나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118902 [1] 울산광역시 남구 무거동 299-10 남운프라자오피스텔 5층503호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2024.12.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 무거동 소재 "삼호초등학교" 남측 인근에 위치하는 남운프라자오피스텔 5층 503호이며 주위는 업무시설,근린생활시설,단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 지하 4층 지상 18층 건중 5층 503호로서,
외벽: 치장석 붙임, 강화유리 마감 등.
내벽: 벽지바름 등.
창호: 샷시창.

이용상태

근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수시설,상하수도설비,전기설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, 인접도로와 대체로 등고평탄하며, 업무시설, 근린생활시설 및 운동시설의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

주변 도로망상태 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2017-03-30)(삼호초등학교), 절대보호구역(2017-03-30)(삼호초등학교)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계
임대관계는 미상입니다.
2.기타
없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

근린생활시설로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 물건명: 남운프라자오피스텔 5층 503호

* 사건번호: 울산지방법원 2024타경118902 (1)

* 소재지: 울산광역시 남구 무거동 299-10 남운프라자오피스텔 5층503호

* 건물명: 남운프라자오피스텔

* 신주소: 울산광역시 남구 북부순환도로 17 (무거동)

* 용도: 근린상가 (근린생활시설로 이용중)

* 감정가: 230,000,000원

* 토지면적: 28.35㎡ (약 8.58평)

* 토지 지분: 28.35㎡ (약 8.58평)

* 건물면적: 156.80㎡ (약 47.43평)

* 건물 지분: 156.8㎡ (약 47.43평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 조OO

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 4층, 지상 18층 건물 중 5층 503호

* 건물 용도: 일반업무시설, 근린생활시설, 운동시설 (현재 근린생활시설로 이용중)

* 건물 준공일: 1992년 4월 20일

* 건물 설비: 위생 및 급배수시설, 상하수도설비, 전기설비, 승강기 설비 등

2. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 울산광역시 남구 무거동 소재 "삼호초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 및 도로: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다. 주변 도로망 상태 또한 보통입니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m-40m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(삼호초등학교), 절대보호구역(삼호초등학교)에 해당합니다.

* 토지 형상: 사다리형에 가까운 토지로서, 인접 도로와 대체로 등고평탄한 상태입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 권리종류: 근저당권

* 접수일자: 2022-03-17

* 채권자: 조성석

* 채권금액: 300,000,000원

* 비고: 말소기준권리

* 경매개시결정:

* 권리종류: 임의경매

* 접수일자: 2024-11-26

* 채권자: 조성석

* 채권금액: 167,835,616원

* 비고: 울산지방법원의 임의경매개시결정(2024타경118902)

* 기타 권리사항:

* 2006-06-01 소유권이전 (김태자)

* 2021-11-22 소유권이전 (손준호)

* 2022-03-17 근저당권 (조성석) - 말소예정

* 2024-11-26 임의경매 (조성석) - 말소예정

* 2025-10-27 압류 (남구(울산광역시)) - 말소예정

* 등기부채권 총액: 300,000,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 상권 특성: 본 물건은 울산 남구 무거동의 중심 지역에 위치하며, "삼호초등학교" 인근으로 유동인구 확보에 유리한 입지입니다. 업무시설, 근린생활시설, 주거시설이 혼재된 복합 상권으로, 지역 내 소비 활동의 거점 역할을 할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 주요 업종: 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 주변 상권 특성을 고려할 때 소매업, 서비스업, 교육 관련 업종, 병의원 등 다양한 업종 유치가 가능합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 건물 내 상업시설 이용이 가능하며, 인근 학교 및 상업 지역 접근성이 좋습니다.

* 건물 편의시설: 승강기, 위생/급배수/상하수도, 전기 설비 등 기본적인 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 불확실성: 임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 파악되어 명도 진행 시 잠재적인 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 일반상업지역과 제2종일반주거지역 등 복합 용도 지역에 속해 있어, 향후 건축 또는 개발 행위 시 관련 법규 및 지역 지구별 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 미확인 사항: 제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 무거동에 위치한 남운프라자오피스텔 내 근린생활시설입니다. 삼호초등학교 인근의 편리한 교통과 지역 내 상업 및 주거 시설이 혼재된 입지적 장점을 가지고 있습니다. 건물은 지하 4층, 지상 18층 규모의 철근콘크리트 구조로, 내부에는 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있습니다. 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 잠재력 있는 상권 내 위치하여 향후 다양한 업종의 활용이 기대됩니다. 감정가는 230,000,000원입니다.

8. 투자 포인트

* 우수 입지: 삼호초등학교 인근으로 접근성이 좋고, 지역 내 상업 활동 중심지에 위치합니다.

* 용도 다양성: 근린생활시설로서 소매, 서비스, 교육 등 다양한 업종으로 활용 가능성이 높습니다.

* 건물 인프라: 오피스텔 건물 내 위치하여 기본 관리 및 시설 이용이 편리합니다.

* 매각으로 인한 권리 소멸: 말소기준권리 이하의 모든 권리가 매각으로 소멸되어 비교적 안전한 권리 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 산정 근거: 본 물건은 인수되는 보증금 합계가 0원이므로, 순수하게 건물 가치 및 시장 상황을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 시장 분석 필요: 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 부동산의 실거래가, 최근 경매 낙찰가율, 해당 지역의 상권 활성화 정도, 공실률 등을 종합적으로 분석하는 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

* 보수적 접근 권장: 현재 제공된 정보를 바탕으로는 구체적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 다만, 감정가 230,000,000원을 기준으로, 시장 상황과 물건의 현황을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.