나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7781 [1] 울산광역시 울주군 상북면 궁근정리 12 전 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7781 [1] 울산광역시 울주군 상북면 궁근정리 12 전 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매1계 2024타경7781 | 소재지: 울산광역시 울주군 상북면 궁근정리 12 | 감정가: 213,330,000원 | 최저가: 213,330,000원 | 용도: 전

1. 울산지방법원 2024타경7781 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경7781 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 상북면 궁근정리 12

용도: 전

감정가: 21,333,000원

토지면적: 1094.00㎡ (약 330.91평)

토지 지분율: 100% (토지 매각 대상임을 감안 시 전체 지분으로 추정)

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 8.00㎡ (본건 토지와 관련하여 창고가 소재하나, 매각에서는 제외됨)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 윤OO

채무자: 김OO

채권자: 농OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 법정지상권

주의사항: 1. 제시외 건물(창고)은 매각에서 제외됩니다. 2. 본건 부동산은 휴경지이며, 지적도상 맹지입니다. 3. 농지취득자격증명 취득이 필수적입니다.

1.2. 입지조건

본건 토지는 울산광역시 울주군 상북면 궁근정리에 위치하고 있으며, "흥덕사" 남서측 인근 지역입니다. 주변으로는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 어려운 시외곽 지역에 위치하여 교통 여건은 다소 불편한 편입니다. 지적도상 맹지로, 도로에 직접 접해 있지 않은 점이 특징입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 농OOOOOOOO이며 채무자는 김OO입니다. 소유자는 윤OO입니다. 경매 진행 시 유의해야 할 사항으로 농지취득자격증명이 필요하며, 법정지상권 성립 가능성이 있다는 점이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 법정지상권은 저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일 소유자에게 속해 있다 저당권 실행으로 소유자가 달라진 경우, 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리를 말하며, 이는 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 농경지와 임야, 단독주택이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 상업 시설이나 중심 상권은 발달하지 않은 것으로 보입니다. 다만, 울산광역시 울주군 상북면 궁근정리 역사문화대전 자료에 따르면, 마을 앞으로 국도24호선이 지나가며 건너편에 상북농공단지가 조성되어 있어 일부 주민들의 일자리 활용에 도움을 주고 있습니다. 이는 지역 내 최소한의 경제 활동 기반이 있음을 시사합니다.

1.5. 생활정보

주변 환경은 농경지와 임야가 주를 이루고 있어 조용하고 한적한 생활이 가능합니다. 다만, 대중교통 접근성이 다소 떨어지고 차량 접근이 불편하여 생활 편의 시설 이용에는 다소 불편함이 있을 수 있습니다. 인근 학교로는 상북초등학교 등이 있으며, 큰 규모의 편의시설이나 상업시설은 검색 결과에서 두드러지게 나타나지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 지적도상 맹지라는 점입니다. 이는 도로에 직접 접해 있지 않아 차량 접근이 어렵고, 토지 활용에 제약을 초래할 수 있습니다. 또한, '농지'이므로 취득 시 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 하며, 이를 제출하지 못하면 낙찰이 무효가 되고 보증금을 몰수당할 수 있습니다. 법정지상권 성립 가능성은 토지 소유권 확보 후에도 건물 소유자의 토지 사용을 허용해야 할 수 있어, 토지 활용에 장기적인 부담이 될 수 있습니다. 제시외 건물(창고)이 매각 제외되므로, 추후 경계 문제나 토지 사용에 관한 분쟁의 소지가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 상북면의 농경지로서, 감정가는 21,333,000원으로 책정되어 있습니다. 지적도상 맹지이며, 차량 접근이 어렵고 농지취득자격증명이 필수적인 점 등 여러 제약 사항이 존재합니다. 또한, 법정지상권 성립 가능성은 토지 활용에 대한 불확실성을 더합니다. 이러한 점들을 종합해 볼 때, 본건은 접근성 및 활용도 측면에서 단기적인 투자나 일반적인 활용에는 다소 부적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 비교적 낮은 감정가: 토지 면적 대비 낮은 감정가는 잠재적인 투자 가치를 가질 수 있습니다.

2. 농지 활용 가능성: 농지취득자격증명 발급 및 경작 의사가 있다면 저렴하게 농지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

3. 향후 개발 가능성: 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 변화에 따라 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 현재로서는 맹지 및 농지 규제로 인한 제약이 큽니다.)

법원 정보

울산지방법원 경매1계