나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경57292 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 548 (유)갈현상가 4층423호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경57292 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 548 (유)갈현상가 4층423호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경57292
• 주소: 서울특별시 은평구 갈현로 300, 4층423호 (갈현동,(유)갈현상가)
• 감정가: 123,000,000원
• 최저가: 123,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 아파트

서울서부지방법원 경매3계 2024타경57292 | 소재지: 서울특별시 은평구 갈현로 300, 4층423호 (갈현동,(유)갈현상가) | 감정가: 123,000,000원 | 최저가: 123,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경57292 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 548 (유)갈현상가 4층423호

용도: 아파트 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 123,000,000원

토지면적: 4.84㎡ (토지 지분율: 483.8)

건물면적: 17.10㎡ (건물 지분율: 1709.8)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 구조 및 이용상태

본건은 2018년 1월 25일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 지하4층/지상9층 건물 중 4층 423호입니다.

이용상태는 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중이며, 개별난방, 승강기, 주차장 등의 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 교통 및 접근성

본건은 서울 서북부 핵심 교통 요충지인 연신내역(3, 6호선 더블 역세권)이 다소 근거리에 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다. 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 위치해 있으며, 차량 출입 또한 용이하여 제반 교통사정은 보통 이상으로 평가됩니다.

2.2. 주위 환경

갈현1동주민센터 동측 인근 중로변에 위치하며, 주위는 근린상가와 주상용 건물이 주를 이루고 후면으로는 다세대, 단독주택, 상가 등이 혼재된 전형적인 주거지대입니다. 비교적 생활 편의시설 접근성이 양호하며 주거지로서의 입지 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 채무 및 경매 형태

본건은 소유자(주OOOOOOO)와 채무자(주OOOOOOO)가 동일한 상태에서 채권자(홍OO)의 부동산강제경매 신청에 의해 진행 중인 사건입니다. 기본적인 채무 관계는 비교적 단순한 형태입니다.

3.2. 임차인 관련 특이사항

등기사항전부증명서상 특이사항으로 보증금 126,000,000원의 임차권이 설정되어 있습니다. 이는 현재 감정가(123,000,000원)보다 높은 금액이므로, 해당 임차권의 배당 순위 및 대항력 여부에 따라 낙찰자가 임차보증금 전액 또는 일부를 인수할 가능성이 매우 높습니다. **이 부분에 대한 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수입니다.**

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 갈현동 일대는 연신내역 역세권 상권과 인접해 있어 다양한 편의시설 및 상업시설을 이용하기 용이합니다. 중로변에 위치하여 접근성이 좋으며, 도시형생활주택 특성상 주변 상권의 영향을 많이 받는 소형 주택 수요자에게 적합합니다.

4.2. 토지 이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역(8층이하)으로 지정되어 있어 주거시설로서의 안정성이 확보된 지역입니다. 과밀억제권역에 속하는 서울 도심 지역이며, 건축 규제(8층 이하)가 있는 지역임을 참고해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리적 리스크 (최대 위험 요소)

등기상 설정된 임차권의 보증금(1.26억)이 감정가(1.23억)를 초과하고 있어, 낙찰 시 임차보증금 인수 가능성이 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 정확한 임차인의 현황(전입, 확정일자 등) 및 배당 신청 여부를 확인하지 않고 입찰할 경우, 예상치 못한 추가 인수금액이 발생할 수 있습니다.

5.2. 물건 및 금융 리스크

면적이 17.10㎡로 협소한 원룸형 도시형생활주택의 특성상 향후 매매 시 일반 아파트 대비 환금성이 떨어질 수 있습니다. 또한, 도시형생활주택은 일반 아파트와 다른 대출 조건이 적용될 수 있으므로 금융 조달 계획을 사전에 철저히 세워야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 서울 서북부의 주요 지하철역인 연신내역과 근접한 우수한 입지를 가졌으나, 등기상 확인된 임차권 문제로 인해 권리적 위험이 매우 높은 물건입니다. 따라서 일반적인 경매 물건보다 훨씬 신중한 접근이 필요하며, 입찰 전 반드시 **임차인의 대항력 유무 및 배당 관계에 대한 명확한 분석**을 마쳐야 합니다. 권리 분석이 뒷받침된다면 매력적인 가격에 낙찰될 가능성도 존재합니다.

6.2. 투자 포인트

연신내역 더블 역세권의 희소성 및 향후 개발 호재 기대감.

2018년식으로 비교적 신축에 속하여 향후 몇 년간은 수리 비용이 적게 들 것으로 예상됨.

소형 면적(원룸형)으로 1인 가구의 임대 수요가 꾸준하여 임대 수익형으로 적합함. 단, 임대 수익률 산출 시 임차권 인수 금액을 포함하여 보수적으로 접근해야 합니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매3계