나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31596 [3] 광주광역시 북구 신용동 478-6 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신용동 소재' 힐스테이트신용더리버 아파트'서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 나지, 농경지 등이 소재하는 근교농경지대 및 성숙중인 주택지대임.

교통상황

인근에 간선도로 및 버스승강장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건(1)은 사다리평지의 상업나지
(2)(5)는 2필 일단지 삼각형 평지의 상업용 건부지
(3)은 세장형 평지의 상업나지
(4)는 세장형 평지의 답임.

인접 도로상태

본건(1)(3)은 지적도상 맹지이나 본건(2)를 통하여 출입가능함.
본건(2)(5)는 왕복2차선 도로에 접함.
본건(4)는 비포장 농로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건(1)(3)(4)(5) : 자연녹지지역(2012-07-16),비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>중점경관관리구역.

본건(2) : 자연녹지지역(2012-07-16), 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(2020-01-22)(접합, 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>,중점경관관리구역.

제시목록 외의 물건

본건 (2)(5) 지상에 별지 '건물개황도' 및 '사진용지' 와 같이 제시외등기건물(소유자 : 송미경)(ㄱ) 및 제시외가설건축물로 등재(소유자 :송미경)(ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

본건(1)(3)은 공부상 지목은 '답'이나 현황은 상업나지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
기타사항 : 조사시점 현재 제시외건물 전체 공실임.

물건 비고

-지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)
-농지취득자격증명 필요(미제출시 매수신청보증금 몰수함)
-경계불분명(지적측량요)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경31596 (3)

소재지: 광주광역시 북구 신용동 478-6

토지 면적: 총 3002.00㎡ (약 908.31평)

매각 지분 면적: 600.40㎡ (약 181.64평)

감정가: 768,512,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOOOO

토지 현황 (주요 필지):

* (1),(3)번지: 공부상 지목은 '답'이나 현황은 상업나지

* (2),(5)번지: 삼각형 평지의 상업용 건부지

* (4)번지: 세장형 평지의 답

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡ (해당 없음)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경:

* 광주광역시 북구 신용동 소재 '힐스테이트신용더리버 아파트' 서측 인근에 위치.

* 주위는 아파트단지, 나지, 농경지가 소재하는 근교 농경지대 및 성숙 중인 주택지대.

교통 상황:

* 인근에 간선도로 및 버스승강장 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통.

인접 도로 상태:

* 본건 (1),(3)번지: 지적도상 맹지이나, 본건 (2)번지를 통하여 출입 가능.

* 본건 (2),(5)번지: 왕복 2차선 도로에 접함.

* 본건 (4)번지: 비포장 농로에 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 본건 (1),(3),(4),(5): 자연녹지지역, 비행안전제3구역(전술), 중점경관관리구역.

* 본건 (2): 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m), 비행안전제3구역(전술), 중점경관관리구역.

주변 시설:

* '힐스테이트신용더리버 아파트'가 인접해 있으며, 상업 및 주거 용도로 활용 가능성이 있는 지역입니다.

* 주변에 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전구역으로 지정되어 있어 건축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (개요)

말소 기준 권리:

* 을구 3번 근저당권 (2021.05.26. 접수, 광주문화신용협동조합 외 1명)

주요 등기 사항 요약:

* 갑구 1번 (1984.04.03. 접수): 김진철 소유권 이전

* 갑구 3번 (2021.05.04. 접수): 박동욱 지분 전부 이전 (매매 금699,237,000원)

* 을구 3번 (2021.05.26. 접수): 광주문화신용협동조합 외 1명 근저당 (금4,800,000,000원) - 말소기준 권리

* 을구 6번 (2021.12.20. 접수): 유한회사아름다운세종문고 근저당 (금5,400,000,000원)

* 갑구 4번 (2025.02.05. 접수): 광주문화신용협동조합 임의경매개시결정 (2025타경31596) - 말소

* 갑구 5번 (2025.03.06. 접수): 목포세무서장 압류 - 말소

* 갑구 6번 (2025.03.06. 접수): 북광주세무서장 압류 - 말소

등기부 채권 총액: 10,200,000,000원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 미상임.

1.3. 상권분석

지역 특징:

* 아파트 단지와 인접한 근교 농경지 및 주택지대.

* 주거 기능이 강화되고 있는 지역으로 추정됨.

토지 이용 규제:

* 자연녹지지역, 제1종일반주거지역 등 복합적인 용도 지역 지정.

* 비행안전제3구역, 중점경관관리구역 등 개발 제한 사항 존재.

잠재력:

* 주거지 또는 상업 용지 전환 시 높은 가치 상승 기대.

* 단, 용도지역 변경 및 규제 완화 여부에 따라 가치 변동성이 있을 수 있음.

1.4. 생활정보

편의시설:

* 인근 '힐스테이트신용더리버 아파트' 및 버스 승강장 소재로 기본적인 편의시설 이용 편리.

* 아파트 단지 내 상가 및 주변 상업시설 이용 가능.

교통:

* 간선도로 접근성이 양호하여 시내외 이동 용이.

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각:

* 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자들과의 관계 형성 및 매각 후 명확한 경계, 이용 등에 대한 협상이 필요함.

농지취득자격증명 필수:

* 매각 대상 토지가 공부상 '답'인 경우, 농지취득자격증명 미제출 시 매수 신청 보증금 몰수될 위험이 있음. (경작 능력 또는 농업 경영 계획 증빙 필요)

공유자 우선매수권:

* 특별 매각 조건으로 공유자의 우선매수권이 1회로 제한되어 행사될 수 있음. 낙찰 후 공유자의 우선매수 신고로 인해 낙찰이 무효가 될 가능성이 있음.

경계 불분명:

* 정확한 토지 경계 확인을 위해 지적 측량이 필요하며, 추가 비용 및 시간 소요 예상.

맹지 (일부 필지):

* 본건 (1),(3)번지는 지적도상 맹지이므로, 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

제시외 건축물:

* 소유자가 송미경인 등기 건물 (ㄱ) 및 가설 건축물 (ㄴ)이 소재함. (조사 시점 현재 공실)

* 이들 건축물에 대한 법적 지위 및 처리 방안 검토 필요.

토지이용계획상 제한:

* 자연녹지지역, 비행안전구역 등은 향후 건축 및 개발 행위에 제약을 가할 수 있음.

높은 채무 총액:

* 등기부 채권 총액이 102억 원으로 매우 높아, 경매 낙찰가 산정 및 매각 진행에 영향을 줄 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 신용동에 위치한 토지 일부 지분 매각 건으로, 아파트 단지 인근에 위치하여 주거 및 상업 용도로의 개발 잠재력이 있습니다. 그러나 지분 매각, 농지취득자격증명 요구, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 맹지, 경계 불분명 등 다수의 법적·현실적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 농지 관련 법규 준수와 공유자들과의 원활한 관계 설정이 중요하며, 철저한 현장 조사와 법률 검토가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

성숙 중인 주택지대:

* 주변 아파트 단지 개발에 따른 지역 가치 상승 기대.

개발 잠재력:

* 자연녹지지역 및 주거지역 지정으로 향후 용도 변경 시 투자가치 증대 가능성.

적정 지분 매입:

* 전체 토지 소유권 취득에 비해 초기 투자 부담 및 리스크 완화 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 토지 일부 지분 매각이며, 농지취득자격증명, 공유자 우선매수권 등 특별한 조건이 다수 존재합니다. 감정가 768,512,000원은 토지 전체에 대한 가치를 기반으로 할 수 있으며, 본 건의 실제 입찰가는 이러한 변수와 향후 시장 상황, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70~90% 선에서 입찰가를 고려하지만, 본 건의 특수성을 감안할 때 추가적인 현장 조사를 통해 실질 가치를 판단하는 것이 필수적입니다.

참고: 임차인 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 사항이 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.