나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119738 [1] 울산광역시 울주군 청량읍 상남리 696-1 울산덕하 신일해피트리 106동 4층403호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119738 [1] 울산광역시 울주군 청량읍 상남리 696-1 울산덕하 신일해피트리 106동 4층403호 아파트 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매6계 2024타경119738 | 소재지: 울산광역시 울주군 청량읍 삼정로 811, 106동 4층403호 (울산덕하 신일해피트리) | 감정가: 387,000,000원 | 최저가: 387,000,000원 | 용도: 아파트

1. 울산광역시 울주군 아파트 경매 물건 보고서 (사건번호: 2024타경119738)

1.1. 물건 개요

울산덕하 신일해피트리 106동 4층 403호에 대한 부동산 임의경매 물건입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 3억 8,700만 원으로 책정되었습니다. 본 건은 울주군 청량읍 삼남리에 소재하며 주거 환경이 형성된 지역 내의 아파트 물건입니다.

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 청량읍 삼남리 소재 "청량중학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 주택 및 주거나지, 학교 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다. 차량 출입이 용이하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지 이용 계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(상남지구)에 해당하여 주거 환경으로서의 용적률 및 건폐율 요건을 충족하고 있으며, 다양한 폭의 도로(대로3류, 소로1류, 소로2류, 중로1류)에 접합하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다. 외벽은 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅으로 마감되었고, 창호는 샷시창입니다. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 위생급배수시설, 승강기설비, 소방설비, 도시가스, 난방설비 등 기본적인 편의 시설을 갖추고 있습니다. 토지는 인접지와 등고 평탄한 부정형의 모양으로 아파트 건부지로 이용 중이며, 주변 가로망 상태는 양호합니다. 전용 면적은 건물 84.89㎡, 토지 42.89㎡입니다.

2. 권리분석

2.1. 기본적인 권리 사항

본 경매는 케OOOOOOOOOOO이 채권자인 부동산 임의경매 사건이며, 토지/건물 일괄 매각입니다. 등기부상 특이사항 및 주의사항이 별도로 기재되어 있지 않으며, 공부와의 차이도 없습니다. 소유자는 이OOOOOOOOOOOO이나 채무자 정보가 공란이므로, 채무자가 소유자와 동일인인지 여부 및 그 외의 관계를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

2.2. 상권분석

본 물건이 위치한 울산덕하 신일해피트리는 주변에 아파트 단지가 밀집되어 있고, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 상권이 형성되어 있습니다. 대규모 상권보다는 주거단지 내 필요한 편의 시설 위주의 상권으로 보이며, 생활 밀착형 상권으로 판단됩니다.

2.3. 생활정보

인근에 "청량중학교"가 소재하여 교육 환경이 확보된 상태입니다. 기본적인 위생 및 급배수 시설, 난방 설비 등이 양호하게 구비되어 있으며, 아파트 단지의 특성상 관리 상태는 보통 이상으로 보입니다. 차량 출입은 가능하나 대중교통 사정은 보통 수준으로, 차량 이용의 편리성이 중요한 지역입니다.

2.4. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임대관계가 미상이라는 점입니다. 현 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 현장 조사 및 명확한 서류 분석을 통해 반드시 확인해야 합니다. 만약 임차인이 존재하거나 소유자가 점유하고 있을 경우 명도 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 토지 이용 계획상 상대보호구역 및 절대보호구역이 설정되어 있어 학교 인근 건축 행위에 제한이 있을 수 있으나, 이는 아파트 건부지로서 이미 건축이 완료된 상태이므로 실질적인 개발 리스크는 낮습니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 청량읍 내 주거 밀집 지역에 위치한 아파트 물건으로, 비교적 양호한 입지 조건을 가지고 있습니다. 기본적인 건물 구조 및 설비 상태가 양호하며, 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행되어 권리 관계가 단순한 편입니다. 다만, 임대관계 미상에 따른 명도 리스크와 채무자 정보 공란 등 미확인된 사항에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 실수요 목적 또는 안정적인 주거용 부동산 투자 관점에서 접근할 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

3.2. 투자 포인트

최고의 입지: 청량중학교 인근에 위치하며 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역 내 위치

안정성: 토지 및 건물이 일괄 매각되며, 철근콘크리트 구조의 20층 건물 중 4층으로 안정적인 주거 시설임

감정가: 3억 8,700만 원의 감정가를 기준으로 진행되어, 적절한 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있음

접근성: 주거지역 내 도로망에 양호하게 접합하고 있어 차량 접근성이 우수함

법원 정보

울산지방법원 경매6계