 사례인 360,000,000원보다 낮을 것으로 예상됩니다.

* 시세 종합

감정가는 393,000,000원이나, 최근 실거래가 및 층수 등을 고려하면 실제 시장 가치는 330,000,000원에서 360,000,000원 사이로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 가능성 및 기간, 비용 발생 등을 고려해야 하므로, 실제 투자 가치는 이보다 더 낮게 평가될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의시설

본 물건은 오피스텔로 이용 중이며, 내부에는 주방과 욕실이 갖추어져 있어 주거용으로 사용 가능한 것으로 판단됩니다.

주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 편의시설 및 기반 시설

주변의 동유형 오피스텔, 주상용 건물, 아파트, 근린생활시설 등 다양한 건물이 혼재되어 있습니다.

도시가스 개별난방 시스템이 설치되어 있으며, 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 기타 정보

집합건축물대장 상 옥탑 1층 및 2층이 표기되어 있으나, 부동산등기사항전부증명서상에는 누락되어 있습니다. 이는 건물 관리에 참고할 사항입니다.

건물의 에너지 효율 등급은 1++이며, 내진 성능 정보도 확인됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

본 물건에는 보증금 285,000,000원의 대항력 있는 임차인이 거주 중입니다. 임차인의 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로, 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 낙찰자가 명도 절차를 진행해야 할 수 있습니다. 명도에 따른 시간 및 비용 발생 가능성이 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보는 낙찰자가 별도로 보증금을 인수하지 않는다는 의미일 수 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 여전히 명도 관련 불확실성을 내포합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

특히, 외국인 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 있어 외국인 투자 시 확인이 필요합니다.

* 건물 등기부상 특이사항

집합건축물대장상 옥탑층 정보가 등기부등본상에 누락된 부분이 있습니다. 이는 추후 건물 관리에 있어 일부 혼란을 야기할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축 오피스텔로 역세권에 위치하여 입지 조건은 우수합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 명도에 대한 불확실성이 가장 큰 리스크 요인입니다. 명도 진행 시 발생할 수 있는 시간과 비용을 충분히 고려해야 합니다. 또한, 4층이라는 층수와 말소기준권리보다 앞선 임차인의 권리 관계를 감안할 때, 낙찰 후 수익률 분석 시 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔

2023년에 준공된 비교적 신축 건물로, 내부 시설 및 디자인이 최신 트렌드를 반영하고 있습니다.

* 역세권 입지

지하철 1호선 구로역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 지역의 개발 및 교통망 확충으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 시장 수요

신도림동 일대는 직주근접 수요가 높은 지역으로, 오피스텔의 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 제공된 정보를 바탕으로 시세 분석 및 권리 분석 결과, 본 물건의 감정가는 393,000,000원이나, 대항력 있는 임차인(보증금 285,000,000원, 대항력 있음)의 존재와 4층이라는 층수 등을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있어 낙찰자가 보증금을 직접 인수하지 않는다고 가정하더라도, 명도 리스크를 고려해야 합니다.

최근 유사 면적(29.99㎡) 오피스텔의 거래가는 360,000,000원(7층) ~ 385,000,000원(14층) 수준입니다. 4층의 가치를 7층 거래가보다 낮게 평가할 경우, 시장 가격은 약 330,000,000원 ~ 350,000,000원 범위로 추정됩니다.

따라서, 임차인 명도 리스크를 고려한 보수적인 관점에서, 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 340,000,000원 ~ 350,000,000원

상기 예상 입찰가는 시장 가격과 권리 분석을 종합적으로 고려한 수치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 임차인과의 협의 가능성, 경쟁 입찰 현황 등을 추가적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 임차인과의 협의를 통해 명도 가능성을 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.