나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11169 [2] 서울특별시 강서구 화곡동 OOOOOO OOOOOO OOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2·5호선 환승역인 ""까치산역"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 소규모 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 숙박업소 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철 2·5호선 환승역인 ""까치산역"" 및 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층/지상14층건 내 제11층 제1101호외 1개호로서,
외 벽: 석재 붙임 마감 등
창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임(내부구획 및 이용상황 등은 후첨 ‘내부구조도’ 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접필지 대비 등고·평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(원룸형) 및 근린생활시설(사무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터 및 6미터 내외의 포장도로에 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호 1> 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

<기호2> 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11169 (2)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 914-37 아녜스타워4 제11층 제1102호

용도: 도시형생활주택

감정가: 110,000,000원

면적:

* 토지: 3.96㎡ (약 1.20평) / 토지 지분: 3.958㎡ (약 1.20평)

* 건물: 12.09㎡ (약 3.66평) / 건물 지분: 12.09㎡ (약 3.66평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

건축물 용도: 도시형생활주택(원룸형) / 근린생활시설(사무소)

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층/지상14층 건물 내 제11층 제1102호

준공일: 2012년 6월 27일

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2·5호선 환승역인 "까치산역" 남서측 인근에 위치.

* 주변 환경: 소규모 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 숙박업소 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

* 교통: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 2·5호선 환승역인 "까치산역" 및 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용 여건은 보통인 편임.

* 도로: 본 건 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터 및 6미터 내외의 포장도로에 각 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 7월 25일 접수된 이영호 씨의 강제경매개시결정 (채권액 120,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이희석

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 12월 29일

대항력: 있음

비고: 임대관계는 미상이며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 인수 여부 및 구체적인 임대차 관계에 대한 확인이 필요함. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 까치산역 인근의 일반상업지역에 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 혼합된 지역임.

* 건물 내에 도시형생활주택(원룸형) 및 근린생활시설(사무소) 용도로 사용되고 있어, 소규모 임대수익 창출이 가능할 수 있음.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있음.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주거 환경: 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로 주거 밀집도가 높음.

* 교통 접근성: 지하철 2·5호선 환승역인 까치산역 이용이 편리하며, 버스 노선도 다양하게 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이함.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이희석 씨는 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 임대차 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있음. 임대관계 미상이라는 점은 추가적인 면밀한 조사가 필요함.

* 공항 관련 지구: 중요시설물보호지구(공항)로 지정되어 있어 비행 안전을 위한 높이 제한 등 관련 법규 준수에 따른 제약이 있을 수 있음.

* 소규모 면적: 건물 전용면적이 12.09㎡로 매우 작아 실거주 또는 임대 목적에 제약이 있을 수 있으며, 추후 재매각 시에도 소형 면적에 따른 거래의 한계가 있을 수 있음.

* 숙박업소 인접: 주변에 숙박업소가 소재하고 있어, 주거 환경의 쾌적성에 민감한 경우 부정적인 영향을 받을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 더블 역세권인 까치산역 인근에 위치하여 교통 및 입지 조건은 매우 우수합니다. 도시형생활주택으로 소형 면적이나, 감정가 대비 면적의 가치와 주변 시세를 고려할 때 잠재력이 있는 물건입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 임대 관계 미상이라는 점은 명확한 확인과 신중한 접근이 요구됩니다. 공항 관련 지구 지정 등 법규적 제약 사항도 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 더블 역세권(까치산역) 인접으로 인한 뛰어난 교통 접근성.

* 소형 면적으로 인한 낮은 투자 진입 장벽 및 빠른 회전율 기대.

* 상업지역에 위치하여 원룸 임대 수요가 꾸준할 수 있는 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 110,000,000원

* 최근 유사 면적 거래 사례 (2026년 7월, 19.98㎡): 216,000,000원 (약 10.8백만원/㎡)

* 주변 면적 거래 사례 (2026년 7월, 37.44㎡~37.56㎡): 150,000,000원 ~ 160,000,000원 (약 4.0~4.3백만원/㎡)

* 본 건 건물 면적: 12.09㎡ (약 3.66평)

* 감정가 기준 평당가: 약 909만원/㎡

* 고려사항: 대항력 있는 임차인 (보증금 0원, 인수 금액 없음), 임대관계 미상, 까치산역 초역세권, 도시형생활주택(원룸형).

* 최근 유사 면적 거래의 평당가를 적용 시 12.09㎡ * 10.8백만원/㎡ = 약 130,572,000원 수준으로 추정됩니다.

* 본 건 감정가 110,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 입지 가치를 고려할 때 감정가를 상회하는 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 특히, 대항력 있는 임차인이 실질적인 보증금 및 차임 부담이 없는 상황이라면 투자 매력도는 높아질 수 있습니다. 다만, 임대 관계 미상 등 리스크 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.