나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104432 [1] 서울특별시 서초구 신원동 611 서초포레지움 4층414호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일신 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 신원동 소재 '청계산입구역(신분당선)' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지, 임야 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로 서 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 청계산입구역 및 노선버스정류장이 소재하 는 바 정류장까지의 거리, 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상5층 건 내 4층 414호로서, 외벽: 알루미늄 복합판넬, 징크판넬 및 치장벽돌 마감 등, 창호: PVC 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 20미터, 북서측으로 노폭 약 16미터인 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2016-06-15), 제1종지구단위계획구역(2016-06-15)(내곡보금자리주택지구), 도로 (2014-06-26)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 공공주택지구(2016-06-15), 상대보호구 역(2015-03-10), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 철도보호지구(철도보 호지구), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건 축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.), 토지거래계약에 관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026. 12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 등기사항전부증명서상 2025년 1월 7일자로 서울중앙지방법원의 임차권등기명령(202 4카임33360)에 의거 주택임차권이 설정되어 있으며, 상세 내역은 다음과 같음. - 임차보증금: 220,000,000원 - 범위: 전유부분 전부 - 임대차계약일자: 2020년 11월 21일 - 주민등록일자: 2020년 12월 21일 - 점유개시일자: 2020년 12월 21일 - 확정일자: 2020년 12월 21일 - 임차권자: 정석윤

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104432 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 신원동 611, 서초포레지움 4층 414호

토지면적: 13.01㎡ (약 3.93평)

건물면적: 27.34㎡ (약 8.27평)

용도: 업무시설 (오피스텔)

건축년도: 2018년

감정가: 250,000,000원 (2억 5천만원)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 서초구 신원동, 신분당선 청계산입구역에서 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 단지, 임야 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

교통: 신분당선 청계산입구역 및 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 통행 및 주차도 용이합니다.

도로: 본 건은 남서측으로 노폭 약 20미터, 북서측으로 노폭 약 16미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 공공주택지구, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 7월 11일 접수된 우리카드(주)의 가압류 (말소기준 권리)

등기부 현황:

여러 가압류 및 강제경매 개시 결정이 등기되어 있으나, 이는 말소기준권리 이하에 해당하여 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액은 477,317,733원입니다.

임차인 현황:

임차인: 정 (주택도시보증공사)

보증금: 220,000,000원

특이사항: 등기사항전부증명서상 임차권등기명령이 설정되어 있습니다.

중요: 본 건은 주택도시보증공사(HUG)로부터 '우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다'는 2026년 6월 26일자 확약서가 제출되었습니다.

이에 따라, 임차인의 대항력은 없으며 매수인이 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 서초구 신원동 일대는 오피스텔과 근린생활시설, 아파트 단지, 녹지(임야)가 어우러진 복합적인 지역입니다.

신분당선 청계산입구역 역세권에 위치하여 배후 주거 수요 및 유동인구 확보가 용이할 것으로 보입니다.

인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통: 신분당선 청계산입구역을 통해 강남 등 주요 업무지구 접근성이 우수하며, 다수의 시내/광역 버스 노선도 이용 가능합니다.

주거 환경: 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 청계산이 인접하여 자연 친화적인 생활이 가능합니다.

편의 시설: 단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

자연 환경: 청계산 등 녹지 공간이 풍부하여 휴식 및 여가 활동에 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용 규제: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 공공주택지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항은 향후 재산권 행사에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

임차인 관련사항: HUG의 확약서 제출로 매수인이 부담해야 할 임차보증금은 없으나, 관련 서류 및 계약 절차를 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구의 우수한 입지, 신축급 건물 상태, 편리한 교통망을 갖춘 오피스텔입니다.

가장 큰 특징은 HUG의 확약서 제출로 인해 선순위 임차인의 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점입니다.

권리 관계가 명확해짐에 따라, 감정가 또는 그 이하의 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익 및 임대수익을 기대해 볼 수 있는 매력적인 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

강남 접근성: 신분당선 청계산입구역을 통한 강남권 출퇴근 용이.

우수한 건물 상태: 2018년 준공으로 비교적 신축이며, 오피스텔로서의 상품성이 높습니다.

안심 투자: HUG의 확약서로 임차보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 명확합니다.

주거 쾌적성: 청계산 인접으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건물의 전용면적은 27.34㎡ (약 8.27평)입니다.

최근 거래 사례를 보면, 2026년 6월 동일 면적(27.34㎡)의 5층이 275,000,000원에 거래되었습니다.

건물 자체의 가치와 입지, 권리관계 명확성을 고려할 때, 감정가 250,000,000원보다 높은 수준에서의 낙찰 가능성이 있습니다.

인수해야 할 임차보증금이 없는 점을 감안하여, 보수적으로 255,000,000원 ~ 275,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 진입한다면 성공적인 투자가 될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.