나이스옥션 법원경매 해남 2024타경542 [1] 전라남도 해남군 마산면 학의리 585 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경542 [1] 전라남도 해남군 마산면 학의리 585 대지 경매

• 사건번호: 2024타경542
• 주소: 전라남도 해남군 마산면 학의리 585
• 감정가: 15,480,000원
• 최저가: 12,384,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 대지

해남지원 경매1계 2024타경542 | 소재지: 전라남도 해남군 마산면 학의리 585 | 감정가: 15,480,000원 | 최저가: 12,384,000원 | 용도: 대지

1. 물건 보고서

사건번호: 해남지원 2024타경542 (1)

소재지: 전라남도 해남군 마산면 학의리 585

용도: 대지 (주거나지 및 타인소유 단독주택 부지)

감정가: 15,480,000원

토지면적: 516.00㎡ (약 156.09평)

매각대상: 토지매각

1.1. 물건 개요 및 현황

본건은 전라남도 해남군 마산면 학의리 소재 "용소마을" 내에 위치한 부동산이며, 주위환경은 단독주택과 농경지가 혼재하는 순수 농촌지대입니다.

본건은 토지만 매각되는 강제경매 물건이며, 지상에는 타인 소유로 추정되는 제시외 주택, 창고, 화장실(건축물대장 부존재)이 소재하며 이는 매각에서 제외됩니다. 해당 건물이 법정지상권 성립 여부를 판단해야 하는 고위험 물건입니다.

1.2. 면적 및 감정가 요약

토지면적: 516.00㎡ (약 156.09평)

토지 감정가: 15,480,000원 (평당 약 99,170원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 해남군 마산면의 농촌 마을인 "용소마을" 내에 위치합니다. 주변은 전형적인 농촌 주거 및 영농 환경이며, 정온한 주거 환경을 제공합니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 농촌 지역의 용도에 따른 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 주요 간선도로에서 이격되어 있어 차량을 통한 이동이 필수적입니다.

2.3. 토지 이용 및 제한 상태

본건 토지(기호 1, 3 기준)는 계획관리지역 및 자연취락지구에 해당하여 비교적 건축 행위에 유리합니다. 다만, 모든 가축 사육이 제한되는 구역에 속합니다. 현재 기호(1)은 사다리형의 주거나지 및 타인소유 단독주택 부지로 이용 중입니다. 동측으로 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 구분 및 소유 관계

본건은 부동산강제경매 물건이며, 소유자 및 채무자가 동일인(오OO)입니다. 채권자는 김OO입니다.

3.2. 특이사항 및 법정지상권 리스크 (최고 리스크)

본건은 토지만 매각되는 물건이며, "법정지상권" 문제가 명시되어 있습니다. 지상에는 타인 소유로 추정되는 제시외 주택 및 부속 건물이 존재하며, 이는 매각에서 제외됩니다.

법정지상권이 성립하는 경우, 토지 매수인은 건물 소유자에게 건물을 철거하라고 요구할 수 없으며, 건물 소유자로부터 토지 사용료(지료)만 받을 수 있습니다. 이는 토지의 이용 가치 및 매각 가치에 중대한 영향을 미치므로, 입찰 전 지료 소송 및 건물 철거 가능성에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다.

3.3. 기타 사항

제시외 건물(주택, 창고, 화장실)은 건축물대장이 부존재하므로, 법정지상권 성립 여부를 판단하기 위한 추가적인 사실관계 확인(건축 시점, 토지 및 건물의 소유자 변동 등)이 필요합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건은 순수 농촌지대로 상권이라고 할 만한 시설이 전무합니다. 기본적인 생활 편의 시설(슈퍼마켓, 농협, 면사무소 등)은 인근 마산면 소재지로 차량을 통해 이동해야 이용 가능합니다.

4.2. 생활 정보

조용하고 한적한 전원생활을 원하는 이들에게 적합합니다. 다만, 대중교통 이용이 어렵고, 모든 생활 기반 시설 이용 시 차량이 필수입니다.

4.3. 혐오 시설

주변이 농경지와 주택으로 이루어진 농촌 마을이므로, 조사된 바에 따르면 직접적인 대규모 혐오 시설은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 농촌 지역 특성상 영농 환경과 관련된 소규모 시설이나 농업부산물 처리 등으로 인한 환경적 요인은 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법정지상권 성립 여부 및 지료 문제

최대 리스크는 법정지상권입니다. 낙찰자는 건물 소유자와의 협상을 통해 지료를 받거나 건물을 매입해야 하며, 협상이 결렬될 경우 지료 청구 소송 등 복잡하고 장기간이 소요되는 법적 절차를 거쳐야 합니다. 토지 소유권 행사(재건축, 이용 변경)가 사실상 불가능할 수 있습니다.

5.2. 매각 제외 건물의 처리

매각에서 제외된 제시외 건물이 존재합니다. 법정지상권이 성립하지 않는 경우라도, 건물 소유자와의 명도 또는 철거 협의가 필요하며, 이 또한 추가 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

5.3. 토지 이용 현황의 복잡성

감정평가서상 기호(1) 외에 기호(2)는 전, 기호(3)은 도로 등으로 이용되는 복잡한 토지 이용 현황을 보이고 있어 전체 토지의 효용을 높이기 위한 추가적인 정리 작업이 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 법정지상권이라는 명확하고 높은 권리분석 리스크를 안고 있는 물건입니다. 따라서 일반적인 투자자에게는 적합하지 않으며, 특수물건 처리 경험이 풍부하고 장기간의 법적 다툼(소송 및 협상)에 대비할 수 있는 전문 투자자에게만 추천됩니다. 감정가가 낮아 보이나, 이는 건물의 제약으로 인한 토지의 이용 가치 하락분이 반영된 것으로 해석해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

특수물건 투자에 대한 이해도가 높고, 건물 소유자와의 원활한 협상 또는 소송을 통해 법정지상권 문제를 해결할 수 있다면 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

계획관리지역 및 자연취락지구라는 비교적 양호한 토지 이용 계획을 가지고 있으므로, 향후 법정지상권 문제가 해결된 후에는 전원주택 부지나 농가 주택 부지로의 가치 상승 여력이 있습니다.

투자금액이 비교적 낮아, 소액으로 고위험-고수익 특수물건 투자를 경험하고자 하는 전문가에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

해남지원 경매1계