나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13466 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 310-19 더에코그로브 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 "오류동역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 본건 유사 다세대주택과 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 근거리에 지하철 1호선 "오류역"이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 7층 건물 내 제5층 제503호로서, 외벽 : 벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 공동현관보안설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대/12세대) 및 제2종근린생활시설(사무소/3호) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외, 서측으로 노폭 4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울남부지방법원 2025타경13466 (1) 부동산강제경매 물건 보고서입니다.

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13466 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 310-19 더에코그로브 제5층 제503호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 232,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 15.80㎡ (약 4.78평)

* 토지지분: 15.8㎡ (약 4.78평)

* 건물면적: 27.67㎡ (약 8.37평)

* 건물지분: 27.67㎡ (약 8.37평)

* 본건은 도시형생활주택으로 전용면적은 27.67㎡ (약 8.37평)입니다.

1.3. 건물 정보

* 건물명: 더에코그로브

* 사용승인일: 2020년 5월 12일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하 1층 / 지상 7층 중 제5층 제503호

* 용도: 도시형생활주택(단지형다세대-12세대), 제2종근린생활시설(사무소)

1.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 도로 (접합)

* 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>

* 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m)<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

* 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 소재하며, 지하철 1호선 오류동역 동측 인근에 위치합니다. 주변은 본건과 유사한 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한, 근거리에 지하철 1호선 오류역이 소재하여 전반적인 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (2021.02.18.자, 한광수)

* 본 경매 절차를 통해 말소될 권리: 을2 주택임차권(이수영, 249,000,000원), 을1 근저당권, 갑5, 갑6 압류, 갑7 강제경매(주택도시보증공사) 등이 말소될 예정입니다.

3.2. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 물건은 임차인(이수영)의 대항력이 없는 것으로 확인되며, 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에 대한 대항력 포기조건부 매각으로 진행되어 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이 (이수영)

* 보증금: 249,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020.11.16

* 확정일자: 2020.10.13

* 대항력: 없음

3.4. 등기부 현황 요약

* 소유권 관련: 갑1(소유권보존, 김선영 외 1명), 갑3(소유권이전2번신탁등기말소), 갑4(공유자전원지분전부이전, 이계임) 등

* 채무/기타 권리: 을1(근저당, 말소기준권리), 을2(주택임차권, 이수영, 말소), 갑5(압류, 서울특별시, 말소), 갑6(압류, 구로구, 말소), 갑7(강제경매, 주택도시보증공사, 말소)

3.5. 총 채권액

* 등기부상 총 채권액 합계: 414,000,000원 (주택임차보증금 249,000,000원 + 근저당 165,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 위치한 개봉동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 점진적인 도시화가 이루어지고 있습니다. 단지형 다세대주택과 소규모 아파트가 밀집해 있어 주거 안정성은 보통입니다.

4.2. 주변 시세 분석 (제공된 JSON 기반)

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)에 따르면, 서울 구로구 개봉동 일대의 유사 주택(다세대, 연립) 매매가는 다음과 같습니다.

* 한신빌라(개봉동 330-8, 2002년식): 51.48㎡ (약 15.57평) / 250,000,000원 (약 1606만원/평)

* 파크빌라(개봉동 342-1, 1993년식): 41.52㎡ (약 12.56평) / 139,500,000원 (약 1111만원/평)

* 미림빌라(개봉동 108-5, 1982년식): 61.19㎡ (약 18.51평) / 250,000,000원 (약 1350만원/평)

본건 물건은 27.67㎡ (약 8.37평)의 전용면적을 가진 도시형생활주택(2020년 신축)으로, 제공된 주변 시세 정보는 면적과 건축 연도에서 다소 차이가 있습니다. 최근 신축된 본건의 경우, 동일 면적이라도 가격은 다소 높게 형성될 수 있습니다. 감정가는 232,000,000원(약 2769만원/평)으로, 주변 시세 대비 높은 편으로 분석됩니다.

4.3. 잠재적 혐오시설

본건 주변에 특별히 명시된 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하시기 바랍니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 기본적인 편의시설(위생, 급배수, 난방, 보안, 승강기 설비 등)을 갖추고 있으며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통입니다.

5.2. 교육 및 의료시설

주변 지역에 대한 정보가 제한적이나, 일반적인 주거지역의 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 규제

* 본 물건은 도시지역 제3종일반주거지역에 속하며, 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등의 제한을 받습니다. 또한, 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어 매수인의 자격 요건을 확인해야 합니다.

6.2. HUG 인수조건

* 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에게 잔여 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소를 조건으로 매각을 진행합니다. 이는 매수인에게 유리한 조건이나, 해당 조건을 정확히 이해하고 진행해야 합니다.

6.3. 시세와의 격차

* 감정평가액이 주변 유사 물건의 실제 거래가 대비 다소 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물(2020년 준공)이라는 장점이 있습니다. 권리관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리 하위의 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정이며, 특히 HUG와의 특수 매각 조건으로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 감정가액이 주변 실제 거래가 시세보다 높게 평가된 점, 그리고 다양한 토지 이용 규제가 존재한다는 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 도시형생활주택: 2020년 준공된 신축 건물로 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* HUG 특수조건: 임차보증금 인수 부담이 없어 권리분석이 비교적 명확합니다.

* 향후 시세 상승 가능성: 개봉동 일대의 도시 개발 및 교통망 확충에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건 물건의 감정가는 232,000,000원입니다.

제공된 JSON 데이터상 주변 유사 면적 대비 넓은 주택의 최근 매매가는 평당 약 1111만원 ~ 1606만원 수준입니다. 본건은 27.67㎡ (약 8.37평)의 면적을 가진 신축 주택임을 감안할 때, 보수적으로 평당 1600만원 ~ 1900만원 수준으로 산정 시, 예상 시장 가치는 약 133,920,000원 ~ 158,030,000원으로 추정됩니다.

감정가가 시장 시세 대비 높게 책정되었으나, HUG의 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건, 신축 건물이라는 점 등을 고려했을 때, 유찰 가능성 및 경쟁 강도를 예측하기 어렵습니다.

따라서, 보수적인 접근을 추천하며, 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 권고합니다. 최종 입찰가는 본건의 현장 조사, 권리 분석 및 본인의 투자 성향을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.