나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118667 [1] 경상남도 양산시 평산동 398 새진흥아파트 106동 1층101호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118667 [1] 경상남도 양산시 평산동 398 새진흥아파트 106동 1층101호 아파트 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매6계 2024타경118667 | 소재지: 경상남도 양산시 평산로 95, 106동 1층101호 (평산동,새진흥아파트) | 감정가: 45,000,000원 | 최저가: 45,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2024타경118667 (1)

소재지: 경상남도 양산시 평산동 398 새진흥아파트 106동 1층101호

용도: 아파트 (공동주택)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 없음

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 45,000,000원

토지면적(대지권): 31.88㎡ (9.64평)

건물면적(전용): 59.64㎡ (18.04평)

토지/건물 지분율 및 제시외면적: 일반적인 전유부 형태이며, 제시외면적은 없음.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석 (입지조건)

최고의 입지:

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 '천성초등학교' 북측 인근에 위치하고 있어 초등학교와의 접근성이 매우 우수합니다. 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 편의성이 양호한 지역으로 판단됩니다.

교통 환경:

본건 아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 광역 교통망으로는 중로1류(폭 20m-25m) 및 중로2류(폭 15m-20m)와 접합되어 차량 이동이 편리합니다.

토지 이용계획:

도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하여 비교적 높은 용적률로 개발된 아파트이며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역) 및 상대보호구역(교육환경 보호)에 포함되어 있습니다.

2.2. 상권 및 생활 정보 (상권분석, 생활정보)

주거 환경:

주변이 공동주택과 단독주택을 중심으로 형성되어 안정적인 주거단지의 형태를 갖추고 있습니다. 특히 초등학교 인접성으로 인해 자녀가 있는 가구의 선호도가 높을 수 있습니다.

생활 편의 시설:

인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 무난합니다. 단지 외부 가로망 상태는 보통 수준으로, 차량 및 도보 접근성이 양호합니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

구조 및 건축 연도:

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 제1층 제101호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 마감되어 있습니다. 건물의 연식은 있으나 통상적인 관리가 이루어진 것으로 보입니다.

이용 상태 및 설비:

현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스설비 등 기본적인 아파트 설비는 갖추고 있어 생활에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

3. 경매 권리 및 투자 분석

3.1. 권리 분석 (권리분석)

경매의 형태:

본 건은 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일인(이OO)이며, 채권자는 금융기관(주OOOOOOOOOO)으로 명확합니다.

매각 대상:

토지/건물 일괄 매각으로, 토지 지분과 건물 전체를 매수하는 일반적인 아파트 경매 물건입니다. 공부와의 차이가 없어 권리상 하자는 없을 것으로 보입니다. 다만, 경매의 특성상 등기부 등본 상의 말소기준권리 및 임차인 현황은 별도로 상세 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 (잠재적 리스크)

점유 관계 불확실성:

임대관계가 '미상'으로 조사되었습니다. 이는 현재 소유자가 점유 중이거나, 임차인이 있으나 그 관계가 미확인되었다는 의미입니다. 임차인이 있을 경우 대항력 유무에 따라 명도 난이도가 달라지므로, 낙찰 후 명도 진행 시 예상치 못한 저항 및 비용이 발생할 수 있습니다.

층수 및 제한사항:

15층 건물 중 1층 물건이므로, 저층 선호도가 낮은 경우 감정가 대비 시세차익 실현에 다소 시간이 걸릴 수 있습니다. 또한, 상대보호구역 지정으로 인해 추후 건물 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있으나, 기존 아파트 용도로는 큰 영향이 없습니다.

3.3. 투자 포인트 (투자 포인트)

저렴한 감정가:

감정가 4,500만 원으로 소액 투자자에게 적합하며, 취득 부담이 낮습니다.

실거주/임대 투자:

전용 면적 59.64㎡ (약 18평형)로 소형 아파트에 해당하며, 실수요자에게 적합하거나 임대수익을 목적으로 하는 투자에도 용이합니다.

교육 환경:

천성초등학교가 인접하여 우수한 교육 환경을 갖추고 있어 실수요자 유치에 긍정적입니다.

4. 종합 의견

본건은 양산시 평산동에 위치한 소형 아파트로서, 감정가가 4,500만 원으로 책정되어 소액 투자 또는 실거주 목적으로 접근하기에 매우 매력적인 물건입니다. 입지적으로는 초등학교 인근 주거 밀집 지역에 속해 생활 편의성은 양호합니다. 1층이라는 점과 임대관계 '미상'인 점이 잠재적 리스크로 작용할 수 있으나, 권리 분석상 특이사항이 없는 임의경매 물건이므로, 철저한 현장 조사 및 임차인 관계 확인 후 명도 계획을 수립한다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다. 적절한 유찰을 통해 최저가가 낮아진다면 더 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매6계