나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104438 [1] 서울특별시 동작구 대방동 391-75 명성하우스 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Q감정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 "강남중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철7호선,신림선경전철 "보라매역" 및 지하철7호선 "신대방삼거리역"이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상6층 건물 내 제4층 제403호로서, (사용승인일: 2019.02.28) 외벽: 석재붙임 등 마감, 내벽: -, 창호: 샤시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 장방형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

부지의 남측과 동측으로 폭 4미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대방동 391-75 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임. 대방동 391-288, 391-578 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(2023-12-21)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 집합건축물대장(표제부)의 대지면적(407.53㎡)은 평가명령서상 대지권의 목적인 토지의 면적(합계: 419.5㎡)과 차이가 있는데, 현황 도로에 해당하는 면적이 제외된 것으로 추정되니 참고하시길 바람.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104438 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 동작구 대방동 391-75 명성하우스 4층 403호

용도: 다세대주택

감정가: 371,000,000원

토지면적: 18.12㎡ (약 5.49평)

건물면적: 29.60㎡ (약 8.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2019년 2월 28일 (명성하우스)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

대상 물건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 "강남중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

인근 지도 검색 결과, 해당 지역은 주거 밀집 지역으로 편의시설 및 교육 시설 이용이 용이하며, 특별히 혐오시설은 파악되지 않습니다. 다만, 상세한 현장 확인이 필요합니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재합니다.

또한, 지하철 7호선 및 신림선 경전철 "보라매역", 지하철 7호선 "신대방삼거리역"이 인접해 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

최초 소유권 보존 등기는 2019년 3월 21일에 이루어졌으며, 이후 소유권 이전(매매)이 2019년 8월 29일에 있었습니다.

말소 기준 권리는 2023년 5월 2일에 등기된 서초세무서장의 압류입니다.

기타 등기 내역으로는 주택임차권(김동진, 313,500,000원), 주택도시보증공사 가압류(1,279,000,000원), 주택도시보증공사 강제경매(313,500,000원) 등이 존재하나, 이들은 말소 기준 권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 1,592,500,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 313,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-17

확정일자: 2021-12-28

배당신고일자: 2024-01-30

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수 여부 및 특별 조건

본 물건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각됩니다.

이는 임차인 김동진 씨의 보증금 313,500,000원에 대해 매수인이 인수할 의무가 없음을 의미합니다.

따라서, 본 건 매각으로 모든 권리는 소멸될 예정이므로, 매수인은 권리 상 하자 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

대상 물건은 서울특별시 동작구 대방동의 주거지대에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

보라매역 및 신대방삼거리역 주변으로 다양한 상업 시설, 병원, 은행 등이 밀집해 있어 상권이 비교적 잘 발달되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

주변에 학교(강남중학교 등)가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

인근 보라매공원에서 쾌적한 여가 활동이 가능합니다.

다양한 병원, 약국, 마트, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인 등, 아파트)에 따른 허가 또는 제한이 있을 수 있습니다 (지정기간 상이).

또한, 부지는 남측과 동측으로 폭 4미터 정도의 포장도로에 접해 있으나, 일부 토지는 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다.

6.2. 기타 특이사항

임대차 관계가 확인되지 않았습니다.

집합건축물대장의 대지면적(407.53㎡)과 평가명세서상 대지면적(합계 419.5㎡) 간 차이가 있으나, 현황 도로 면적 제외 추정으로 인한 것으로 파악됩니다.

7. 시세 분석 및 예상 입찰가

7.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 대방동 지역 다세대주택은 면적과 건축 연도에 따라 시세 편차가 있습니다.

15. 05㎡ 면적의 2017년식 다세대주택이 2026년 4월 11일에 125,000,000원에 거래되었습니다.

39. 6㎡ 면적의 2015년식 다세대주택이 2026년 4월 8일에 440,000,000원에 거래되었습니다.

63. 62㎡ 면적의 2004년식 다세대주택이 2026년 4월 2일에 300,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건은 29.60㎡ 면적의 2019년식 다세대주택으로, 감정가는 371,000,000원입니다. 이는 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

7.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금: 0원 (특별 매각 조건으로 임차인 보증금 인수 의무 없음)

건물 면적: 29.60㎡ (약 8.95평)

신축 건물(2019년 준공)이라는 점을 고려하되, 감정가와 주변 시세를 종합적으로 판단할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 290,000,000원 ~ 330,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

보수적인 접근 시 3억 원 이하, 적극적인 투자를 고려할 경우 3.3억 원 이하로 입찰가를 설정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 2019년 준공의 비교적 신축 건물로 내부 상태 양호 예상.

* 더블 역세권(7호선, 신림선) 인근으로 교통 편리성 우수.

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 기대 가능.

* 특별 매각 조건으로 임차인 보증금 인수 부담 없음.

* 보라매공원 인접으로 쾌적한 주거 환경.

9. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 대방동에 위치한 신축 다세대주택으로, 더블 역세권의 우수한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 매력적인 자산입니다.

권리 분석상 임차인 보증금 인수 부담이 없고 모든 권리가 소멸되는 조건으로 매각되어 법적 리스크가 적은 편입니다.

다만, 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 점과 토지거래 허가구역 지정 등 법적 제한 사항을 충분히 검토한 후, 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

안정적인 거주 또는 임대 수익을 목표로 하는 투자자에게는 신중한 접근을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.