나이스옥션 법원경매 인천 2024타경501627 [1] 인천광역시 동구 송현동 66-26 동부아파트 9동 3층301호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경501627 [1] 인천광역시 동구 송현동 66-26 동부아파트 9동 3층301호 아파트 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매9계 2024타경501627 | 소재지: 인천광역시 동구 화수로 38, 9동 3층301호 (송현동,동부아파트) | 감정가: 243,000,000원 | 최저가: 243,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호는 인천지방법원 2024타경501627 (1)이며, 소재지는 인천광역시 동구 송현동 66-26 동부아파트 9동 3층301호입니다. 본건은 아파트 용도의 물건으로, 감정가는 243,000,000원으로 평가되었습니다.

토지면적은 40.85㎡(약 12.36평), 건물면적은 76.66㎡(약 23.19평)이며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 사건입니다. 소유자 및 채무자가 이OO으로 동일하며, 채권자는 전OOOOOOOOOOOO입니다. 특이사항으로는 중복사건 및 중복병합사건으로 진행 중이라는 점을 확인해야 합니다.

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

본건은 인천광역시 동구 송현동에 위치하며, "인천송현초등학교" 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지대이며 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 무난합니다. 본 토지는 광평수의 평탄한 토지이며, 단지 내 포장도로를 통해 외부 공도(광로2류 접합)로의 접근이 용이합니다. 토지이용계획상 제3종일반주거지역에 해당하여 주거 시설 개발 및 이용에 유리합니다.

1.3. 건물 및 이용 현황

건물은 1991년 4월 27일에 사용 승인된 철근콘크리트조, 슬라브지붕의 지하 1층, 지상 15층 건물 중 제3층 제301호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 샷시창이며, 기본적인 위생 및 전기, 급배수 시설, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖춰져 있습니다. 현재 아파트로 이용 중이며, 감정평가 시점 기준 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

2. 심층 분석 및 투자 의견

2.1. 권리 분석

본건은 소유자와 채무자가 동일한 강제경매 사건입니다. 이는 일반적으로 명도 과정에서 소유자를 대상으로 진행하게 되어, 채무자가 거주하고 있을 경우 점유 관계가 비교적 명확한 편입니다. 다만, 특이사항으로 중복사건 및 중복병합사건이므로, 사건 진행 과정과 배당 관계가 다소 복잡할 수 있어 입찰 전 정확한 채권 분석이 요구됩니다. 임대관계는 미상으로 보고되어 있으므로, 낙찰 후 실제 점유자에 대한 명도 절차 및 협의 비용을 고려한 입찰가 산정이 필요합니다. 매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각이므로 권리상 하자는 없을 것으로 판단됩니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

본건이 위치한 지역은 다수의 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 확보되어 있습니다. 특히, 인천송현초등학교, 예원유치원, 솔빛유치원, 송현유치원, 화도진중학교 등 교육 시설이 인근에 밀집해 있어 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역이 다수 지정되어 있습니다. 이는 주거 환경의 안정성을 높이는 요소인 반면, 향후 토지의 용도 변경이나 개발 행위 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다. 생활 기반 시설 접근성 및 교통 여건은 무난하여 실수요층의 선호도가 높을 수 있습니다.

2.3. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '중복사건/중복병합사건'이라는 특이사항입니다. 이는 경매 절차의 지연 가능성 및 배당 복잡성을 내포합니다. 또한, '임대관계 미상'이므로 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지에 대한 현장 확인 및 매각 물건명세서 확인이 필수적입니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있다면 추가 인수 금액이 발생할 수 있습니다. 토지이용계획상 다수의 교육 시설 관련 보호구역이 설정되어 있어 주택 외 다른 목적의 개발은 어렵습니다. 마지막으로 과밀억제권역에 속해 있어 세제 측면에서 고려할 부분이 있습니다.

2.4. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 연식이 있는 1991년식 아파트로, 제3종일반주거지역 내에 위치하고 있어 향후 재건축 또는 리모델링 등 장기적인 관점에서 개발 잠재력이 있습니다. 3층이라는 점은 선호도가 낮은 층일 수 있으나, 저층의 특성(빠른 진출입, 낮은 관리비)을 선호하는 실수요층에게는 매력이 될 수 있습니다.

투자 포인트:

1. 제3종일반주거지역 내 아파트: 용도지역의 가치가 높아 안정적인 주거 가치를 지님.

2. 초등학교 인접: 교육 시설이 가까워 학부모 실수요층에게 선호되는 입지.

3. 감정가 기준 저평가 여부 확인 필요: 현재 감정가는 2024년 기준이므로, 인근 실거래가와 비교하여 현재 시세 대비 투자 매력도를 판단해야 함.

4. 토지/건물 일괄 매각: 안정적인 권리 취득 가능.

5. 명도 난이도 보통: 소유자 겸 채무자 명도 진행 예상.

입찰 전 현장 답사를 통해 건물의 관리 상태, 내부 수리 여부, 정확한 점유 관계를 파악하고, 중복사건에 대한 법률적 검토를 거쳐 안전마진을 확보한 가격으로 입찰하는 것을 추천합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매9계