나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경1856 [1] 서울특별시 구로구 구로동 44-5 비즈트위트레인보우 제6층 제611호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경1856 [1] 서울특별시 구로구 구로동 44-5 비즈트위트레인보우 제6층 제611호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2024타경1856
• 주소: 서울특별시 구로구 공원로6길 25, 제6층 제611호 (구로동, 비즈트위트레인보우)
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매12계 2024타경1856 | 소재지: 서울특별시 구로구 공원로6길 25, 제6층 제611호 (구로동, 비즈트위트레인보우) | 감정가: 112,000,000원 | 최저가: 89,600,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경1856 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 44-5 비즈트위트레인보우 제6층 제611호

용도: 아파트 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 금 112,000,000원

토지면적: 2.43㎡

건물면적: 15.17㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 건물 현황

본건은 2012년 6월 5일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/지상 20층 건 내 제6층 제611호입니다.

공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소화설비, 전자식공동현관문 등이 설치되어 있습니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 아파트, 오피스텔, 상업시설 등이 혼재하는 전형적인 주상지대에 속합니다.

2.2. 주변 환경 및 교통 상황

차량 진출입이 자유로우며, 특히 인근에 버스정류장 및 지하철 신도림역(1, 2호선)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 제반 교통여건을 갖추고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 소유 관계

본 경매는 채권자 장OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

소유자 및 채무자는 박OO이며, 물건 보고서 작성 시점 기준 미상인 등기부상 권리관계 및 현황을 종합적으로 검토해야 합니다.

3.2. 임차 관계 및 리스크 분석

본건에는 임차권설정이 되어 있는 임차인이 존재합니다.

임차권자: 장예지

임대차계약일자: 2021년 10월 8일

임차보증금: 금 130,000,000원

주의사항: 임차보증금(130,000,000원)이 본건의 감정가(112,000,000원)를 상회합니다. 따라서, 임차인의 대항력 유무에 따라 낙찰자가 임차보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 매각물건명세서를 통한 정확한 권리분석이 선행되어야 합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 토지는 세장형 평지로서, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 일반상업지역에 속해 상업시설 이용이 용이합니다.

주변에 노폭 약 25m 및 8m 도로에 접하여 접근성이 양호합니다.

4.2. 생활 정보

지하철 신도림역 더블 역세권의 이점을 바탕으로 직장인 및 대학생 등 1인 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

도시형생활주택 특성상 기본적인 생활 편의시설이 건물 내외로 잘 갖추어져 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 최우선 리스크: 임차보증금 인수 가능성

가장 큰 잠재적 리스크는 상기 권리 분석에서 언급된 바와 같이, 임차인의 대항력 여부에 따른 임차보증금 인수 가능성입니다. 해당 금액이 감정가를 초과하므로 입찰 시 보증금 인수에 대한 대비가 필수적입니다.

5.2. 규제 사항

본건은 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 대공방어협조구역 등의 규제를 받습니다. 이는 일반적인 상업지역 내 주상복합 건물의 규제 사항입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 신도림역 인근의 우수한 입지 조건을 갖춘 소형 주거용 부동산으로, 임대수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

다만, 임차보증금이 감정가를 초과하는 명백한 인수 리스크를 안고 있으므로, 입찰 전 반드시 말소기준권리 및 임차인의 대항력 여부를 철저하게 분석하고, 예상 인수 금액을 고려한 보수적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 신도림역(1, 2호선) 인접 더블 역세권으로 교통이 매우 편리하여 공실 위험이 낮습니다.

꾸준한 임대 수요: 구로, 영등포, 신도림 일대 직장인 및 인근 학생들을 대상으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

투자 시 주의사항: 인수 가능성이 있는 임차보증금을 정확히 파악하는 것이 투자의 성패를 가를 핵심 요소입니다. 권리 분석에 대한 명확한 이해가 없는 경우 투자를 재고하거나, 전문가의 도움을 받는 것이 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매12계