나이스옥션 법원경매 해남 2024타경542 [2] 전라남도 해남군 마산면 학의리 593-1 도로 경매

매각기일: 2026-01-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경542 [2] 전라남도 해남군 마산면 학의리 593-1 도로 경매

물건 대표 이미지

해남지원 경매1계 2024타경542 | 소재지: 전라남도 해남군 마산면 학의리 593-1 | 감정가: 45,243,600원 | 최저가: 36,195,000원 | 용도: 도로

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

본 건은 전라남도 해남군 마산면 학의리 593-1 소재 토지 매각 건입니다.

사건번호는 해남지원 2024타경542 (2)이며, 용도는 '도로'로 이용되고 있습니다.

감정가는 45,243,600원으로 평가되었습니다.

매각 대상은 토지 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

1.2. 토지 현황

토지 면적은 2,436.00㎡ (약 736.9평)으로 상당히 넓은 면적입니다.

토지의 이용 상태는 부정형의 모양으로 '도로 등'으로 이용 중이며, 감정평가서에 따르면 타인 소유의 단독주택 부지로 이용 중인 기호(1)과 함께 일괄 매각되는 것으로 보입니다.

공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 특이 사항 및 주의 사항

본 건은 '일괄매각' 대상이며, 감정평가서 요약표상 기호(1), (2), (3)이 함께 경매에 부쳐지는 것으로 추정됩니다.

가장 큰 주의사항은 '농지취득자격증명(농취증)' 제출 필수입니다. 도로 용도임에도 농취증이 필요하며, 미제출 시 입찰보증금은 반환되지 않으므로 사전에 반드시 관할 면사무소 등에 농취증 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

현황상 제시외 물건으로 '관정 및 전봇대'가 소재하며, 이는 매수인이 인수할 가능성이 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

또한, 본 건 토지는 '도로 등으로 이용 중'이므로, 현황 도로로서 주변 토지에 통행로를 제공하고 있을 가능성이 높습니다.

2. 입지조건 및 환경

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 전라남도 해남군 마산면 학의리 소재 '용소마을' 내에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 농경지 등이 소재하는 순수 농촌 지대입니다.

전형적인 농촌 마을 내의 토지이며, 주거 용도보다는 농업 및 기반 시설 용도로 활용되고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 건 및 본 건 인근까지 차량 접근이 가능하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

주변에 아스팔트포장 및 콘크리트포장 세로(가, 불)가 인접해 있어 접근성은 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본 건 토지(기호 3)는 '계획관리지역', '자연취락지구', '가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)'으로 지정되어 있습니다.

계획관리지역은 제한적인 개발이 가능한 지역이며, 자연취락지구로 지정되어 있어 건폐율 등에서 혜택을 받을 수 있습니다.

다만, 용도는 현재 '도로'로 이용 중이므로 용도 변경 및 개발 가능성에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 매각 대상

경매 구분은 채권자 김OO의 신청에 의한 '부동산강제경매'입니다.

매각 대상은 '토지매각'이며, 일괄매각 조건입니다.

3.2. 권리 관계

소유자와 채무자가 동일인(오OO)이므로 특별히 복잡한 이해관계는 없습니다.

강제경매의 경우 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리가 적을 가능성이 높지만, 정확한 권리 관계는 매각물건명세서를 통해 확인해야 합니다.

가장 중요한 권리 측면의 주의사항은 '농지취득자격증명' 제출 의무입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석 (지역 활용도)

순수 농촌 지대에 위치하므로 상업적인 가치는 거의 없습니다.

활용도는 '도로'로서의 공익적 가치와 '농지'로서의 잠재적인 가치가 혼재되어 있습니다.

일괄매각으로 이루어지는 경우, 주거나지(기호 1)나 전(기호 2)과 함께 패키지로 취득할 때 시너지가 발생할 수 있습니다.

4.2. 생활 정보 (주변 환경)

주변은 단독주택과 농경지로 구성된 전형적인 농촌 마을입니다.

감정평가서상 주변 환경에서 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

생활 편의 시설은 해남군 마산면 소재지 등으로 이동해야 할 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크 및 대응 방안

5.1. 주요 리스크

가장 큰 리스크는 '농지취득자격증명 미제출'로 인한 입찰보증금 몰수입니다. 농지법상 도로로 이용 중이라 하더라도 지목상 전이 포함된 일괄매각이라면 농취증이 필수이므로, 입찰 전 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

본 건 토지가 '도로 등으로 이용 중'이라는 점은 사도로서 주변 주택 및 토지에 통행로를 제공하고 있을 가능성이 높으며, 이는 사유지이지만 공공성이 강한 토지로서 개발 행위나 배타적 사용수익권 행사에 제한을 받을 수 있습니다.

5.2. 유의 사항

제시외 물건인 관정 및 전봇대 등은 매각 대상에 포함되지 않는다면 철거 또는 사용에 대한 법적 분쟁 소지가 있습니다.

토지의 모양이 '부정형'이므로 개발 시 효율성이 떨어질 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 계획관리지역 및 자연취락지구에 위치한 대형 면적(2,436.00㎡, 약 736.9평)의 토지입니다.

현재 '도로' 등으로 이용 중이지만, 일괄매각에 포함된 다른 토지들과의 연계를 통해 전체적인 활용도를 고려해야 합니다.

농취증 발급이라는 허들이 존재하지만, 저렴하게 인근 주거나 농지를 확보하고자 하는 실수요자에게 매력적인 물건일 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 계획관리지역 및 자연취락지구 내 토지라는 점에서 향후 건축 행위의 용이성이 높습니다.

투자 매력: 인근 주거나지 및 전과 함께 일괄 매각되므로, 농촌 주택 및 농지 확보를 위한 패키지 투자로 고려할 만합니다.

잠재적 활용: 현재 '도로 등'으로 이용 중이지만, 주변 토지 소유자와의 협의 또는 지목 변경 가능성을 탐색하여 토지의 가치를 높일 여지가 있습니다.

법원 정보

해남지원 경매1계