나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9237 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-11 센텀시티프라자 1층109호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하성 · 평가일 2024.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1.1. 본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리소재 ‘양산디자인공원’ 남서측 인근에 위치하는 ‘센텀시티프라자 1층 109호’로서 주위는 양산물금신도시내 일반상업지역으로 각종 상업건물로 밀집하여 소재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 도시철도2호선 "부산대양산캠퍼스역"이 소재하는 등 제
반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건 중제1층 제109호로서
2015.04.28 사용승인되었으며,
외벽 : 징크판넬 및 인테리어시공마감 등
내벽 : 상가로서 인테리어 마감처리됨.
창호 : 강화유리 및 페어글라스창호등 임.

이용상태

기준시점 현재 근린생활시설로 이용중임.
상호 : 피노키오 인형뽑기

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 기준시점 현재 4층건 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로1류, 서측으로 중로3류 , 남측으로 소로2류의 도로와 3면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,제1종지구단위계획구역,소로2류(폭 8m-10m)(접합),중로1류(폭20m-25m)(접합),중로3류(폭12m-15m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교
육환경 보호에 관한 법률>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 무인점포로서 관계자의 부재로 임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.근린생활시설로 이용중임('피노키오 인형뽑기'라는 상호의 무인영업장임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍에 위치한 상가 건물로, 임의경매를 통해 매각 대상이 되었습니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 590,000,000원입니다.

1.2. 소재지 정보

주소: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-11 센텀시티프라자 1층 109호

신주소: 경상남도 양산시 백호로 64 (물금읍 가촌리)

1.3. 토지 정보

면적: 33.09㎡ (약 10.01평)

용도: 상업용지

제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

면적: 64.00㎡ (약 19.36평)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하1층/지상4층 건물 중 1층 109호

사용승인일: 2015년 04월 28일

용도: 근린생활시설 (판매시설)

제시외 면적: 0.00㎡

1.5. 매각 대상 및 경매 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

사건 번호: 울산지방법원 2024타경9237 (1)

채권자: 양OOOOOOOOOO (양산기장축산업협동조합)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 ‘양산디자인공원’ 남서측 인근에 위치합니다. 양산 물금 신도시 내 일반상업지역으로, 각종 상업 건물이 밀집한 상업지대입니다.

2.2. 교통 여건

본 건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스 승강장이 있고 도시철도 2호선 "부산대양산캠퍼스역"이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

본 건은 동측으로 중로1류, 서측으로 중로3류, 남측으로 소로2류의 도로와 3면이 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2017년 07월 21일에 접수된 양산기장축산업협동조합의 근저당권(채권금액 520,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위의 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 매각으로 인해 본 건의 소유권에 영향을 미치는 모든 용익물권, 담보물권, 그 밖에 등기된 권리 등은 소멸될 것으로 예상됩니다. (물건명세서 참고사항 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 개요가 있으나, 해당 내용에 대한 구체적인 기재가 없어 소멸 여부 확인 필요. 다만, 일반적으로는 매각으로 소멸될 가능성이 높음.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 신 (신효용)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2024년 07월 10일

* 배당신고일자: 2025년 01월 16일

* 대항력: 없음

인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 차임이 0원으로 명시된 점은 특이사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건은 양산 물금 신도시 내 일반상업지역에 속하며, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 이는 계획적인 상업 및 주거 지역임을 나타냅니다.

4.2. 업종 현황 (현재 이용 상태)

기준 시점 현재 근린생활시설로 이용 중이며, '피노키오 인형뽑기'라는 상호의 무인영업장으로 운영되고 있습니다.

4.3. 잠재적 상권 가치

양산 물금 신도시 내에 위치하여 신도시 개발에 따른 인구 유입 및 상권 활성화의 잠재력을 가지고 있습니다. '양산디자인공원' 및 도시철도역 인근이라는 점은 유동인구 확보에 긍정적입니다. 최근 물금신도시 상업지 용적률 완화 등 개발 규제 완화 움직임도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

'양산디자인공원'이 인근에 위치하며, 상업지역 내에 있어 각종 상업시설 및 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 공공시설

도시철도 2호선 "부산대양산캠퍼스역"이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 운영 리스크

* 현재 무인점포로 운영 중이므로, 관계자 부재로 인해 정확한 임대 내역 및 운영 현황 파악이 어렵습니다.

* 무인점포 특성상 매출 변동성이 있을 수 있으며, 경쟁 환경 분석이 필요합니다.

6.2. 법규 및 제한 사항

* 토지이용계획상 '가축사육제한구역' 및 '상대보호구역'에 해당합니다. 근린생활시설 용도로는 큰 문제가 없을 것으로 예상되나, 향후 업종 변경 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 광범위한 지역에 대한 검색 결과, 일부 지역에서는 무단 투기된 폐기물로 인한 미관 훼손 및 악취 문제가 보고된 바 있으나, 본 건의 직접적인 위치(상업 밀집지역)에서는 해당 리스크가 낮을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 건은 양산 물금 신도시 상업지구 내 1층 코너 상가로, 역세권 인근에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 2015년 준공된 비교적 신축 건물이며, 권리 관계 또한 명확하여 인수 부담이 없는 상태입니다. 현재는 무인점포로 운영 중이며, 임차인 또한 대항력이 없습니다. 안정적인 신도시 상권의 성장 가능성과 함께 우수한 교통 및 편의시설 접근성을 갖춘 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 양산 물금 신도시의 지속적인 발전 가능성에 따른 시세 상승 기대.

* 도시철도역 인근 상가로서 풍부한 유동인구 확보 유리.

* 건축된 지 얼마 되지 않은 현대적인 건물 상태.

* 경매 말소기준권리로 인한 권리관계의 명확성 및 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

감정가: 590,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 산정은 주변 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율, 현재 시장 상황, 향후 시세 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에는 실제 시장 조사 데이터가 포함되지 않았으므로, 별도의 시장 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 일반적으로 권리관계가 깨끗하고 입지가 좋은 물건은 감정가 대비 일정 비율 이상으로 입찰이 이루어질 수 있으나, 해당 지역의 구체적인 상권 활성화 정도 및 공실률 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.