나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13457 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 452-6 파크자이빌 제비동 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2025.12.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2·5호선 "까치산역"등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2020년 1월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층건내 제3층 제301호로서 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택-단지형다세대(후첨 '내부구조도' 참고)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, "다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대)" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13457 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 452-6 파크자이빌 제비동 제3층 제301호 (도로명: 서울특별시 강서구 곰달래로33길 69)

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정가: 265,000,000원

토지면적: 21.21㎡ (약 6.42평)

토지지분: 21.21㎡ (약 6.42평)

건물면적: 29.20㎡ (약 8.83평)

건물지분: 29.2㎡ (약 8.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 4층 건물 내 제3층 제301호 (2020년 1월 사용승인)

1.1. 입지조건

입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2·5호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준임.

* 인접 도로상태: 남측 및 동측으로 포장도로와 접하고 있음.

1.2. 권리분석

권리분석

권리분석

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 말소기준권리: 갑5 압류 (계양세무서장, 2023-05-16)

* 임차인 현황:

* 임차인: M (MUZAFFAROVDILSHODBEKDILMURODUGLI)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-10

대항력: 없음

* 임차인: M (MUZAFFAROVAFIRUZA ILYOSOVNA)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-10

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 ) (박대영)

보증금: 249,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-30

확정일자: 2022-04-21

배당신고일자: 2024-04-19

대항력: 없음

* 인수되는 권리: 없음 (총 인수 보증금 0원)

* 주의사항: 본 매각은 주택도시보증공사의 특별매각조건 하에 진행되며, 매수인에게 배당받지 못하는 보증금 잔액에 대한 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 함.

* 집합건물 등기부 요약:

소유권보존: 2020-01-22 (김춘호 외 1명)

공유자전원지분전부이전: 2020-06-02 (김태원, 매매)

주택임차권: 2024-04-19 (박대영, 249,000,000원, 말소 예정)

압류 (말소기준권리): 2023-05-16 (계양세무서장)

강제경매: 2025-11-24 (주택도시보증공사, 249,000,000원, 말소 예정)

등기부채권 총액: 249,000,000원

1.3. 상권분석

상권분석

상권분석

* 주변 시세 분석:

최근 2026년 7월 1일 거래된 인근 "더원" 빌라(2019년식, 19.98㎡)가 216,000,000원에 매매되었습니다. 이는 평당 약 32,727,000원 수준입니다.

본건(파크자이빌, 2020년식, 29.20㎡)의 감정가는 265,000,000원으로, 평당 약 30,011,000원입니다.

유사 신축 건물의 최근 매매 사례와 비교 시, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 건물 정보:

본건이 속한 "파크자이빌"은 2019년 건축되어 2020년 1월 사용승인된 도시형생활주택(다세대주택)으로 총 4층 건물입니다.

총 주차 대수는 12대입니다.

1.4. 생활정보

생활정보

생활정보

* 주변 시설:

* 교육시설: "신정초등학교"가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

* 교통시설: 지하철 2·5호선 "까치산역" 및 다수의 버스 노선이 있어 서울 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능한 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 주변 지역 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 건물 구조 및 설비:

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조로, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시 창호 등입니다.

* 내부 이용상태: 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가 요건을 확인해야 합니다.

* 임차인 관련:

모든 임차인은 현재 대항력이 없는 것으로 확인되었으나, 임대관계가 미상인 임차인이 있어 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

주택도시보증공사의 특별매각조건은 매수인에게 유리한 조건이지만, HUG가 배당을 받지 못하는 보증금 채권에 대해 매수인이 인수하지 않는다는 조건 하에 매각되는 것이므로, HUG의 배당 여부 및 잔액 발생 가능성을 면밀히 확인해야 합니다.

* 기타: 임대관계가 미상인 점은 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

종합 의견

* 본 물건은 2020년 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 입지 및 주변 환경이 양호한 편입니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 주택도시보증공사와의 특별매각조건은 매수인에게 유리하게 작용할 수 있으나, 조건 내용을 정확히 이해하고 인수해야 합니다.

* 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하며, 이는 향후 자산 가치 상승에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

투자 포인트

* 신축급 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됨.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 매우 적음.

* 주택도시보증공사의 채권으로 인한 경매로, 채권이 충분히 회수되지 않을 경우 HUG가 자산 인수에 적극적일 가능성이 있어 안정적인 매각 절차가 진행될 수 있음 (단, 조건 확인 필요).

* 강서구 내 주거지로서 꾸준한 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

예상 입찰가

* 감정가: 265,000,000원

* 최근 유사 건물 매매 사례(19.98㎡, 2019년식): 216,000,000원

* 본건 건물 면적(29.20㎡) 및 감정가, 최근 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 인수 보증금이 없는 점을 감안하여 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 90% ~ 110% 수준을 예상합니다.

* 예상 입찰가: 275,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.