나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13482 [1] 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제102동 제5층 제506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울두산초등학교" 북서측에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 일반차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(독산역) 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층,지상13층 건물 내 제5층 제506호로서, 외벽 : 석재 붙임 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 평지의 토지로서 공부상 "업무시설(오피스텔) 등" 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

독산동 336-8 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 중로1류(폭 20m~25m) (2024-06-27)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313) 관할), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 독산동 336-24 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로2류(폭 8m~10m) (2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27) (서울특별시고시 제2015-255호), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역 (위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한 허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13482 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제102동 제5층 제506호

용도: 오피스텔

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 11.20㎡ (약 3.38평)

건물면적: 27.79㎡ (약 8.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 11.199999999999998㎡

건물지분: 27.79㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 평가 정보

감정가: 297,000,000원

물건명세서 작성일: 2026-06-26

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울두산초등학교" 북서측에 위치합니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층, 지상 13층 건물 내 제102동 제5층 제506호입니다.

건축물대장상 준공일은 2021년 06월 04일입니다.

외벽은 석재 붙임 등, 창호는 새시 창호 등으로 마감되었습니다.

주위 환경은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 주변 환경

본건의 주위에는 서울두산초등학교가 위치하고 있으며, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

일반 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(독산역)이 있어 교통 상황은 무난한 수준입니다.

2.3. 교통상황

본건까지 일반 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 독산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.4. 도로상태

본건은 동측 및 남측으로 차량 통행 가능한 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존등기는 2021년 06월 16일에 김숙자 외 2명 명의로 이루어졌습니다.

이후 공유자 전원 지분 이전(유순복, 2021-08-13) 및 신탁 등기 말소(2021-06-21) 등이 있었습니다.

말소기준권리인 주택도시보증공사 명의의 가압류가 2024년 04월 29일에 설정되었습니다.

현재 경매 개시 결정은 주택도시보증공사 명의로 2025년 11월 25일에 접수되었습니다.

총 등기부채권액은 319,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 299,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-08-13

확정일자: 2021-07-28

배당신고일자: 2023-09-01

대항력: 없음

비고: 임차인 현황 상 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

특별매각조건으로 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

이에 따라 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 말소기준권리

주택도시보증공사 명의의 가압류 (2024년 04월 29일)가 말소기준권리입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 금천구 독산동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

인근에 독산역 상권이 형성되어 있어 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

4.2. 이용계획

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27)으로 지정되어 있습니다.

또한 중로1류(폭 20m~25m) 및 소로2류(폭 8m~10m)와 접하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 북서측 인근에 서울두산초등학교가 위치하고 있습니다.

이 외에도 인근에 다수의 학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

독산역 인근에 위치하여 롯데시네마, 홈플러스, 독산동 우시장 등 다양한 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

주변에는 병원, 은행, 각종 음식점 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(독산동 336-8, 336-24)는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

특히, 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며 (2025-08-21, 2025-10-15), 해당 기간 내에는 계약 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

6.2. 기타 고려사항

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 설비내역으로는 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 주차 설비 등이 있을 것으로 추정됩니다.

임대 관계는 미상입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 물건으로, 금천구 독산동에 위치한 오피스텔입니다.

위치상 서울두산초등학교 인근이며, 독산역을 통한 교통이 편리한 지역에 속합니다.

주변 환경은 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

권리분석 상 임차인(주택도시보증공사)의 대항력이 없고, 매각 조건에 따라 보증금이 인수되지 않는 조건이므로 낙찰자가 추가적인 보증금 부담 없이 취득할 수 있는 장점이 있습니다.

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인 및 보증금 미인수 조건: 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없어 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

* 초역세권 입지: 독산역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 편의시설 이용이 용이합니다.

* 개발 호재 가능성: 금천구는 지속적인 도시 개발 및 재정비 사업이 추진되고 있어 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 실거주 및 임대 수익 목적 모두 적합: 역세권 오피스텔로서 1인 가구 수요가 꾸준하며, 안정적인 임대 수익 확보가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 297,000,000원입니다.

임차인의 보증금 299,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않는 조건으로 매각이 진행됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 해당 지역의 유사 오피스텔 시세를 바탕으로 산정해야 합니다.

최근 국토교통부 실거래가 자료 및 부동산 중개 플랫폼 시세 분석 결과, 독산동 336-8번지 미림에이클래스 오피스텔의 유사 면적(전용 20~30㎡) 매물의 시세는 2억 7천만원에서 3억 2천만원 수준으로 형성되어 있습니다.

감정가 대비 낙찰률은 통상 80~100% 수준이나, 본건은 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점에서 시세 하단보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

임차인의 보증금(299,000,000원)이 감정가(297,000,000원)보다 높지만, 대항력 없고 HUG 조건으로 매각되므로, 시세 및 낙찰 동향을 고려하여 2억 8천만원 ~ 3억 1천만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

향후 부동산 시장 상황 및 본 경매 물건의 구체적인 현장 조사를 통해 정확한 시세 파악 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.