나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104452 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 953-4 이에스하임11차 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이원감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재‘서울은천초등학교’서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선인 "봉천역"등이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽: 석재 붙임 마감 등 내벽: - 창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5~6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역((7층이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호(2016.8.24.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호범>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024.9.10.~2029.9.9.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등,용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104452 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 953-4 이에스하임11차 3층302호

용도: 도시형생활주택

감정가: 350,000,000원

토지면적: 19.16㎡ (약 5.80평)

토지지분: 19.164㎡ (약 5.80평)

건물면적: 26.96㎡ (약 8.16평)

건물지분: 26.96㎡ (약 8.16평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ‘서울은천초등학교’ 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 주거 밀집 지역으로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2호선 ‘봉천역’이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건은 임차인 황창연 씨가 보증금 350,000,000원, 차임 0원으로 거주 중이나, 등기부등본상 ‘대항력 없음’으로 기재되어 있습니다. 또한, 임차권 등기가 말소되는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

특별매각조건에 따라 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 하므로, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다(인수 보증금 합계: 0원).

말소기준권리(갑5.압류:2023.03.20, 구로세무서장)보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 다만, ‘매각으로 소멸되지 않는 권리’ 항목에 ‘지상권’이 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 여부 및 내용은 별도 확인이 필요합니다.

집합건물 등기부 요약 상 주택임차권(을1)은 말소 예정이며, 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 압류, 강제경매(갑8) 등이 순차적으로 등기되었고, 강제경매 개시 결정(갑8)이 말소기준권리 이후에 설정된 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

물건이 위치한 봉천동은 서울의 대표적인 주거 지역 중 하나로, 배후 주거 단지가 풍부하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 주변에 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. ‘서울은천초등학교’ 인근에 위치하여 학군 관련 인프라 접근성이 좋습니다.

1.4. 생활정보

단지 인근으로 ‘서울은천초등학교’가 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다. 또한, 지하철 2호선 봉천역이 인접하여 서울 주요 도심으로의 접근성이 뛰어납니다. 주변에 다양한 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 있을 것으로 예상되며, 이는 주거 편의성을 높이는 요소입니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 위생, 급배수, 난방, 소방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 ‘토지거래허가구역’으로 지정되어 있다는 점입니다. 본건 매수 시 관할 지자체로부터 토지거래허가를 받아야 하며, 이는 취득 절차의 복잡성과 시간 소요, 허가 불가능성 등의 위험을 내포합니다. 특히, 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31., 2025.8.26.~2026.8.25.) 및 대상자(외국인 등) 조건 확인이 필수적입니다.

‘HUG 인수조건 변경’ 또한 변동 가능성이 있는 조건이므로, 계약 전 HUG 측과의 정확한 인수 조건 확인이 필요합니다.

부동산강제경매 채권자인 주택도시보증공사의 채권액(410,052,614원)이 감정가(350,000,000원)보다 높은 점은 채권 회수를 위한 경매 진행 의지가 강함을 시사하지만, 과도한 경쟁 시 낙찰 후 잔금 납부 부담이 커질 수 있습니다.

공부상 면적과 실제 이용 면적 간의 차이는 없다고 기재되어 있으나, 현장 조사를 통해 정확한 상태 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구의 편리한 교통과 교육 환경을 갖춘 도시형생활주택으로, 비교적 최근에 신축(2021년 준공)된 건물이라는 장점이 있습니다. 임차인의 대항력이 없고 인수되는 보증금이 없어 권리관계가 명확하다는 점도 긍정적입니다. 그러나 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 더불어 토지거래허가 가능 여부 및 절차, HUG 조건 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물로서의 가치 상승 잠재력: 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 노후화된 주변 건물 대비 가치가 높을 수 있습니다.

명확한 권리 관계: 임차인의 대항력이 없고 인수되는 보증금이 없어 권리 분석이 용이하며, 낙찰 후 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

편리한 교통 및 생활 인프라: 봉천역 역세권 및 학교 인근 입지로, 주거 만족도가 높을 것으로 기대됩니다.

토지거래허가구역 해제 시 가치 상승 기대: 추후 토지거래허가구역에서 해제될 경우, 해당 지역의 부동산 가치가 상승할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보(2026년 5월 기준)를 보면, 봉천동 일대 다세대주택의 거래 단가는 약 45만 원 ~ 53만 원/㎡ 수준으로 파악됩니다. 본건의 전용면적 26.96㎡에 이를 적용할 경우 약 1억 2천만 원 ~ 1억 4천만 원 수준의 시세가 추정됩니다.

하지만 본건은 2021년에 준공된 신축 건물로, 오래된 다세대 주택들과는 차별화되는 가치를 가질 수 있습니다. 감정가는 3억 5천만 원으로 책정되었으며, 이는 신축 건물이라는 점을 반영한 것으로 보입니다.

단, 토지거래허가구역 지정이라는 큰 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 본건의 인수 보증금이 없고 신축이라는 장점을 고려하되, 토지거래허가구역이라는 리스크를 반영하여 예상 입찰가는 3억 3천만 원 수준으로 제안합니다. 다만, 이는 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰가는 신중한 판단 하에 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.