나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118834 [1] 울산광역시 중구 태화동 489-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세광 · 평가일 2024.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 태화동 소재 "동강병원" 남서측 인근에 위치하며 , 주위는 단독주택, 근린생활시설, 공동주택,병원, 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 대중교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

등고 평탄한 사다리형 토지로서 상업용건물부지로 이용 중임

인접 도로상태

북서측으로 폭 약 25미터, 남동측으로 폭 약20미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(2017-06-08)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(2018-06-07)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계사항: 미상임

기타: 없음

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 철골조평스라브지붕 4층 건물로서
외벽: 드라이비트 마감 등
내벽: 벽지 및 타일 등
창호: 샷시창호

이용상태

근린생활시설로 이용 중임

설비내역

위생설비 및 급.배수시설 ,승강기 설비가 되어 있음

부합물 및 종물

옥상층에
ㄱ: 경량철골조 판넬지붕 다용도실 약13.6㎡
ㄴ: 철골조 스라브지붕 다용도실 약36.1㎡
ㄷ: 철골조 스라브지붕 다용도실 약31.2㎡ 소재하여 평가목적을 고려하여 평가하였음.

공부와의 차이

본건 건물 중 4층 부분은 건축물대장상 2015.10.16. 주택부분236.05㎡과 사무실부분 22.25㎡으로 용도변경하였으나 실제 전부 근린생활시설(사무실)로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임,
기타: 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록 1은 북서측으로 폭 약 25미터, 남동측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접함
3.목록 2 건물 중 4층 부분은 건축물대장상 2015. 10.16. 주택부분 236.05㎡와 사무실부분 22.25㎡로 용도변경하였으나 실제 전부 근린생활시설(사무실)로 이용중임
4.채무자겸소유자 조한철로부터 목록 2 건물의 2,3,4층 베란다가 건축물현황도와 달리 불법건축물로 되었다는 2026.3.3.자 이의신청서를 제출하였고(별지 첨부 참조), 이에 대하여 감정인 박성근으로부터 위 베란다(발코니)가 불법(위법)건축물에 해당된다는 해당지자체의 최종 결정이 있다면 이에 따라 적절한 행정조치(강제철거명령, 강제이행금 및 과태료 등)가 예상된다는 2026.3.13.자 사실조회회신서가 제출되었음(별지 첨부 참조)
5.재매각. 매수신청 보증금은 최저매각가격의 30%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2024타경118834 (1)

소재지: 울산광역시 중구 태화동 489-6

용도: 근린시설

감정가: 3,824,328,900원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 437.00㎡ (약 132.18평)

건물면적: 1033.20㎡ (약 312.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 80.90㎡

1.3. 특이사항

대항력있는임차인, 재매각, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 울산광역시 중구 태화동 소재 "동강병원" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 근린생활시설, 공동주택, 병원, 공원 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 북서측으로 폭 약 25미터, 남동측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m-30m) 및 중로1류(폭 20m-25m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 7월 15일 접수된 경남은행의 근저당권(을30)이며, 채권 총액은 3,213,000,000원입니다. 건물 등기부상 말소기준권리 역시 2021년 7월 15일 접수된 경남은행의 근저당권(을34)입니다. 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 예정입니다.

가압류권리로는 2024년 6월 19일 접수된 최병호의 가압류(갑6, 갑7)가 있으나, 말소될 예정입니다.

임의경매 개시결정 등기는 2024년 11월 14일 경남은행에 의해 접수되었습니다 (2024타경118834).

3.2. 임차인 현황

* 금성관광산업주식회사: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2021-04-20, 배당신고일자 2024-12-19, 대항력: 있음. (이름: 금성 산업주식회사)

* 주식회사지에스피: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2017-03-27, 대항력: 있음. (이름: 주식회사 피)

* 안선홍: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-15, 대항력: 없음. (이름: 안 )

* 이령주: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-05-30, 대항력: 없음. (이름: 이 )

* 홍서희: 보증금 20,000,000원, 차임 1,430,000원, 전입일자 2024-03-21, 배당신고일자 2024-12-30, 대항력: 없음. (이름: 홍 )

인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 대항력 있는 임차인(금성 산업주식회사, 주식회사 피)이 존재하므로, 배당 결과에 따라 인수 여부가 달라질 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 "동강병원" 인근에 위치하며, 주위는 다양한 근린생활시설, 병원, 주거시설 및 공원 등이 발달한 지역입니다. 상권은 대체로 안정적이며, 지역 주민 및 병원 이용객을 대상으로 한 다양한 업종의 상가들이 입점해 있을 것으로 예상됩니다. (세부 업종 분포는 현장 조사 필요)

4.2. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에서 확인된 혐오시설은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통해 울산 시내외로의 이동이 편리합니다. 대중교통 이용 또한 보통 수준으로, 도보 거리에 버스 정류장이 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 편의시설

동강병원이 인접해 있어 의료 접근성이 우수하며, 주변에 공원, 주거단지 등이 있어 생활 편의성이 양호한 입지입니다. (세부 편의시설은 현장 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 불법 건축물 문제

본건 건물(목록 2)의 2, 3, 4층 베란다(발코니) 부분이 건축물 현황도와 달리 불법 건축물에 해당될 수 있다는 이의신청서가 제출되었습니다. 해당 지자체의 최종 결정에 따라 강제철거 명령, 강제이행금 및 과태료 부과 등 행정 조치가 예상되므로, 상당한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 재매각 물건

본건은 재매각 사건으로, 이전 매각 과정에서 유찰되었거나 계약이 해제되었을 가능성이 있습니다. 이는 권리 관계, 명도, 현장 상태 등에 대한 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

금성 산업주식회사와 주식회사 피는 대항력이 있는 임차인으로, 이들의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 비록 현재 '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있으나, 배당 상황을 면밀히 추적해야 합니다.

6.4. 유동화 물건

유동화 물건이라는 특성은 채권 양도 등 복잡한 금융 거래를 거쳤음을 의미하며, 권리 관계의 파악 및 소유권 이전 절차에 있어 일반 경매 물건보다 신중한 접근이 요구될 수 있습니다.

6.5. 건물 용도 변경

건축물대장상 4층은 주택 및 사무실로 용도 변경되었으나, 실제로는 전부 근린생활시설(사무실)로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 공부와 실제 이용 현황 간의 차이로, 향후 행정 처리 시 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 울산광역시 중구 태화동 489-6 소재 근린생활시설은 동강병원 인근의 양호한 입지조건과 도로 접근성을 갖추고 있습니다. 그러나, 4층 베란다의 불법 건축물 가능성, 재매각 및 유동화 물건이라는 점, 대항력 있는 임차인의 존재 등 다수의 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 불법 건축물 관련 행정 조치는 상당한 금전적 부담으로 이어질 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 동강병원 인근으로 유동인구가 예상되며, 상업시설로서의 잠재력이 있습니다.

* 향후 활용 가능성: 불법 건축물 문제가 해결된다면, 근린생활시설로서의 가치 상승이 기대됩니다.

* 시세 대비 저렴한 경매가: 재매각 물건이라는 특성을 감안하여, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 불법 건축물 등 중대한 리스크 요인이 다수 존재하므로, 입찰가 산정 시 매우 신중한 접근이 필요합니다. 예상되는 추가 비용(불법 건축물 철거/이행강제금, 임차인 잔여 보증금 인수 가능성 등)을 고려하여, 감정가의 30% ~ 50% 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 건축물 관련 지자체 확인, 법률 전문가 상담을 통해 잠재적 비용을 구체화하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.