나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경139461 [1] 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제5층 제504호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경139461 [1] 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제5층 제504호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매3계 2024타경139461 | 소재지: 서울특별시 금천구 시흥대로139길 19, 제5층 제504호 (독산동, 에스엠벨리체) | 감정가: 169,000,000원 | 최저가: 169,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2024타경139461 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경139461 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제5층 제504호

용도: 오피스텔

감정가: 169,000,000원

토지면적: 7.27㎡ (약 2.20평)

건물면적: 17.66㎡ (약 5.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 지OO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 주변에 세일중학교가 남동측 인근에 소재하고 있습니다. 주위 환경은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 상가지대로서 전반적으로 보통 수준입니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 지하철 1호선 독산역 및 향후 개통 예정인 신안산선 독산역을 이용할 수 있는 더블 역세권 입지로서, 가산디지털단지와의 접근성이 우수합니다. 이는 직주근접성을 높여 임대 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.3. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 및 일반철골구조로, 지상 10층, 지하 1층 규모의 오피스텔입니다. 해당 물건은 5층에 위치하며, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다. 위생, 급배수, 승강기, 기계식 주차, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자이자 채무자인 김OO에 대한 지OO의 채권으로 진행 중입니다. 소유권은 김OO에게 있으며, 채무자로도 동일인이 명시되어 있습니다. 감정평가서 요약본에 따르면, 주택임차권 등기명령에 의거 임차보증금 169,000,000원이 설정되어 있는 것으로 확인됩니다. 해당 임차권은 말소기준권리보다 후순위일 가능성이 있으나, 정확한 인수 여부는 별도의 권리분석이 필요합니다. 입찰 전 말소기준권리, 선순위 임차권, 배당 관계 등을 면밀히 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

건물 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 상가지대로 형성되어 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다. 인근에 홈플러스, 빅마켓, 롯데시네마 등 대형마트 및 쇼핑, 문화 시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 또한, 가산디지털산업단지와 인접하여 약 16만 명 이상의 직장인 수요를 배후로 확보하고 있어, 오피스텔로서의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

가장 가까운 학교는 세일중학교이며, 이 외에도 인근에 초등학교 및 고등학교가 위치할 것으로 보입니다. 교통으로는 지하철 1호선 독산역 및 향후 개통될 신안산선 독산역을 이용할 수 있으며, 주변의 다양한 버스 노선을 통해 서울 시내 각지로의 이동이 용이합니다. 홈플러스, 빅마켓 등 쇼핑 시설과 병원, 은행 등 각종 생활 편의시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본건이 소재한 토지는 준공업지역, 도시지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 법률에 따른 제한을 받고 있습니다. 이러한 용도지역 및 제한사항들은 향후 건축 행위나 재건축 시 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 잠재적 리스크

주요 잠재적 리스크로는 다음과 같습니다.

1. 임차권 인수 여부: 임차보증금 169,000,000원이 설정되어 있어, 해당 임차인의 대항력 유무 및 보증금 회수 가능성을 철저히 분석해야 합니다. 인수 시 추가적인 자금 투입이 발생할 수 있습니다.

2. 토지이용계획상 제한: 준공업지역, 교육환경보호구역 등 다양한 개발 제한이 존재하여, 향후 부동산 가치 상승에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

3. 공실 위험: 오피스텔 시장의 경쟁 심화 및 경기 변동에 따라 공실이 발생할 리스크가 존재합니다. 다만, 가산디지털단지 배후 수요는 안정적인 편입니다.

4. 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 검색 결과에서 직접적으로 인근에 혐오시설이 명시되지는 않았으나, 금천구 일대 개발 계획 등을 주시하며 잠재적 변화 가능성을 파악하는 것이 좋습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 지하철 1호선 독산역 및 신안산선 예정역을 이용할 수 있는 더블 역세권에 위치하며, 약 16만 명의 배후 수요를 가진 가산디지털단지와 인접하여 임대 수요가 풍부한 오피스텔입니다. 주변에 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있고, 건물 자체도 비교적 신축(2019년 준공)이라는 장점을 가지고 있습니다. 다만, 임차권 인수 여부와 토지이용계획상 제한사항 등은 입찰 전 반드시 면밀한 권리분석 및 현장 조사를 통해 확인해야 할 부분입니다.

1.10. 투자 포인트

1. 역세권 프리미엄: 독산역 및 향후 신안산선 개통 시 트리플 역세권으로의 가치 상승 기대.

2. 탄탄한 배후 수요: 가산디지털단지 직장인 수요를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익 기대.

3. 생활 인프라: 대형마트, 쇼핑몰, 문화시설 등 풍부한 생활 편의시설 인접.

4. 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 시설 보유.

5. 경매 물건의 가치: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 확보 가능성.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계