나이스옥션 법원경매 안산 2025타경50059 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 627-8 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지니 · 평가일 2025.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "안산대학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 다가구주택, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 자유로우며 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 제5층 제502호로서,
(사용승인:2016.07.18)
외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지도배 마감 등,
창호: 새시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, W.C2, 거실, 주방/식당, 보일러실, 현관 등)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지와 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 6m, 남서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개
선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동
관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 통칭 더하우스공간 A동 제5층 502호
2. 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 윤지혜의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.04.13.자로 제출함[임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안산시 상록구 일동 627-8번지, 5층 502호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경50059 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 1억 73,000,000원이며, 토지면적은 29.66㎡(약 8.97평), 건물면적은 64.12㎡(약 19.39평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

건축물 정보에 따르면, 건물은 2016년 7월 18일에 사용승인이 되었으며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 5층 건물 중 5층에 위치하고 있습니다.

본 건물의 통칭은 '더하우스공간 A동 제5층 502호'입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 '안산대학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 다세대주택, 다가구주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

교통 상황은 차량 출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인근 토지와 등고평탄한 세장형으로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

북서측으로 노폭 약 6미터, 남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 해당하며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2022년 4월 12일자 국민건강보험공단의 압류(갑5)입니다.

본 건에 등재된 권리 중 을5 주택임차권(윤지혜, 보증금 210,000,000원)은 말소 대상입니다.

압류(국민건강보험공단, 안산시) 및 강제경매(주택도시보증공사) 등도 모두 말소될 예정입니다.

특이사항으로 '대항력있는임차인'이 언급되었으나, 물건명세서 및 주의사항에 따르면 신청채권자인 주택도시보증공사(임차권자 윤지혜의 승계인)가 2026년 4월 13일자로 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 임차인의 보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였음을 확인하였습니다.

따라서, 인수되는 임차보증금은 '0원'입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택, 다가구주택 등 공동주택이 밀집한 지역입니다.

안산대학교가 인근에 있어 관련 종사자 및 학생 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 인근 다세대주택의 거래가는 약 133,000,000원에서 184,000,000원 수준으로, 본 건의 감정가 173,000,000원과 유사하거나 다소 높은 가격대에서 거래가 이루어지고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방/식당, 보일러실, 현관 등으로 구성된 다세대주택입니다.

위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근도 용이합니다.

주변에는 공원과 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

주요 리스크 요인으로 '대항력있는 임차인' 관련 내용이 처음 제시되었으나, 신청채권자의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 하지만, 법적 절차 및 서류상의 최종 확인은 필요합니다.

토지이용계획상 일부 제한 사항(가축사육제한구역, 대기관리권역 등)이 존재하나, 이는 일반적인 도시 지역에서 흔히 발견되는 규제입니다.

건물은 5층 중 5층으로, 엘리베이터가 없을 경우 계단 이용에 불편함이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 일동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 안산대학교와 근접하여 배후 수요가 기대됩니다.

최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 시장 가치 대비 경쟁력 있는 입찰 기회가 있을 수 있습니다.

특히, 대항력 있는 임차인으로 인해 발생할 수 있었던 보증금 인수 리스크가 확약서 제출로 해소되어, 투자자가 인수할 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 5층에 위치하며 엘리베이터 유무 등 건물 자체의 관리 상태 및 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안산시 상록구 일동 지역의 신축급 다세대주택(2016년식)

* 안산대학교 인근으로 안정적인 임대 수요 기대

* 인수되는 임차보증금이 없어 투자 부담 감소 (HUG 대항력 포기 확약서 확인)

* 주변 실거래가 대비 적정 수준의 감정가

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래 사례 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택은 대략 133,000,000원에서 184,000,000원 수준에서 거래되고 있습니다.

본 건의 감정가는 173,000,000원이며, 건물 면적 64.12㎡ (약 19.39평)와 비교했을 때, 최근 매매가 상단인 184,000,000원 수준을 고려하면, 본 건물의 시장 가치는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

또한, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 경쟁력 있는 입찰을 위해서는 감정가 대비 105% ~ 110% 수준인 약 181,650,000원 ~ 190,300,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 현 시세와 권리 관계, 물건의 특성을 종합적으로 고려하여 185,000,000원 내외를 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.