나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9114 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1604-9 대지 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9114 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1604-9 대지 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매1계 2024타경9114 | 소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1604-9 | 감정가: 558,349,000원 | 최저가: 558,349,000원 | 용도: 대지

1. 울산지방법원 2024타경9114 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경9114 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1604-9

용도: 대지

감정가: 558,349,000원

토지면적: 289.30㎡ (약 87.51평)

토지 지분율: 28930 (전체 지분으로 간주)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 우OOOOOO

특이사항: (제공된 정보 없음)

주의사항: (제공된 정보 없음)

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 "울주군보건소" 북측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황: 본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태: 세장형이며, 나지 상태임.

인접 도로상태: 남서측으로 폭 약 8미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건: 없음.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대미상.

1.3. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리에 자리하고 있으며, "울주군보건소"가 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 비교적 조용하면서도 생활 편의 시설 이용이 가능한 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 이용이 가능한 곳입니다.

남서측으로는 약 8미터 폭의 도로에 접해 있어 차량 진출입이 편리한 입지입니다.

주변 검색 결과, 인근에는 '울산 에피트 스타시티'와 같은 주거 및 상업 시설 개발이 진행 중인 지역이 있으며, 이는 향후 지역 발전에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 울산지방법원에서 진행하는 2024타경9114 부동산임의경매 물건으로, 채무자 겸 소유자는 이OO입니다.

채권자는 우OOOOOO이며, 채무 불이행으로 인한 임의경매가 진행 중입니다.

경매 절차를 통해 소유권은 낙찰자에게 이전되며, 기존의 권리 관계는 소멸될 것으로 예상됩니다.

단, 모든 권리 관계는 경매 완료 시점까지 최신 등기부등본을 통해 반드시 재확인해야 합니다.

현재 임대차 관계는 '임대미상'으로 파악되어, 실제 점유 관계 및 명도에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 위치한 울주군 삼남읍 교동리는 주거지역과 근린생활시설이 어우러진 지역입니다.

인근에 울주군보건소가 위치하여 주민 편의시설 접근성이 좋습니다.

주변은 주택 위주의 단독주택 또는 소규모 공동주택 단지, 그리고 소규모 점포들이 자리하고 있어 전형적인 근린 상권을 형성하고 있습니다.

향후 지역 개발 계획이나 교통망 확충 등의 변수를 고려하여 상권의 잠재적 성장 가능성을 파악하는 것이 중요합니다.

인근 지역에서 활발한 개발이 이루어지고 있는 점은 긍정적인 상권 활성화 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

울주군보건소가 인근에 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다.

주거 및 근린생활시설 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

차량 및 대중교통을 이용한 외부 지역으로의 이동이 용이하여 생활권이 넓은 편입니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태 분석

본 토지는 도시지역 내 제2종일반주거지역에 해당하여 건축 가능 용도 및 건폐율, 용적률에 대한 규제를 받습니다.

남서측으로 약 8미터 폭의 도로에 접하여 건축 시 도로 조건은 양호합니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설 설치가 제한될 수 있습니다.

가장 중요한 제한 사항으로, 역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역)으로 지정되어 있어 해당 지역 내에서 건축물 신축, 증축, 개축 등 토지 형질을 변경하는 행위에 대해서는 반드시 문화재청 등 관련 기관의 허가를 받아야 합니다. 이는 건축 계획 및 실행에 상당한 제약이 될 수 있으므로, 사전 충분한 검토가 필요합니다.

1.8. 잠재적 리스크

역사문화환경보존지역 지정으로 인한 건축 행위의 제약 및 복잡한 인허가 절차가 예상됩니다. 현상 변경 허가 과정에서 건축물의 형태, 높이, 재질 등에 대한 추가적인 요구사항이 발생할 수 있으며, 이는 공사 기간 및 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

가축사육제한구역으로 인해 특정 업종의 건축 및 운영이 제한될 수 있습니다.

명도가 필요한 경우, 임대차 관계가 불분명하여 예상치 못한 명도 저항이나 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

본 건은 나지 상태이므로, 건물을 신축하거나 개발하기 위해서는 별도의 설계, 건축 인허가, 공사 등의 추가적인 시간과 비용 투자가 필요합니다.

주변 지역에서 폐기물 처리 시설 설치와 관련한 갈등 사례가 보고된 바 있으나, 본 물건지 자체에 직접적인 혐오 시설이 인접해 있다는 증거는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리에 위치한 대지 경매 물건입니다. 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 현재 나지 상태입니다.

주변 환경은 주택과 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 울주군보건소가 인접하여 생활 편의성이 있습니다.

교통 상황은 차량 및 대중교통 이용이 모두 용이한 편입니다.

다만, 본 토지는 역사문화환경보존지역에 속해 있어 건축 시 엄격한 규제를 받게 됩니다. 이는 투자의 주요 변수가 될 수 있으며, 개발 계획 수립 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

가축사육제한구역 역시 특정 업종 투자에 제약을 줄 수 있습니다.

현재 임대 관계가 불분명하므로 명도 시 주의가 필요합니다.

1.10. 투자 포인트

울산광역시 울주군 지역 내에서 토지 투자를 고려할 수 있는 기회입니다.

도시지역 내 제2종일반주거지역으로, 장기적인 지역 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

울주군보건소 인근으로 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

투자를 고려할 경우, 역사문화환경보존지역의 건축 규제 완화 가능성, 지역 개발 계획, 인근 시세 등을 면밀히 분석하여 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

인근 지역의 개발 동향 및 교통망 확충 계획 등은 추가적인 투자 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매1계