나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118179 [1] 울산광역시 북구 무룡동 산33-22 임야 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118179 [1] 울산광역시 북구 무룡동 산33-22 임야 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매6계 2024타경118179 | 소재지: 울산광역시 북구 무룡동 산33-22 | 감정가: 14,608,000원 | 최저가: 14,608,000원 | 용도: 임야

1. 울산지방법원 2024타경118179 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경118179 (1)

소재지: 울산광역시 북구 무룡동 산33-22

용도: 임야

감정가: 14,608,000원

토지면적: 992.00㎡ (약 300.52평)

토지 지분율: 16596.16 (※주: 지분매각 대상 토지의 면적은 992.00㎡이며, '지분율' 표기는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자: 김OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 유OO

1.2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 북구 무룡동에 위치하며, "달곡마을회관"에서 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 임야, 농경지 등으로 형성된 야산 지대입니다. 차량의 직접적인 출입은 다소 제한적일 수 있으나, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 가능한 수준입니다. 울산광역시 북구청은 체육시설 등 공공시설 정보를 제공하고 있으나, 본 물건지 인근의 특정 편의시설에 대한 상세 정보는 제한적입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행 중인 물건입니다. 소유자는 김OO이며, 채권자는 유OO입니다. 본건의 가장 큰 특징은 '토지 일부 지분 매각'이라는 점이며, 이로 인해 전체 토지를 단독으로 활용하는 데 제약이 따릅니다. 또한, '공유자 우선매수 신고'가 있었으며, '분묘기지권'이 존재할 가능성이 있습니다.

공유자 우선매수권은 공동 소유 부동산의 일부 지분이 경매로 나올 경우, 기존 공유자가 최고가 매수 신고인과 동일한 가격으로 우선하여 매수할 수 있는 권리입니다. 다만, 본건의 경우 공유자 우선매수 신고가 매수보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에 우선매수 청구권을 행사할 수 없습니다.

분묘기지권은 타인의 토지에 설치된 분묘의 기지에 대하여 관습법상 인정되는 권리로서, 분묘의 수호 및 관리에 필요한 범위 내에서 토지 사용권을 인정받는 것입니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 목측으로 확인되지 않는 미확인 분묘가 소재할 가능성도 있어 추가적인 조사 및 측량이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 임야 지대로서, 주변 환경은 자연림과 농경지가 주를 이루고 있습니다. 따라서 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역과는 거리가 있으며, 주거 및 상업 시설보다는 자연 환경 위주의 입지입니다. 인근에 달곡마을회관이 있으나, 이는 지역 주민을 위한 기본적인 편의를 제공하는 수준으로, 광범위한 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

1.5. 생활정보

본건 소재지 인근에는 달곡마을회관이 있습니다. 대중교통 이용은 가능한 수준이나, 차량 출입이 다소 제한적이며, 일상생활을 위한 편의시설, 의료, 교육 시설 등은 차량 이동을 통해 접근해야 할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 지분매각: 전체 토지의 일부 지분만 매각되므로, 낙찰자는 토지를 온전히 소유 및 활용하기 어렵습니다. 공유자와의 관계 설정 및 협력이 필수적이며, 향후 분할 과정에서 갈등이 발생할 수 있습니다.

2. 공유자 우선매수권: 공유자의 우선매수권 행사로 인해 낙찰이 무산될 가능성이 있습니다. 또한, 보증금 미납 시 해당 공유자의 향후 우선매수권 행사 제한 등 절차적 주의가 필요합니다.

3. 분묘기지권: 확인되거나 미확인된 분묘의 존재는 토지 사용 및 개발에 있어 법적, 실질적 제약을 초래할 수 있습니다. 분묘의 이장 또는 사용에 대한 협의가 필요할 수 있으며, 이에 따른 비용 및 시간이 발생할 수 있습니다.

4. 맹지 및 경계 불분명: 지적도상 맹지로서 인접 토지를 통하여 출입이 가능하나, 이는 토지 접근성에 대한 제약이 될 수 있습니다. 또한, 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 측량이 요구됩니다.

5. 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역, 공익용산지, 보전산지 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제약이 따릅니다. 특히 보전산지 및 공익용산지 지정은 건축 등 개발행위에 엄격한 제한을 가합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 무룡동에 위치한 임야 일부 지분 매각 건으로, 감정가는 14,608,000원, 토지 면적은 992.00㎡(약 300.52평)입니다. 자연림 상태의 임야이며, 지적도상 맹지이고 경계가 불분명한 점, 분묘기지권의 존재 가능성, 그리고 토지이용계획상 보전산지 및 공익용산지 등으로 지정된 점은 토지 개발 및 활용에 있어 주요한 제약 사항입니다. 더불어 지분 매각으로 인한 공유자와의 관계, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 법률적, 절차적 고려사항이 많아 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

1. 저가 매수 기회: 임야 지분 경매라는 특성상, 전체 토지 매물 대비 낮은 가격으로 접근할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

2. 잠재적 가치 상승: 장기적인 관점에서 개발 가능성 또는 자연 친화적 토지 이용(예: 주말 농장, 소규모 힐링 공간 등)에 대한 잠재적 가치를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 현재의 엄격한 토지이용계획(보전산지, 공익용산지) 및 지분매각의 한계를 고려해야 합니다.

3. 명확한 권리관계 확인: 분묘기지권의 실제 존재 여부 및 범위, 그리고 공유자 우선매수권의 정확한 진행 상황을 면밀히 파악하여 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

혐오시설 여부: 주변 시설 검색 결과, 해당 지역은 주로 임야 및 농경지로 이루어져 있어 혐오시설이 직접적으로 인접해 있을 가능성은 낮아 보입니다. 다만, 분묘가 존재할 가능성은 주의해야 할 사항입니다.

법원 정보

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