나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13445 [1] 서울특별시 양천구 신월동 233-21 대흥미소가 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울신강초학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건으로 차량출입 가능하고 인근 도로에 노선버스정류장 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내 제3층 제302호로서, (사용승인일: 2021.06.07) 외벽: 치장벽돌 및 일부 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비 등

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평탄한 2필 일단의 대체로 사다리형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4미터 내외 및 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(2025-10-13), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-06-12)<건축법>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13445 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 233-21 대흥미소가 제3층 제302호

용도: 다세대주택

건축물명: 대흥미소가

건축물 사용승인일: 2021년 06월 07일

1.3. 면적및규모

토지면적(지분): 21.25㎡ (약 6.42평)

건물전용면적: 29.68㎡ (약 8.98평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 감정가및매각정보

감정평가액: 280,000,000원

토지감정가: (별도 표기 없음)

건물감정가: (별도 표기 없음)

최저매각가격: (별도 표기 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울신강초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 도로에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획및제한상태

본건 토지 2필지는 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 제3종 구역(공항소음 방지), 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 주택도시보증공사 명의의 강제경매개시결정 등기(2025-11-21)입니다.

3.2. 인수되는권리

특별매각조건에 따라 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 등은 공부상 말소예정)

3.3. 임차인현황및분석

3.3. 1.임차인 1

임차인: 김동우 (김 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 11월 06일

대항력: 있음

비고: 금액이 미상인 보증금/차임으로 인한 주의가 필요합니다. 그러나 전입일자가 강제경매개시결정 등기일보다 늦으므로, 일반적인 경우라면 대항력이 소멸될 수 있습니다. 특별매각조건에 따른 임차인의 대항력 포기 조건이 중요하게 작용할 것으로 판단됩니다.

3.3. 2.임차인 2

임차인: 주택도시보증공사 (정옥란)

보증금: 255,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 08월 06일

확정일자: 2021년 07월 14일

배당신고일자: 2023년 08월 29일

대항력: 없음

비고: HUG 보증 건으로, 배당을 신고하였고 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인, 공동담보 물건입니다.

특별매각조건으로 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

이에 따라 본 건의 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변시세(매매)

최근 주변 지역의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 신월동 460-5 (대경4차(가,나), 1981년식, 3층, 55.27㎡): 210,000,000원 (2026년 5월)

* 신월동 523-26 (효성쉐르빌, 2017년식, 6층, 52.41㎡): 302,000,000원 (2026년 5월)

* 신월동 9-3 (수명산시그니처, 2019년식, 2층, 55.56㎡): 329,000,000원 (2026년 5월)

4.2. 시세분석(본건과의비교)

본건은 전용면적 29.68㎡ (약 8.98평)으로, 최근 매매된 주변 다세대주택(전용면적 약 52~55㎡)보다 면적이 현저히 작습니다.

비교 사례의 면적당 시세(평당 약 1,900만원 ~ 1,960만원)를 본건 면적(약 8.98평)에 적용할 경우, 본건의 시장 가치는 약 1억 7천만원 ~ 1억 7천 6백만원 수준으로 추정됩니다.

다만, 본건은 2021년 준공된 신축 건물이라는 점을 고려해야 합니다. 감정가(2억 8천만원)는 이러한 신축 효과를 반영한 것으로 보이나, 면적 차이를 고려하면 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물구조및설비

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호입니다.

외벽은 치장벽돌 및 일부 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 하이샷시입니다.

내부 설비로는 급배수, 소화전, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 건축연도

2021년 06월 07일에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 임차인관련리스크

김동우 임차인의 '대항력 있음' 표기는 주의가 필요합니다. 전입일자가 강제경매 개시 결정 등기일보다 늦음에도 불구하고 대항력이 있다고 명시된 점, 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 점은 일반적이지 않아 추가 확인이 필요합니다. 그러나 특별매각조건 및 '인수 보증금 합계 0원' 명시를 통해 법적 문제가 없을 것으로 판단되나, 만약의 경우에 대비한 검토가 필요합니다.

6.2. 면적대비감정가

본건의 전용면적(29.68㎡)이 주변 시세 거래 사례(약 52~55㎡) 대비 현저히 작은 점을 감안할 때, 감정가(280,000,000원)가 시장 가격 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

6.3. 기타제한사항

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 건축허가·착공제한지역, 공항소음 방지 구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획적 제한이 존재합니다.

7. 종합의견

본건은 서울 양천구 신월동에 위치한 2021년식 신축 다세대주택으로, 감정가는 2억 8천만원입니다. 주변 유사 주택의 시세는 면적 대비 약 1억 7천만원~1억 7천 6백만원 수준으로 파악됩니다. 본건은 면적이 작으나 신축 연도가 최근이라는 점에서 감정가가 책정된 것으로 보입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 특별매각조건 및 인수 보증금 0원 명시로 인해 매수인이 부담할 임차인 관련 금전적 리스크는 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 김동우 임차인의 '대항력 있음' 표기에 대한 법률적 검토는 필요합니다.

8. 투자포인트

* 비교적 최근에 준공된 신축 건물입니다.

* 주변 아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치합니다.

* 특별매각조건으로 인해 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상입찰가

현 시세 및 감정가, 임차인 관련 특이사항 등을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 210,000,000원으로 제안합니다.

본 예상 입찰가는 면적 대비 감정가의 고평가 가능성과 잠재적 리스크를 감안한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 법률 전문가의 최종 검토를 거쳐 결정하는 것이 바람직합니다.

(참고: 본 물건의 주변 시세 분석 시, 면적 차이를 고려하여 평당 가격을 산출하였으며, 이는 약 1억 7천만원~1억 7천 6백만원 수준으로 추정됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.