나이스옥션 법원경매 인천 2024타경568910 [1] 인천광역시 남동구 구월동 OOOOOO OOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은 · 평가일 2024.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 문화로133번길길에 위치하며,
주위는 각급학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고,
인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

2020년 6월에 사용승인된
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중
4층 401호로서,
외벽: 벽돌, 페인팅 및 드라이비트 마감
창호: 샷시 이중창호임.
(사용승인일:2020-06-16)

이용상태

주거용(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재경보시설, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08), 상대보호구역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경568910 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1107-6 모던하우스 4층401호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 4층 401호

사용승인일: 2020년 6월 16일

감정가: 215,000,000원

토지면적: 39.34㎡ (약 11.9평)

건물면적: 47.81㎡ (약 14.5평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 구OO

특이사항: 대항력있는 임차인 존재, 재매각 물건, 특별매각조건(매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 남동구 문화로133번길 46-14 (구월동)에 위치하며, 주변에는 각급 학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건은 단지 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 물건의 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2022년 9월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 구 (구자용)

* 보증금: 228,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 7월 31일

* 확정일자: 2020년 6월 23일

* 대항력: 있음

3.3. 등기부 현황 및 인수 권리

등기부상 을구 1번 순위의 주택임차권(구자용, 보증금 228,000,000원, 전입 2020.7.31)은 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 기타 권리

갑구에는 소유권 이전 및 신탁말소, 소유권 이전, 가압류, 압류 등이 기재되어 있으며, 이 중 주택도시보증공사의 가압류(2022-09-30)가 말소기준권리가 되어 이를 포함한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인의 강제경매 신청(2024타경568910)도 말소될 예정입니다.

3.5. 총 채무액

등기부채권 총액은 3,267,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 시장 동향

제공된 JSON 데이터상의 주변 다세대주택 매매가는 4,500만원에서 8,500만원 수준으로, 본 물건의 감정가(215,000,000원) 및 임차보증금(228,000,000원)과 큰 차이를 보입니다. 이 데이터만으로는 정확한 시세 파악에 한계가 있으므로, 추가적인 실거래가 조사 및 현장 확인이 필수적입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주거 용도로 이용 중인 다세대주택으로, 각급 학교, 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 주거지역에 위치합니다.

5.2. 편의시설 및 교육

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 각급 학교가 소재하여 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

5.3. 설비

위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재경보시설, 도시가스난방설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 구자용의 존재입니다. 전입일자(2020.7.31)가 건물 사용승인일(2020.6.16) 이후이며, 확정일자(2020.6.23) 또한 전입일보다 빠르지만, 건물 사용승인일 이후 전입이므로 대항력 요건을 충족하는 것으로 분석됩니다. 임차인이 배당에서 보증금 228,000,000원을 전액 회수하지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다.

6.2. 재매각 물건

본 물건은 재매각으로 진행되고 있어, 이전에 매각 절차에서 문제가 발생했거나 유찰되었을 가능성이 있습니다. 구체적인 사유는 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 특별매각조건

매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높습니다. 이는 입찰 시 자금 준비에 더 많은 주의가 필요함을 의미합니다.

6.4. 주변 시세와의 괴리

제공된 주변 시세 JSON 데이터와 본 물건의 감정가 및 임차보증금 간의 큰 차이가 존재합니다. 이는 시장 상황과 괴리된 감정가이거나, JSON 데이터의 정확성에 문제가 있을 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 입지 조건 및 주거 환경은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금(228,000,000원)이 감정가(215,000,000원)보다 높아, 낙찰자가 임차 보증금 전액을 인수하게 될 가능성이 매우 높습니다. 이 경우 실질적인 취득 비용이 상당히 증가하므로, 보증금 인수 여부 및 금액을 신중하게 고려해야 합니다. 재매각 물건이라는 점과 특별매각조건 역시 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2020년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 유지보수 측면에서 유리할 수 있습니다.

8.2. 주거 편의성

학교 및 근린생활시설이 인접해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 및 인수 부담 고려

본 물건의 감정가는 215,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금이 228,000,000원으로 감정가를 초과합니다. 따라서 배당에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자는 해당 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 합니다.

9.2. 입찰가 산정

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 고려할 때, 실질적인 총 취득 비용은 '입찰가 + 인수해야 할 임차보증금'이 됩니다. 제공된 주변 시세 JSON 데이터는 본 물건과 괴리가 커 신뢰도가 낮으므로, 이를 기준으로 삼기 어렵습니다.

따라서, 보수적인 접근으로 감정가의 80% 수준인 172,000,000원을 입찰가로 고려할 수 있습니다. 그러나 이 경우, 임차인이 배당을 통해 보증금을 전혀 회수하지 못한다고 가정하면, 총 취득 비용은 약 172,000,000원 + 228,000,000원 = 400,000,000원에 달하게 됩니다. 이는 시세 대비 과도할 수 있습니다.

핵심은 임차인이 배당받는 금액을 정확히 파악하여 매수인이 최종적으로 부담하게 될 금액을 계산하는 것입니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못하면, 매수인이 인수해야 할 금액이 발생하므로, 입찰가는 반드시 이 인수금액을 고려하여 결정해야 합니다.

실질적 취득 비용이 주변 시세(별도 조사 필요)를 초과하지 않도록 신중하게 접근해야 하며, 임차인의 배당 예상액 확인 전까지는 보수적인 금액으로 입찰가를 결정하는 것이 안전합니다.

보수적인 예상 입찰가 : 172,000,000원 (감정가의 80% 수준)

주의사항 : 상기 입찰가는 보증금 인수 부담을 고려하기 전의 금액이며, 실제 총 취득 비용은 이보다 훨씬 높아질 수 있습니다. 따라서, 낙찰 후 인수하게 될 임차 보증금 잔액을 반드시 확인하고 최종적인 투자 가치를 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.