나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100013 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 908-37 에이스빌라 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2025.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양공업고등학교' 북서측 인근에 위치
하며 주위는 각급 학교와 아파트단지, 다세대주택 및 일부 점포가 혼재하는 주택
및 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은
무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건 내 4층 401호로서,
외벽 : 화강석 석재붙임 및 드라이비트 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 (탐문사항)
창호 : 하이새시 이중창호 등임. (탐문사항)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 중로, 서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)
(접합), 상대보호구역(안양공업고등학교 , 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의
하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안양과학대.안양과학대
유치원.세부사항은 안양과천교육지원청에 문의 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구
미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못 해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(26.04.03.자)가 제출됨.
-1회 최저매각가격을 감정가로 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 안양지원 2025타경100013 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 908-37 에이스빌라 4층401호 (신 주소: 경기도 안양시 만안구 양화로 82)

용도: 다세대주택

건축물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 4층

본건 위치: 4층 401호

1.2. 경매 기본 정보

감정가: 204,000,000원

최저매각가격 (1차): 204,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.3. 면적 정보

토지면적: 36.36㎡ (약 11평)

토지 지분: 36.363㎡ (약 11평)

건물면적 (전용면적): 56.55㎡ (약 17평)

건물 지분: 56.55㎡ (약 17평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양공업고등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 각급 학교, 아파트단지, 다세대주택 및 일부 점포가 혼재하는 주택 및 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 인접 도로 및 인접 토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 중로, 서측으로 세로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 소로3류, 중로2류에 접해 있습니다. 또한, 안양공업고등학교 및 안양과학대 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중입니다. 말소기준권리인 근저당권(을15, 2022.01.04. 접수, 홍석빈, 60,000,000원)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(고 )

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-26

* 확정일자: 2021-01-25

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인(주택도시보증공사)은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.04.03.자)가 제출되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

상기 임차인의 권리 포기 확약서 제출로 인해, 매수인이 인수하는 임대차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건 소재지는 주택 및 점포가 혼재하는 상가지대이므로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 본 물건은 주거용 다세대주택이므로 상권 분석보다는 주거 환경 분석이 더 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건 인근에 안양공업고등학교, 안양과학대학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 및 생활시설

주변에 학교, 아파트 단지, 일부 점포가 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통 및 접근성

차량 접근성이 좋으며, 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 권리 포기 관련

초기 정보에 '대항력 있는 임차인'으로 언급되었으나, 최종적으로 임차인(주택도시보증공사)이 대항력을 포기하고 권리 일체를 포기한다는 확약서가 제출되었습니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차인의 대항력 관련 위험은 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 건물 노후도

2003년 사용 승인된 건물로, 연식에 따른 건물 노후도 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설이 있는지 추가적인 확인이 필요합니다. (관련 조사 수행 예정)

7. 종합 의견

본건은 안양시 만안구 안양동에 위치한 다세대주택으로, 강제경매로 진행 중입니다. 가장 큰 특징은 임차인(주택도시보증공사)이 대항력을 포기하고 모든 관련 권리를 포기한다는 확약서를 제출하여, 매수인이 인수하는 임대차 관련 부담이 없다는 점입니다. 이는 경매 진행 시 중요한 긍정적 요인으로 작용할 것입니다. 입지상 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로 교통이 편리하며, 인근 학교와의 접근성도 양호합니다. 다만, 건물의 연식은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 임차인의 대항력 및 보증금 인수 부담 없음.

* 실거주 및 임대수익을 위한 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 편리한 교통 및 생활 인프라 접근성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 204,000,000원이며, 1차 매각 시 최저매각가격으로 진행됩니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적 및 층수의 다세대주택 거래 사례가 존재합니다.

- 2015년 건축, 51.54㎡, 3층 주택이 200,000,000원에 거래되었습니다.

- 2017년 건축, 60.33㎡, 4층 주택이 285,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 56.55㎡ 면적에 4층에 위치하며, 2003년 사용 승인된 건물입니다. 4층이라는 이점과 56.55㎡의 적정 면적을 고려할 때, 최근 거래된 3층 주택(200,000,000원)보다는 높게, 4층 주택(285,000,000원)보다는 연식 차이를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에, 감정가(204,000,000원) 이상으로 입찰가를 산정하며, 시장 가치 및 경쟁 상황을 고려하여 240,000,000원 내외로 예상 입찰가를 제안합니다.

(참고: 본 예상 입찰가는 제공된 시세 정보를 바탕으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석 재확인, 법원 기일 변경 여부, 경쟁자 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.