나이스옥션 법원경매 울산 2024타경8142 [1] 울산광역시 울주군 언양읍 직동리 산19-4 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경8142 [1] 울산광역시 울주군 언양읍 직동리 산19-4 임야 경매

• 사건번호: 2024타경8142
• 주소: 울산광역시 울주군 언양읍 직동리 산19-4
• 감정가: 279,305,000원
• 최저가: 279,305,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 임야

울산지방법원 경매6계 2024타경8142 | 소재지: 울산광역시 울주군 언양읍 직동리 산19-4 | 감정가: 279,305,000원 | 최저가: 279,305,000원 | 용도: 임야

1. 울산지방법원 2024타경8142 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 울산지방법원 2024타경8142 (1) 사건에 대한 경매 물건 정보를 종합한 것입니다.

사건번호: 울산지방법원 2024타경8142 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 언양읍 직동리 산19-4

용도: 임야

감정가: 279,305,000원

토지면적: 4,297.00㎡ (약 1,300.00평)

토지 지분율: 429700 (토지 전체 지분으로 추정)

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 우OO

1.2. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 분묘기지권이 존재할 수 있으며, 일괄매각으로 진행됩니다.

매각 목록 1~5는 화재로 인해 조림사업(2020년 상수리나무, 2023년 산벚나무)이 진행된 토지로 묘목이 식재된 상태로 평가되었습니다. 사업 시행 후 식재된 수목은 토지 소유자에게 귀속되나, 국비, 시비, 군비로 전체 비용이 지원된 조림사업의 특성상 5년 내 임야 외 용도 변경 시 사업비용 반환 의무가 발생할 수 있습니다.

목록 1~5는 지적도상 맹지이며, 소나무, 잡목 등이 자생하고 미발견 분묘가 있을 수 있습니다.

목록 5 토지는 일부 도시계획시설(도로)에 저촉됩니다.

1.3. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 울산광역시 울주군 언양읍 직동리 소재 "신화새마을회관" 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 자연림, 농경지, 축사 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 근거리에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태: 일련번호 1~5 모두 경사지대 내 사다리형 토지로서 현황 임야 상태입니다.

인접 도로상태: 지적도상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

일련번호 1: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지.

일련번호 2: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지.

일련번호 3,4: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지.

일련번호 5: 도시지역, 자연녹지지역, 대로2류(폭 30m-35m) 저촉, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 보전산지, 임업용산지.

2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 울주군 언양읍 직동리에 위치하며, "신화새마을회관"에서 북서측으로 인접해 있습니다. 이 지역은 주로 자연림, 농경지, 축사 등이 혼재된 산간 및 농촌 지형으로 이루어져 있습니다. 차량을 통한 접근은 가능하나, 대중교통 이용 시에는 근거리 버스 정류장과의 연계성이 중요합니다. 지적도상 맹지라는 점은 물건으로의 진입로 확보가 필수적임을 시사하며, 이는 접근성 측면에서 중요한 고려사항이 됩니다. 주변 지역은 비교적 조용하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 채무자가 소유자인 (주OOOOOOOOO)으로, 채권자 (우OO)에 의해 신청된 부동산 임의경매입니다. 따라서 등기부상 인수되는 별도의 권리는 없을 것으로 판단됩니다. 그러나, '분묘기지권'이 등기부상 나타나지 않는 유치권으로 존재할 수 있으며, 이는 현장 조사 시 반드시 확인해야 할 핵심 사항입니다. 분묘기지권은 토지 이용 및 개발에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다. 본 건은 토지만 매각 대상이며, 건물은 없는 것으로 표시되어 있습니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 언양읍 직동리는 전형적인 임야 및 농촌 지역으로, 중심 상업 지구와는 거리가 있습니다. 주변에는 농경지와 축사가 있어 농업 활동이 주를 이루는 지역으로 보입니다. 따라서 직접적인 상권 분석보다는, 지역 내에서의 부동산 가치 상승 잠재력, 임업적 활용, 또는 장기적인 개발 가능성에 초점을 맞추는 것이 합리적입니다. 가까운 편의 시설은 언양읍내로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

가장 가까운 편의 시설로는 "신화새마을회관"이 있으며, 이는 지역 주민들을 위한 소규모 복지 시설로 보입니다. 실제 생활에 필요한 병원, 마트, 학교 등 주요 편의시설은 차량으로 약 10~15분 거리에 있는 언양읍내를 이용해야 할 것으로 예상됩니다. 임야라는 특성상 주거지와의 접근성은 다소 떨어지며, 대중교통 이용 또한 편리하지 않을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '분묘기지권'의 존재 가능성입니다. 이는 토지 소유권 행사 및 활용에 직접적인 제약을 가합니다. 또한, 지적도상 맹지로서 토지로의 진입로 확보가 필수적이며, 이는 추가적인 비용 발생이나 토지 이용 계획의 심각한 제약을 야기할 수 있습니다.

조림사업으로 식재된 수목에 대해 5년 내 임야 외 용도 변경 시 사업비 반환 의무가 발생할 수 있다는 점은 토지 활용 계획 수립 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

목록 5 토지의 일부가 도시계획시설(도로)에 저촉되는 점, 그리고 역사문화환경보존지역으로 지정된 점은 토지 활용의 제한을 더욱 가중시킵니다.

주변에 축사가 존재할 경우, 계절이나 바람의 방향에 따라 악취나 소음 문제가 발생할 수 있으며, 이는 거주 또는 개발 시 불편을 초래할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 언양읍 직동리에 위치한 임야로, 감정가는 279,305,000원입니다. 토지는 지적도상 맹지이며, 분묘기지권의 존재 가능성, 조림사업 관련 용도 변경 제한(5년), 도시계획시설 저촉, 역사문화환경보존지역 지정 등 여러 복합적인 제약 사항을 안고 있습니다. 이러한 제약 사항들은 물건의 활용 가능성과 투자 가치를 신중하게 평가하게 만듭니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 녹지 지역으로 지정되어 있어, 장기적인 관점에서 울산의 도시 확장 및 자연환경 보존 가치에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

조림사업 대상지였던 이력은 산림 자원화 사업이나 생태 복원 사업 등 친환경 관련 투자 측면에서 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

다만, 투자를 고려하기 위해서는 반드시 현장 답사를 통해 분묘기지권 유무를 명확히 확인하고, 맹지 해소를 위한 인접 토지 매입 또는 도로 통행권 확보 방안을 구체적으로 검토해야 합니다. 또한, 조림사업 관련 용도 변경 제한 기간(5년) 만료 시점과 그 이후의 토지 활용 계획을 면밀히 수립해야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매6계