나이스옥션 법원경매 공주 2024타경20050 [5] 충청남도 청양군 청남면 대흥리 산1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 공주 2024타경20050 [5] 충청남도 청양군 청남면 대흥리 산1 임야 경매

• 사건번호: 2024타경20050
• 주소: 충청남도 청양군 청남면 대흥리 산1
• 감정가: 9,985,100원
• 최저가: 9,985,100원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 임야

공주지원 경매2계 2024타경20050 | 소재지: 충청남도 청양군 청남면 대흥리 산1 | 감정가: 9,985,100원 | 최저가: 9,985,100원 | 용도: 임야

1. 공주지원 2024타경20050 (5) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 공주지원 2024타경20050 (5)

소재지: 충청남도 청양군 청남면 대흥리 산1

용도: 임야

감정가: 9,985,100원

토지면적: 27,459.00㎡ (약 8,306.20평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자: 전OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

특이사항: 공유자 우선매수신고, 분묘기지권

주의사항: 지상 소재 분묘 및 수목 매각 제외, 지분 경매이며 공유자 전병호, 전복수, 전병창 우선매수권 행사는 1회로 한함, 재매각 보증금 20%

2. 입지조건

본건 토지는 충청남도 청양군 청남면 대흥리 산1에 위치하며, 주변은 농가주택과 농경지, 임야 등으로 형성된 농촌 지역입니다. 기호(1,3,4) 토지는 남동측 인근에, 기호(5,7) 토지는 북동측 인근에 소재하며, 농경지 및 임야로 이루어져 있습니다. 또한 기호(6) 토지는 인양리 마을회관 남서측 근거리에 위치하며 농경지 등으로 형성되어 있습니다. 차량 접근은 기호(1,3,4,6)은 본건까지 가능하며, 기호(5,7)은 본건 인근까지 차량 접근이 가능합니다. 인근 간선도로와의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 지적도상 맹지인 기호(5)는 인접지를 통하여 39번 국도로 진출입이 가능하며, 기호(7)은 남서향 완경사지의 부정형 토지로 임야 및 묘지로 이용 중이며, 서측으로 39번 국도와 구거부지를 통해 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 매각 대상은 토지 일부 지분입니다. 소유자는 전OO이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리사항으로는 '분묘기지권'이 존재한다는 점입니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 분묘를 설치하고 20년간 평온, 공연하게 점유함으로써 시효로 취득되거나, 토지 소유자의 승낙을 얻어 설치된 경우 성립하는 관습법상의 물권으로, 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 토지를 사용할 수 있는 권리입니다. 이로 인해 해당 분묘가 있는 지분에 대해서는 소유권 행사에 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 본건은 지분 경매이므로 기존 공유자들(전병호, 전복수, 전병창)이 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이 권리는 1회에 한하여 행사 가능합니다. 공유자 우선매수 신고가 있었으므로, 낙찰 후에도 공유자가 우선적으로 해당 지분을 매수할 가능성이 있습니다. 주의사항으로 지상 소재 분묘 및 수목은 매각에서 제외됩니다. 본건은 재매각 물건으로, 보증금은 20%입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 청양군 청남면 대흥리는 전형적인 농촌 지역으로, 주변 환경은 농가주택, 농경지, 임야 등이 주를 이룹니다. 따라서 현재로서는 활발한 상업 활동이 이루어지는 상권이라고 보기는 어렵습니다. 주요 시설로는 인근의 초등학교(장평초등학교)가 언급되며, 농업 관련 시설이나 소규모의 지역 기반 시설들이 존재할 것으로 예상됩니다. 대규모 상업 시설이나 편의 시설보다는 전원생활 또는 농업 활동에 적합한 환경을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

본건 주변에는 장평초등학교가 소재하며, 대흥리 지역은 농경지와 임야가 많은 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 마을회관과 같은 기본적인 지역 커뮤니티 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 교통망은 차량 접근이 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 낮을 수 있습니다. 39번 국도와 인접해 있어 지역 간 이동은 용이한 편입니다. 다만, 일부 토지의 경우 도로 접면이 원활하지 않거나 고저차로 인해 접근이 어려운 점도 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 '분묘기지권'의 존재입니다. 이는 해당 토지 지분 사용 및 개발에 있어 직접적인 제약을 발생시키며, 분묘 이장 등에 대한 법적 절차와 협의가 필요할 수 있습니다. 또한, '지분 경매'라는 점에서 공유자들과의 관계 설정이 중요하며, '공유자 우선매수권'으로 인해 낙찰 후에도 소유권 확보가 불확실할 수 있습니다. 일부 토지의 경우 지목과 현황이 상이하며(예: 공부상 '전'이나 현황 '답', 공부상 '임야'나 현황 '묘지'), 이는 토지 이용에 혼란을 줄 수 있습니다. 다양한 지역 지구 지정(계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역 등)은 향후 토지 개발 가능성에 제한을 줄 수 있습니다. 주변 지역 개발 계획이나 혐오 시설 유무에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 청양군의 농촌 지역에 위치한 임야 지분 경매 물건입니다. '분묘기지권'의 존재, '지분 경매'라는 특수성, 그리고 '공유자 우선매수권' 등 여러 법적, 관계적 고려 사항이 많은 물건입니다. 토지 이용 현황과 공부상 지목 간의 차이, 복잡한 토지 이용 계획 및 제한 사항들도 잠재적 리스크로 작용합니다. 해당 물건은 투자보다는 농업적 이용이나 장기적인 가치 상승을 기대하는 실수요자에게 적합할 수 있으나, 분묘기지권 처리 방안과 공유자들과의 원만한 관계 설정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

- 농업적 이용: 임야 및 일부 농경지로 이용 가능한 토지로서, 농업을 목적으로 하는 분들에게는 가치가 있을 수 있습니다.

- 장기적 가치 상승 잠재력: 청양군 지역의 개발 동향 및 부동산 시장 상황에 따라 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

- 인접 토지 매입 기회: 지분 경매 특성상, 향후 인접한 토지를 추가로 매입하여 전체 토지의 가치를 높일 수 있는 기회를 모색할 수 있습니다.

- 낮은 진입 장벽 (감정가 기준): 해당 물건의 감정가가 제시된 금액으로, 경쟁이 적을 경우 상대적으로 낮은 가격에 지분을 취득할 기회가 될 수 있습니다. (단, 재매각 보증금 20%임을 유의)

법원 정보

공주지원 경매2계