나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104410 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1056-26 편백나무타운빌라 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 '사당초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 업무시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 양호합니다

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 사당역(지하철 2,4호선)이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건물 중 제5층 제501호로서, - 외 벽 : 석재붙임 마감 등 - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 - 창 호 : 샷시 마감 등입니다.

이용상태

기호(가) : 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 주차장, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 자루형 토지로서, 다세대주택 건물 부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 접한 4m 내외의 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타사항 : 제시외 물건 가. 구조ㆍ규모 및 이용상태 ㉠ 벽체이용 샤시조 5층 소재(보일러실 등) 약 0.65㎡ ㉡ 벽체이용 샤시조 5층 소재(발코니 등) 약 1.1㎡

물건 비고

제시외건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104410 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 관악구 남현동 1056-26 편백나무타운빌라 5층501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 283,350,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건물 제시외면적 포함 매각 (보일러실 약 0.65㎡, 발코니 약 1.1㎡, 총 1.75㎡)

1.3. 건물 정보

* 건축연도: 2015년 (2015.01.29 사용승인)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 규모: 지하1층/지상6층 건물 중 제5층 제501호

* 토지면적: 14.88㎡ (약 4.50평)

* 건물면적: 29.00㎡ (약 8.77평)

* 건물 제시외면적: 1.75㎡ (약 0.53평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 '사당초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 업무시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 양호합니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 2, 4호선 사당역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

* 등기부상 소유권보존 등기 이후 다수의 압류 및 담보물권, 임차권 등이 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* HUG 인수조건 변경 및 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 임대차보증금은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(오세윤)

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-29

* 확정일자: 2022-07-29

* 배당신고일자: 2024-09-06

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

* 말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (접수일자: 2023-02-07)

* 소멸 예정 권리:

* 주택임차권 (오세윤, 270,000,000원, 2024-09-06 접수)

* 국민건강보험공단 압류 (2023-02-07 접수)

* 안기룡 담보가등기 (2023-10-13 접수)

* 서초세무서장 압류 (2023-12-08 접수)

* 관악세무서장 압류 (2024-07-23 접수)

* 관악구(서울특별시) 압류 (2025-10-16 접수)

* 주택도시보증공사 강제경매 (2025-11-19 접수)

* 인수 예정 권리: 해당 사항 없음.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

* 본건 주변 지역은 주거 시설이 밀집해 있으며, 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어진 지역입니다.

4.2. 생활 편의시설

* 주변에 사당초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 지하철 2, 4호선 사당역이 인접하여 교통 접근성 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설 유무를 판단하기 어렵습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리상 리스크

* '선순위임차권' 관련 특이사항이 있으나, 등기부상 임차인의 대항력이 없고 HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 관련 서류 및 경매 절차상의 미비점이 있는지 최종 확인이 필요합니다.

5.2. 기타 리스크

* 토지이용계획상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 여러 제한사항이 있으나, 일반적인 주택 이용 및 거래에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

6. 투자 포인트

* 2015년에 건축된 비교적 신축급 건물입니다.

* 지하철 2, 4호선 사당역 초역세권으로 교통이 매우 편리합니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경 및 임차인의 대항력 부재로 인해 인수할 보증금 부담이 전혀 없습니다.

* 권리관계가 명확하여 안전한 투자가 가능합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구의 편리한 교통망과 양호한 주거 환경을 갖춘 다세대주택입니다. 2015년 준공되어 건물 상태도 양호하며, 특히 HUG 관련 조건 변경으로 인해 매수인이 인수해야 할 금전적 부담이 없어 권리 분석상 매우 안전한 물건으로 판단됩니다. 사당역 인근의 꾸준한 수요를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 안정적인 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정

8.1. 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 시기에 건축된 주변 다세대주택의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 거래: 전용면적 약 50.37㎡ (약 15.24평), 2015년 건축, 509,000,000원 (평당 약 3,330만원, ㎡당 약 1,010만원)

* 2026년 7월 거래: 전용면적 약 43.94㎡ (약 13.29평), 2016년 건축, 510,000,000원 (평당 약 3,830만원, ㎡당 약 1,160만원)

본건의 건물면적은 29.00㎡ (약 8.77평)이며, 감정가는 283,350,000원입니다. 감정가 기준 ㎡당 가격은 약 977만원으로, 최근 거래 사례의 ㎡당 가격(약 1,010만원 ~ 1,160만원)과 비교할 때 다소 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다. 특히, 본건은 감정가 대비 면적이 작은 점을 감안하더라도, 최근 실거래가 수준을 반영하여 시세는 약 3억 3천만원 이상으로 추정됩니다.

8.2. 예상 입찰가

본건은 인수되는 보증금이 없으며 권리 관계가 명확한 점, 그리고 감정가가 최근 시세 대비 합리적인 수준임을 고려할 때, 적극적인 입찰을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있습니다. 최근 시세 분석 결과와 감정가를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 305,000,000원 ~ 315,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적이라 판단됩니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 투자 결정을 하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.