나이스옥션 법원경매 안산 2025타경108 [1] 경기도 시흥시 배곧동 291-5 건영테크노밸리 3층334호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2025.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공장(지식산업센터), 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건내 제3층 제334호,제335호(사용승인일 : 2020.10.16)로서 외벽 : 석재붙임 등 마감, 내벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감, 창호 : 강화유리 창호임.

이용상태

기호(1),(2) : "공장(지식산업센터)"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 주차장설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 "정방형"의 토지로 "공장(지식산업센터) 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약20미터의 포장도로, 남동측으로 노폭 약10미터의 보행자전용도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공장(지식산업센터)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동 291-5에 위치한 건영테크노밸리 내 지식산업센터 호실입니다. 사건번호는 안산지원 2025타경108 (1)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상인 부동산 임의경매 물건입니다. 감정평가액은 1억 8,200만원입니다.

1.2. 상세 정보

1.2. 1. 토지 정보

토지 면적: 16.66㎡ (약 5.04평)

토지 지분: 16.6639㎡ (약 5.04평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 2. 건물 정보

건물 면적: 55.35㎡ (약 16.75평)

건물 지분: 55.35㎡ (약 16.75평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 제3층 제334호

사용 승인일: 2020년 10월 16일

1.3. 권리 분석

1.3. 1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2020년 12월 17일 신한은행이 설정한 근저당권(157,920,000원)입니다. 이후 소유권 이전(최승우, 홍경식), 임의경매(신한은행), 강제경매(엔에스에셋대부), 압류(안성시) 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 본 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

전체 채권 총액은 등기부상 157,920,000원입니다.

1.3. 2. 임차인 현황

본 건에는 임차인 권범준이 확인됩니다.

임차인: 권

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 07월 14일

대항력: 없음

비고:

1.3. 3. 인수 여부

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1.4. 감정평가 요약

1.4. 1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧동행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공장(지식산업센터), 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.4. 2. 교통상황

차량을 통한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.4. 3. 건물 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조의 7층 건물 중 제3층에 위치하며, 현재 "공장(지식산업센터)"으로 이용 중입니다.

외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 강화유리로 마감되었습니다.

1.4. 4. 설비 내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 주차장 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 5. 토지 이용 계획 및 제한사항

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 중로1류에 접합되어 있습니다. 또한, 상대보호구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

1.5. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 본 건은 중복사건 및 유동화 물건입니다.

* 주의사항: 공장(지식산업센터)으로 이용 중임을 유의하시기 바랍니다.

* 임대 관계는 미상입니다.

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경

본 건이 소재한 시흥시 배곧동은 신도시로서 계획된 지역으로, 주변에 지식산업센터, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하고 있습니다. 인근에 배곧동행정복지센터가 있으며, 상업 시설 이용이 용이한 환경입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근성이 양호하며, 단지 인근으로 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 이는 출퇴근하는 직원들의 편의성을 높여줄 수 있습니다.

3. 상권 분석

3.1. 지역 특성

시흥시 배곧동 일대는 지식산업센터 및 상업 시설이 집적화되어 있는 지역입니다. 특히 건영테크노밸리를 포함한 인근 지식산업센터들은 다양한 기업들의 입주로 인해 일정한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

3.2. 잠재적 가치

수도권 서남부 지역의 산업 물류 거점으로서 잠재력을 가지고 있습니다. 서울대 시흥캠퍼스(예정), 카카오데이터센터 설립 등 개발 호재는 지역 경제 활성화와 함께 지식산업센터의 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4. 생활 정보

4.1. 편의 시설

배곧동행정복지센터가 인근에 위치해 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 검색 결과, 인근에 컴포즈커피와 같은 상업시설도 입점해 있습니다.

4.2. 혐오시설 검색 결과

주변 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 시흥시에는 음식물, 하수, 분뇨 등을 처리하여 클린 에너지를 생산하는 시흥 클린에너지센터가 운영 중이며, 이는 유기성 폐자원을 통합 처리하는 시설입니다. 본 물건과의 직접적인 연관성은 낮으나, 지역 개발 시 고려될 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크

중복사건으로 진행되는 경매의 경우, 절차상 혼선이나 지연이 발생할 가능성이 있습니다. 유동화 물건의 경우, 채권 구조가 복잡할 수 있으나 본 건의 경우 말소기준 권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 보입니다.

5.2. 시장 리스크

부동산 시장의 전반적인 침체 가능성 및 지역별 경기 변동에 따라 시세 변동이 있을 수 있습니다. 지식산업센터의 경우, 과잉 공급 여부 및 공실률도 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

5.3. 기타 리스크

임대 관계가 미상으로, 추후 명도 시 발생할 수 있는 예상치 못한 문제에 대비해야 할 수 있습니다. 다만, 현재 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

6. 투자 포인트

6.1. 장점

* 최신 건물: 2020년 사용 승인된 신축급 건물로, 시설 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 개발 호재: 서울대 시흥캠퍼스(예정), 카카오데이터센터 설립 등 지역 개발 계획은 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다.

* 교통 접근성: 주변 산업단지와의 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치가 높습니다.

6.2. 고려 사항

* 지식산업센터 시장 동향: 주변 지식산업센터의 공급 현황 및 공실률을 면밀히 파악해야 합니다.

* 향후 임대 수익률: 예상 임대료 및 관리비 등을 고려한 실질 수익률을 분석해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건 경매 물건은 신축급 지식산업센터로서 기본적인 입지 및 시설 면에서 강점을 가지고 있습니다. 향후 지역 개발 호재 또한 긍정적으로 작용할 수 있습니다. 다만, 중복사건 및 유동화 물건이라는 특수성을 고려하고, 임대 관계 미상이라는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 권리 분석상 낙찰자는 권리 관계에 따른 부담 없이 소유권을 취득할 수 있을 것으로 보입니다.

8. 예상 입찰가 산정

8.1. 산정 기준

감정가 1억 8,200만원을 기준으로 하되, 주변 유사 물건의 실거래가 및 시세 동향, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정합니다. 본 건의 경우 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 부담해야 할 추가 금액은 없습니다.

8.2. 예상 금액

(본 항목은 실제 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 반영하여 전문가와 상담 후 결정해야 하므로, 구체적인 금액 제시 대신 산정 기준을 제시합니다.)

감정가 1억 8,200만원을 기준으로, 본 물건의 입지, 건물 상태, 시장 시세 등을 고려했을 때, 약 1억 3천만원 ~ 1억 6천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (이는 단지 참고용이며, 실제 입찰가는 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.