나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32244 [4] 전라남도 화순군 도곡면 대곡리 44-1 전 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32244 [4] 전라남도 화순군 도곡면 대곡리 44-1 전 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매5계 2025타경32244 | 소재지: 전라남도 화순군 도곡면 대곡리 44-1 | 감정가: 153,492,000원 | 최저가: 153,492,000원 | 용도: 전

1. 광주지방법원 2025타경32244 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32244 (4)

소재지: 전라남도 화순군 도곡면 대곡리 44-1

용도: 전 (농지)

감정가: 1억 5349만 2000원

토지면적: 1203.00㎡ (약 363.9평)

토지 지분율: 120300

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지

경매구분: 공유물분할을위한경매

소유자: 양OO

채무자: 양OO

채권자: 양OO

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 화순군 도곡면 대곡리에 위치하고 있으며, 도곡농공단지에서 가까운 거리에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 농경지, 농가주택, 경지정리된 논 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역의 환경을 갖추고 있습니다. 차량을 통한 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본 경매는 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 소유자, 채무자, 채권자가 모두 동일인(양OO)으로 확인되는 점은, 공유 관계에서 발생한 재산 분할 절차임을 시사합니다. 권리 관계 자체는 비교적 명확하게 보이나, 공유물분할 경매의 특성상 낙찰 이후에도 기존 공유자들과의 관계 정리 및 명도 과정에서 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

대상 물건은 농촌 지역의 전(밭)으로서, 전통적인 상업 기능의 상권이 발달한 지역은 아닙니다. 하지만 인근에 도곡농공단지가 위치하고 있어, 해당 공단 종사자들을 대상으로 한 일부 편의시설이나 서비스 업종의 잠재적 수요는 존재할 수 있습니다. 또한, 농업 활동과 관련된 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

화순군 도곡면 지역은 주로 농업이 이루어지는 한적한 전원생활을 영위할 수 있는 환경입니다. 기본적인 생활 편의시설이나 대형마트, 병원 등은 화순군청 소재지나 인근 읍내를 이용해야 할 것으로 보이며, 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다. 도곡농공단지가 가까워 직장 접근성은 일부 확보될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건을 취득하고 활용하는 데 있어 몇 가지 중요한 리스크 요인을 반드시 인지해야 합니다.

첫째, 농지이므로 취득 시 농지취득자격증명이 필수적입니다. 이를 제출하지 못하면 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있어, 농지 취득 자격 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

둘째, 지적도상 맹지라는 점입니다. 도로와 직접 접하지 않아 토지 이용이나 건축 시 접근성에 심각한 제약이 따르므로, 도로 확보 방안을 별도로 마련해야 합니다.

셋째, 본 토지는 여러 가축사육제한구역(개, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 소, 말, 양, 사슴, 젖소 등)에 속해 있어, 축산업을 통한 활용이나 일정 규모 이상의 개발에 큰 제약이 따릅니다.

넷째, 접도구역으로 지정되어 있어 도로 인접 부분의 개발 행위가 제한될 수 있습니다.

다섯째, 감정평가서 요약에 따르면, 감나무, 살구나무, 대추나무, 복숭아나무 등 총 94주의 수목이 제시외 물건으로 포함되어 매각되므로, 이에 대한 처리 계획을 수립해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 공유물분할을 위한 경매로 나온 토지이며, 감정가를 기준으로 합리적인 가격에 취득할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 하지만 맹지라는 접근성 문제, 농지취득자격증명 필수 요건, 그리고 다양한 가축사육제한구역 및 접도구역 지정으로 인한 개발 제약 등은 중요한 고려 사항입니다. 이러한 제약들을 극복하고 토지를 활용할 수 있는 방안(예: 인접 토지 매입을 통한 도로 확보, 실제 농업 경영 계획 수립 등)을 명확히 수립할 수 있다면 투자 가치를 높일 수 있을 것입니다.

8. 투자 포인트

1. 합리적 가격 투자: 현재 감정가를 기반으로 향후 지역 발전이나 토지 활용 가능성을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정한다면, 시세보다 저렴하게 토지를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

2. 농업적 활용: 농지취득자격증명을 발급받아 직접 영농에 종사하거나, 규모화된 농장 운영을 통해 수익을 창출할 수 있습니다.

3. 인접 토지와의 연계 개발: 맹지라는 단점을 극복하기 위해 인접 토지를 추가로 매입하여 도로를 확보하거나, 기존 공유자들과 협력하여 토지를 통합적으로 활용하는 방안을 모색할 수 있습니다.

4. 장기적 가치 상승 기대: 화순군 도곡면 지역의 개발 계획이나 인근 산업단지와의 연계성 등을 고려한 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 다수의 가축사육제한구역이 설정되어 있어, 해당 구역 내에 축사 관련 시설이 존재할 가능성은 있으나, 이는 직접적인 혐오시설과는 구분됩니다.

법원 정보

광주지방법원 경매5계