나이스옥션 법원경매 울산 2024타경115675 [1] 울산광역시 동구 방어동 505 현대비치아파트 105동 6층601호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경115675 [1] 울산광역시 동구 방어동 505 현대비치아파트 105동 6층601호 아파트 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매6계 2024타경115675 | 소재지: 울산광역시 동구 화문로 70, 105동 6층601호 (방어동,현대비치아파트) | 감정가: 155,000,000원 | 최저가: 155,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경115675 (1)

소재지: 울산광역시 동구 방어동 505 현대비치아파트 105동 6층601호

용도: 아파트

감정가: 155,000,000원

토지면적: 25.71㎡ (약 7.78평)

건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자/채권자: 소유자(강OOOOOOOOOOO), 채무자(정OO), 채권자(현OOOOOOOOO)

1.2. 물건 현황 및 입지 분석

1.2. 1. 물건 현황 및 건물 정보

본 건은 울산광역시 동구 방어동 소재 현대비치아파트 105동 6층 601호이며, 23층 건물 내 6층에 위치합니다.

건물의 구조는 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕이며, 외벽은 몰탈위페인팅, 창호는 샤시창 구조입니다.

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

이용상태는 공부상 공동주택이나, 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 입찰 시에는 반드시 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인하는 것이 필요합니다.

1.2. 2. 최고의 입지

대상 물건은 울산광역시 동구 방어동 '화암초등학교' 남측 인근에 자리 잡고 있으며, 주위는 아파트단지, 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 부정형이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 단지 내외 가로망 상태는 보통입니다.

1.2. 3. 생활정보 및 주변 환경

교육 환경: '화암초등학교' 인근에 위치하며, 상대보호구역(문현초등학교, 화암초등학교)으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호합니다.

교통: 버스정류장 등이 인근에 있어 대중교통 이용이 비교적 편리합니다.

1.3. 권리 분석

1.3. 1. 경매의 종류 및 매각 물건

본 건은 '부동산임의경매' 사건이며, 매각대상은 '토지/건물일괄매각'입니다.

제시외 면적이 없는 것으로 보아 건물 및 토지 전체가 매각 대상에 포함되어 권리상 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.3. 2. 특이사항 및 주의사항

임대 관계: 현재 임대 관계는 미상입니다. 현황조사 시 폐문으로 내부 확인이 불가능했으므로, 매각 이후 명도(이사) 진행 시 임차인 유무 및 대항력 여부 등 권리관계를 면밀히 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있다면 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 리스크가 있습니다.

내부 상태: 집합건축물대장상 현황도와 외부 관찰을 근거로 평가되었으므로, 응찰 전에 내부 이용상태 및 관리상태를 재확인해야 합니다.

1.4. 투자 분석 및 종합 의견

1.4. 1. 상권 분석

주변은 아파트단지가 형성된 주거지역으로, 기본적인 근린생활시설은 갖추어져 있을 것으로 보입니다. 투자 관점에서 대형 상업 시설 접근성은 추가 확인이 필요하지만, 실거주 측면에서는 주거 편의성이 높은 지역으로 판단됩니다.

1.4. 2. 잠재적 리스크

내부 미확인: 현장조사 시 내부 이용상태 확인이 불가했으므로, 낙찰 후 예상치 못한 수리비용이 발생할 가능성이 있습니다.

임대차 관계: 임대 관계 미상으로, 대항력 있는 임차인의 존재 여부에 따라 명도 난이도와 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.4. 3. 투자 포인트

제3종일반주거지역에 위치하여 주거 밀집도가 높고 주거 환경이 안정적인 지역입니다.

초등학교가 인근에 있어 자녀를 둔 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

감정가 기준 1억 5천 5백만 원으로, 비교적 소액으로 아파트 투자가 가능하며, 시세 대비 저가 낙찰 시 수익성이 확보될 수 있습니다.

1.4. 4. 종합 의견

본 물건은 울산 동구 내 주거지역에 위치한 아파트로, 기본적인 입지 조건은 양호합니다. 다만, 내부 확인 불가 및 임대차 관계 미상이라는 두 가지 주요 리스크가 존재하므로, 입찰 전 현장조사를 통해 내부 상태와 점유 관계를 최대한 파악하는 것이 중요합니다. 시세 조사를 철저히 하여 리스크를 감안한 적정 입찰가를 산정한다면, 안정적인 주거용 부동산 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매6계