나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경59243 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 29-43 대지 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경59243 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 29-43 대지 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매3계 2024타경59243 | 소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 29-43 | 감정가: 1,824,900,000원 | 최저가: 1,824,900,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 입지 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경59243 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 29-43

용도: 대지

매각대상: 토지매각

토지면적: 330.00㎡ (약 99.8평)

감정가: 1,824,900,000원

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 주OOOOOO

채권자: 노OO

1.2. 입지 조건

본건 토지는 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "서울은평초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 인근은 단독주택, 공동주택, 주상용부동산 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 일반적인 주거지역입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 녹번역이 소재하고 있어 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다. 완경사의 사다리형 토지로서 현재 나대지 상태이며, 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있어 건축 행위에 유리합니다.

2. 권리 분석 및 잠재적 리스크

2.1. 권리분석 (매각 범위)

본 경매는 '토지매각'으로 진행되므로, 매수인은 오직 토지에 대한 소유권만을 취득하게 됩니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있어, 향후 신축 및 개발에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. '제2종일반주거지역(7층이하)' 규제는 해당 지역의 용적률과 건폐율에 따라 주거용 부동산(다세대, 연립, 소형 아파트 등) 개발에 적합함을 의미합니다.

2.2. 잠재적 리스크 (현황상 문제)

본건은 개발을 염두에 둔 투자자에게 가장 큰 리스크이자 해결 과제를 안고 있습니다.

첫째, 제시목록상에 등재된 건물(벽돌조 세멘트 기와지붕 단층주택 103.97㎡)이 건축물대장 및 등기사항전부증명서에는 존재하나, 기준시점 현재 '소재불명 상태'입니다. 이는 현황상 건물은 멸실되었으나 공부(서류)상에는 살아있는 상태로, 매수 후 소유자가 건축물대장 정리 및 멸실등기를 진행해야 하는 행정적 부담이 수반됩니다. 이 과정에서 시간과 비용이 발생하며, 이해관계자 확인 등의 절차가 필요할 수 있습니다.

둘째, 본건 토지 지상에는 소유자 미상의 제시외 건물(컨테이너 1기)이 소재하고 있습니다. 이는 매수 후 법적 절차(명도/철거)를 통해 처리해야 할 현황상 장애물입니다.

3. 상권분석 및 생활정보

3.1. 상권분석 및 주변 환경

본건이 위치한 녹번동은 대규모 아파트 단지와 기존 주택가(단독, 빌라)가 혼재된 지역으로, 생활 편의시설이 잘 갖추어진 전형적인 주거 상권입니다. 주택 및 근린생활시설 수요는 꾸준하며, 3호선 녹번역을 중심으로 상업시설이 발달되어 있습니다. 본건은 상업시설보다는 주거지역의 가치에 중점을 두고 투자해야 하며, '나대지' 상태이므로 즉시 혹은 단기적으로 개발하여 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

3.2. 생활정보

학군으로는 서울은평초등학교가 인접해 있으며, 주거지역 특성상 주변에 병원, 마트, 은행 등의 생활 편의시설이 보편적으로 소재하고 있어 정주 여건은 양호한 편입니다. 녹번역을 통한 광화문, 종로 등 서울 도심 접근성이 우수합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 서울 은평구 역세권 인근의 '제2종일반주거지역(7층이하)' 대지라는 점에서 높은 개발 가치를 가집니다. 다만, 감정가에 육박하는 금액으로 접근하기보다는, 위에 언급된 '소재불명 건물'의 멸실 처리 및 제시외 컨테이너 처리 비용과 시간을 충분히 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 행정적, 법적 리스크를 해결할 능력이 있는 개발업자나 장기적인 안목을 가진 투자자에게 적합한 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 3호선 녹번역 인근의 서울 시내 대지로서 희소성이 높습니다.

개발 잠재력: 제2종일반주거지역(7층이하) 용도 지역으로, 토지면적이 약 100평에 달하여 다세대 주택 또는 소형 주상용 건물을 신축하기에 적합합니다.

나대지 상태: 현황상 나대지(물론 현황상의 복잡성은 있음)이므로, 건물 철거 비용 없이 바로 건축 인허가 절차를 진행할 수 있습니다. (단, 멸실등기 절차는 선행되어야 함)

*주의사항: 입찰 전, 소재불명 건물의 멸실 처리 절차 및 예상 비용에 대해 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.*

법원 정보

서울서부지방법원 경매3계