나이스옥션 법원경매 인천 2024타경578368 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 26-10 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2024.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "인천숭의초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 이루어져 있으며, 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상9층 중 제7층 제701호로서,
외벽 : 벽돌치장 및 페인트 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등
창호 : 하이새시 창호입니다.

이용상태

오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-10-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : ‘미상’입니다.
나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경578368 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 26-10 7층701호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상9층 중 제7층 제701호

용도: 오피스텔

토지면적: 24.20㎡ (약 7.32평)

건물면적: 59.81㎡ (약 18.09평)

감정가: 156,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OO

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치하며, 인천숭의초등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 2월 16일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다.

주요 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 오태섭 (오 )

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 8월 11일

* 확정일자: 2017년 9월 1일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2014년 12월 02일

* 비고: 대항력 있는 임차인이며, 해당 임차인이 본 경매의 채권자이기도 합니다.

* 등기부 요약:

* 을1: 주택임차권 (오태섭, 155,000,000원) - 말소기준권리보다 선순위로, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

* 갑3, 갑4: 소유권이전, 신탁등기 말소, 매매 등

* 갑5: 가압류 (주택도시보증공사, 2,008,000,000원) - 말소기준권리

* 갑6, 갑7: 압류 (강서세무서장, 미추홀구) - 말소

* 갑9: 강제경매 (오태섭, 155,000,000원) - 말소 (본건 경매 개시 결정)

* 등기부채권 총액: 2,163,000,000원

* 물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 1번 임차권등기 (임차보증금 155,000,000원, 전입 2017.8.11., 확정 2017.9.1). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

1.3. 상권분석

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치하며, 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 확보된 지역입니다. 또한, 인천숭의초등학교 등 교육시설이 인접해 있습니다. 인근에 재개발 및 도시 재생 사업이 추진되거나 완료된 지역들이 있어 향후 지역 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 원활하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 1호선 도원역 등도 비교적 가까운 거리에 위치합니다.

* 교육: 인천숭의초등학교가 남동측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 오태섭 (오 ) 임차인은 보증금 155,000,000원을 가지며 대항력이 있습니다. 경매 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 실질적인 매수 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부등본 상 채권 총액이 2,163,000,000원으로, 감정가 대비 매우 높은 편입니다. 이는 매각 절차에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

* 토지 이용 계획: 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인이 본 경매를 신청한 채권자라는 점에서 주목할 필요가 있습니다. 임차인의 보증금(155,000,000원)이 감정가(156,000,000원)에 육박하며, 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 하는 부담이 있습니다. 따라서 입찰 전 배당표 확정 및 임차인과의 협의 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 최종 투자 비용이 결정됩니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수한다면, 매수인의 추가 부담은 없을 수 있습니다.

* 숭의동 일대의 도시 개발 및 재생 사업 추진은 지역 가치 상승의 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

* 인근 유사 오피스텔 시세 등을 고려할 때, 합리적인 낙찰가를 산정한다면 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가, 임차인 보증금, 관련 오피스텔 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 감정가(156,000,000원)는 유사 물건 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인 오태섭 씨의 보증금 155,000,000원이 경매를 신청한 채권자의 채권액과 일치하는 점을 감안할 때, 입찰가가 155,000,000원 이상으로 결정될 경우 임차인의 보증금은 배당을 통해 충당될 가능성이 높습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가 수준인 156,000,000원 내외를 고려할 수 있습니다. 다만, 실질적인 총 매수 비용은 낙찰가에 인수되는 보증금(만약 있다면)을 합산하여 산정해야 하므로, 잠재적 인수 보증금 155,000,000원을 포함한 총 예상 비용을 염두에 두고 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 156,000,000원 ~ 170,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있으며, 실제 총 매수 비용은 낙찰가 + (155,000,000원 - 배당받는 금액) 이 될 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.