나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경140744 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 916-2 위하우스아파트 제6층 제604호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경140744 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 916-2 위하우스아파트 제6층 제604호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매3계 2024타경140744 | 소재지: 서울특별시 강서구 월정로20길 86-4, 제6층 제604호 (화곡동, 위하우스아파트) | 감정가: 289,000,000원 | 최저가: 289,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서: 서울특별시 강서구 화곡동 위하우스아파트 제6층 제604호

1.1. 사건 개요 및 요약 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경140744 (1)이며, 용도는 아파트(도시형생활주택)입니다. 감정가는 2억 8,900만원으로 책정되었습니다.

본 물건은 지하철 2호선 및 5호선 까치산역 인근의 더블 역세권에 위치하여 입지 조건이 매우 우수합니다. 2016년도에 사용 승인된 비교적 신축 아파트입니다. 다만, 임차 보증금이 감정가 대비 매우 높은 2억 7,500만원으로 설정되어 있어, 낙찰 시 인수 여부 및 명도 관련 권리 분석이 필수적입니다. 매각 대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 최고의 입지: 더블 역세권

본건은 지하철 2호선과 5호선이 교차하는 '까치산역' 남서측 인근에 위치하며, 도보로 접근 가능한 거리에 있습니다. 대중교통 이용이 매우 편리한 더블 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

본건까지 차량 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 최상급으로 평가됩니다.

2.2. 주위 환경

주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다. 주거 편의시설 접근성이 양호하며, 주위 환경은 보통 이상으로 판단됩니다.

3. 물건 상세 및 생활정보

3.1. 건물 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조, 12층 건물 중 제6층에 해당하며, 사용 승인일은 2016년 7월 5일입니다. 외벽은 석재 붙임 마감 등이며, 창호는 샷시 창호입니다.

전용면적은 30.18㎡로, 도시형생활주택(아파트)으로 이용 중이며, 비교적 관리가 잘된 신축급 건물입니다. 위생, 급배수, 난방설비 외에 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식 주차장 설비 등 주거에 필요한 제반 설비가 완비되어 있습니다.

3.2. 토지 이용 및 제한 상태

2필지 일단의 장방형 평지로, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 동측으로 약 6m, 서측으로 약 3m 도로에 접합니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 속하며, 지구단위계획구역입니다. 일반상업지역은 용적률이 높아 잠재적 가치가 높다고 볼 수 있으나, 공항시설법 및 군사시설 보호법에 따른 수평표면구역, 대공방어협조구역 등의 규제를 받고 있어 향후 재건축 시 건축 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 권리분석

4.1. 경매 구분 및 채무관계

본 경매는 채권자 이OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자와 채무자는 강OO으로 동일합니다.

4.2. 임차인 현황 및 명도 리스크

본 물건에는 임차권자 이정우가 거주하고 있습니다. 임차보증금은 2억 7,500만원이며, 이는 감정가 2억 8,900만원에 근접하거나 초과할 수 있는 수준입니다.

임차인의 대항력 여부 및 배당요구 현황에 따라 낙찰자가 2억 7,500만원 또는 그 일부를 인수해야 할 *매우 높은 리스크*가 존재합니다. 따라서 입찰 전 반드시 정확한 권리분석을 통해 인수금액 유무를 확인해야 합니다. 인수 금액 발생 시, 실제 투자 비용은 감정가를 훨씬 상회하게 될 수 있습니다.

5. 상권 분석

5.1. 상권 특징

까치산역 상권은 2호선과 5호선이 만나는 요충지로, 기본적인 유동 인구가 풍부하며 주거 밀집 지역의 특성과 상업 지역의 특성이 혼합되어 있습니다.

본건은 일반상업지역에 위치하고 있어 상업 및 주거 시설 이용이 모두 편리하며, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰진 안정적인 상권입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 임차 보증금 인수 리스크

앞서 언급했듯이, 임차 보증금 2억 7,500만원이 감정가와 거의 동일하거나 초과할 수 있어, 임차인의 대항력 유무 및 배당 순위에 따라 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성이 있습니다. 이는 가장 큰 잠재적 리스크이자 변수입니다.

6.2. 기타 법적 제한

일반상업지역이라는 장점에도 불구하고, 공항 주변 지역 특성상 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 고도 제한과 관련된 법적 제한이 존재하므로 장기적인 개발 가능성 검토 시 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 까치산역 더블 역세권의 뛰어난 입지, 비교적 신축급 건물이라는 점에서 주거용 부동산으로서의 가치가 높습니다. 또한 일반상업지역에 위치하여 토지의 효용성이 우수합니다.

다만, 임차 보증금 2억 7,500만원에 대한 권리 분석이 **압도적으로 중요**하며, 인수 금액 발생 가능성이 높으므로 이 부분을 확실히 해결할 수 있는 경우에 한하여 입찰을 고려해야 합니다. 실수요자보다는 권리 분석에 능숙한 투자자에게 적합한 물건입니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 2호선, 5호선 까치산역 더블 역세권

용도지역: 일반상업지역으로 토지의 잠재적 가치 우수

건물 상태: 2016년식 신축급 아파트(도시형생활주택)

주의 사항: 임차보증금 인수 리스크를 고려하여 낙찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계