나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13478 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 184-6 웰트리움 제2동 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "금천초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 층/지상 5층 건내 제2층 제202호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사) 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, CCTV설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측, 서측 및 북동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법> , 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등) , 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -기타 참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13478 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 184-6 웰트리움 제2동 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정가: 274,000,000원

토지면적: 28.95㎡ (약 8.76평)

토지지분: 28.949㎡ (약 8.76평)

건물면적: 35.70㎡ (약 10.80평)

건물지분: 35.7㎡ (약 10.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 대항력있는 임차인, 선순위 임차권 존재

주의사항:

특수물건정보: 대항력있는 임차인, 선순위 임차권

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "금천초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

주변 시설: 금천초등학교 등 교육시설이 인접해 있으며, 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변 지역의 개발 계획이나 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건에는 을구 1번 주택임차권(이슬기)이 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 할 권리입니다. 임대차보증금은 245,000,000원이며, 전입일자는 2021년 6월 21일, 확정일자는 2021년 5월 17일입니다. 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액은 매수인이 부담해야 합니다.

말소기준권리: 등기부상 말소기준권리는 갑구 5번 서민금융진흥원의 가압류(2022.04.20. 접수)입니다.

총 채무액: 등기부채권 총액은 294,871,413원입니다.

인수 보증금: 245,000,000원

1.3. 상권분석

주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 연립 및 다세대 주택의 거래가는 다음과 같습니다.

* 한신빌라(시흥동 838-1, 1998년식, 73.84㎡): 3.2억원 (약 433만원/㎡)

* 동오빌라트(시흥동 271-26, 2002년식, 40.2㎡): 1.53억원 (약 380만원/㎡)

* 인성하이츠D동(시흥동 943-27, 2004년식, 53.87㎡): 3.36억원 (약 623만원/㎡)

감정가 대비 시세: 본건의 감정가는 274,000,000원으로, 전용면적 35.70㎡ 기준 약 767만원/㎡입니다. 이는 제공된 주변 실거래가 평균(약 380만~623만원/㎡)보다 다소 높은 수준입니다. 다만, 본건 건물이 2018년 신축으로 비교적 최신 축에 속하는 점을 고려할 때 감정가 산정 근거가 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

인근 시설: 금천초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주변에 위치한 다양한 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

교통: 도보 거리 내 버스정류장이 위치하며, 차량을 통한 시내외 접근성이 좋은 편입니다.

주거 환경: 본건이 위치한 시흥동 일대는 다세대주택 및 단독주택이 밀집된 지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 이 씨는 전입일자가 말소기준권리보다 앞서 대항력을 보유하고 있습니다. 보증금 245,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 인수해야 하므로 총 실투자금액이 크게 늘어나는 위험이 있습니다.

높은 보증금 인수 부담: 감정가(274,000,000원) 대비 인수해야 할 임차인 보증금(245,000,000원) 비율이 매우 높아, 낙찰받더라도 상당한 자금 부담이 예상됩니다.

토지이용계획: 본건 토지는 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 각종 법규에 의한 제한사항이 있으므로, 관련 내용을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치한 신축급 다세대주택입니다. 현재 가장 큰 이슈는 대항력 있는 임차인 이 씨가 보증금 2.45억원을 보유하고 있으며, 이 금액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이는 잠재적 투자자에게 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 감정가는 2.74억원으로 주변 시세보다 단위 면적당 높게 평가되었으나, 이는 건물의 신축 연도를 고려한 것으로 보입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

소액 투자 가능성: 인수 보증금의 영향으로 낙찰가율이 낮게 형성될 경우, 총 투자 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치 대비 매력적인 수준이 될 수 있습니다.

실거주 목적 고려: 만약 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 감수할 수 있고, 본건의 위치 및 면적이 실거주 목적에 부합한다면 고려해볼 수 있는 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 274,000,000원

인수 보증금: 245,000,000원

본건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 한다는 점을 고려하여, 감정가에서 인수 보증금을 차감한 금액을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 주변 시세와 비교했을 때 본건 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 2.45억원의 높은 인수 보증금 부담까지 고려하면 신중한 입찰가 책정이 필수적입니다.

예상 입찰가: 29,000,000원 (274,000,000원 - 245,000,000원)

주의 : 상기 예상 입찰가는 인수 보증금 리스크를 반영하여 보수적으로 산정한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 시장 경쟁 상황, 본인의 자금 조달 능력, 명도 및 세금 등 추가 발생 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 본 금액으로 낙찰 시, 명도 및 잔금 납부 절차에서 추가적인 고려사항이 발생할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.