나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52254 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 133-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인서감정 · 평가일 2025.12.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 녹번초등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 공동주택 및 녹번서근린공원, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선 버스정류장 및 지하철3,6호선 "불광역"이 소재하는 등 제반 교통시설 환경은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 등고평탄한 사다리형 토지로서 현황 건부지(단독주택)로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 남측으로 5M 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역기타<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구, 아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래 허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 세멘와즙 건물로서, 외벽 : 적벽돌쌓기 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

단독주택(후첨 건물개황도 등 참조)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도"와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함.
2. 지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52254 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 133-6

토지면적: 253.00㎡ (약 76.53평)

토지지분: 180.7179㎡ (약 54.67평)

건물면적: 103.80㎡ (약 31.39평)

건물지분: 74.15㎡ (약 22.43평)

건물 제시외면적: 16.00㎡ (약 4.84평)

용도: 단독주택

감정가: 1,625,154,520원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 토지거래허가구역

주의사항: 1. 일괄매각, 제시외 건물 포함. 2. 지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

특수물건정보: 지분매각, 공유자우선매수신고, 토지거래허가구역

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 녹번초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 녹번서근린공원, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 있고 지하철 3, 6호선 "불광역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 형태 및 이용상태

본 건 토지는 등고 평탄한 사다리형으로서 현황 단독주택 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태

본 건 토지는 남측으로 폭 5M 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역기타, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있음.

1.3. 권리분석

* 등기부현황

토지 및 건물 등기부 상, 1978년 7월 21일 이덕흥 명의의 소유권 이전 등기가 최초로 기록되어 있으며, 말소기준권리는 2022년 11월 3일 주식회사한강자산관리대부의 근저당(450,000,000원)임. 이후 2025년 11월 21일 주식회사한강자산관리대부의 임의경매 개시결정 등기(470,600,548원)가 되어 있으며, 이는 말소될 예정임. 등기부채권 총액은 510,471,781원임.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

제공된 정보 상, 인수해야 할 임차인이나 보증금은 없는 것으로 파악됨.

1.4. 상권분석

* 본 건은 주거밀집지역에 위치하며, 녹번서근린공원과 인접하여 쾌적한 환경을 갖추고 있음.

* 지하철 3, 6호선 불광역이 인근에 위치하여 서울 도심 접근성이 양호하며, 이는 지역 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있음.

* 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 건축물 높이 및 용도에 제한이 있으나, 이는 향후 재건축 또는 개발 시 고려사항이 될 수 있음.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 본 건 북동측 인근에 녹번초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능한 거리에 있음.

* 교통: 지하철 3, 6호선 불광역을 통해 강남, 종로 등 주요 업무지구로의 이동이 용이함.

* 편의시설: 단지 내 또는 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높음.

* 환경: 녹번서근린공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있음.

1.6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본 건은 토지 및 건물 전체가 아닌 지분으로 매각되므로, 매수인은 소유권의 일부만을 취득하게 됨. 이는 소유권 행사 및 활용에 제약을 야기할 수 있음.

* 공유자 우선매수신고: 법적으로 공유자에게 우선매수권이 부여되므로, 최고가 매수신고인이 있더라도 공유자가 동일한 가격으로 우선 매수할 경우 낙찰이 취소될 수 있음. 이는 입찰 참여자의 권리 확보에 불확실성을 높임.

* 토지거래허가구역: 본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 계약 체결 후 관할 구청으로부터 토지거래 허가를 받아야 함. 허가받지 못할 경우 계약이 무효로 될 수 있음.

* 건축 연도: 건물의 사용승인일이 1973년 8월 2일로, 건축된 지 상당한 시간이 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 정비구역 지정: 토지이용계획 상 "정비구역기타"로 분류되어 있어, 향후 지역 정비 사업 진행 여부에 따라 부동산 가치에 변동이 있을 수 있음.

1.7. 종합 의견

본 건은 서울 은평구 녹번동의 주거지 내에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다. 녹번초등학교 및 불광역이 인근에 있어 교육 및 교통 환경이 우수하며, 녹번서근린공원이 인접하여 쾌적한 생활 환경을 제공합니다. 감정가는 16억 2515만 원으로 책정되어 있으나, 이는 전체 물건에 대한 감정가로 보이며, 실제 매각 대상은 토지 및 건물의 일부 지분(약 71.43%)입니다. 따라서 해당 지분의 실질적인 가치는 약 11억 6천만 원 수준으로 추정됩니다.

하지만, 지분매각이라는 특성상 소유권 행사상의 제약이 존재하며, 특히 공유자의 우선매수 신고 가능성은 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 거래 절차가 복잡할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 서북권의 교통 요지인 불광역 인근에 위치하여 향후 발전 가능성이 있음.

* 풍부한 녹지: 녹번서근린공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공함.

* 개발 잠재력: 제2종일반주거지역으로, 향후 지역 정비 사업 진행 시 가치 상승을 기대할 수 있음.

* 낮은 실거래가 대비 높은 감정가: 제공된 주변 다세대 주택 실거래가(2억~4억 원대)와 비교했을 때, 본 건의 감정가(지분 약 11.6억 원 추정)는 토지 가치가 반영된 것으로 보이며, 지분 매각으로 인한 할인율 적용 시 투자 매력이 있을 수 있음.

1.9. 예상 입찰가

본 건은 지분매각으로 인한 불확실성과 공유자의 우선매수권 행사 가능성 등 리스크가 존재합니다. 전체 물건의 감정가(16억 2515만 원)를 기준으로 산정한 본 건 지분(약 71.43%)의 추정 가치는 약 11억 6천만 원입니다.

리스크 요인을 고려하여, 공격적인 입찰가를 설정하는 것보다는 시세 및 해당 물건의 현황을 면밀히 파악한 후 신중하게 접근해야 합니다.

이를 바탕으로, 잠재적 리스크와 경쟁 상황을 감안한 예상 입찰가는 약 9억 5천만 원 수준을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 최소 입찰가 및 실제 경매 진행 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 최신 정보를 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.