나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32751 [2] 전라남도 나주시 빛가람동 277-1 혁신타워 4층405호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 ""빛가람동 행정복지센터""남동측 인근에 위치하며,
주위에는 상가 및 업무용 건물 등이 소재하는 상업 및 업무지대로 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

본건 기호(1-가), (2-나)는 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 1층,
지상 5층 중 4층건으로,
외벽 : 돌 붙임 및 드라이비트 등,
내벽 : 시멘트 몰탈 등,
창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건 기호(1-가)는 미용실( 공실),
기호(2-나)는 당구장(공실) 등으로 이용중임.

설비내역

본건 기호(1-가), (2-나)는 공용 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등이
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 기호(1-가), (2-나)는 장방형 평지의 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 기호(1-가), (2-나)는 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(1-가), (2-나) 대지권 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역,
대로1류(폭 35m~40m)(2015-03-27)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2015-03-27)(접합) ,
중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람
동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 혁신도시개발예정지구<혁신도시
조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(1-가), (1-나)는 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32751 (2)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 277-1 혁신타워 4층405호

건물명: 혁신타워

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 283,000,000원

토지면적: 53.47㎡ (약 16.18평)

토지지분: 53.47㎡ (약 16.18평)

건물면적: 176.70㎡ (약 53.45평)

건물지분: 176.70㎡ (약 53.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유케이제십차유동화전문유한회사

건축구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕

총 층수: 지하 1층, 지상 5층 중 4층

준공일: 2014년 6월 16일

특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

위치: 본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 주변에는 상가 및 업무용 건물 등이 소재하는 상업 및 업무지대로, 주위 환경은 무난한 것으로 파악됩니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 무난한 수준입니다.

도로: 본건은 포장도로에 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2015년 5월 12일 접수된 국민은행의 근저당권 (채권금액: 444,000,000원) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

본 건의 매각으로 인해 다음과 같은 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 국민은행 근저당 (을3)

* 삼성카드주식회사 가압류 (갑4)

* 신용보증기금 가압류 (갑5)

* 유한회사 가압류 (갑6)

* 유케이제십차유동화전문유한회사 임의경매 (갑7)

* 나주시 압류 (갑8)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

제공된 자료에 의하면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 특별한 권리(예: 지상권)는 명시적으로 기재된 내용이 없습니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다.

* 다만, 본 건에 대한 임대 관계는 현재 미상으로 파악되고 있습니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

현재 이용 상태:

* 본 건 4층 405호는 미용실(공실) 및 당구장(공실)으로 이용 중이었던 것으로 확인됩니다.

지역 특성:

* 본 건이 위치한 빛가람동은 상업 및 업무지대로서, 주변에 다수의 상업 시설 및 업무용 건물이 분포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 무난한 수준으로 파악됩니다.

편의시설:

* 본 건 주변에는 상업지구로서 기본적인 편의시설(마트, 편의점, 식당, 카페 등)의 이용이 가능합니다.

교육시설:

* 인근에 공공 교육시설 및 학원 등 교육시설이 소재하고 있어 교육 환경은 무난한 편입니다.

의료시설:

* 본 건과 가까운 거리에 나주시보건소 및 병의원 등 기본적인 의료시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공실 위험:

* 현재 미용실과 당구장 모두 공실 상태이므로, 신규 임차인 확보 및 안정적인 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다.

미상 임대차 정보:

* 임대 관계 및 보증금/차임 정보가 미상입니다. 인수되는 보증금 합계는 0원이지만, 실제 임대차 관계가 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있으므로 철저한 조사가 필요합니다.

유동화 물건:

* 유동화 전문 유한회사가 채권자인 물건으로, 일반 경매 절차와는 다른 특수성이 존재할 수 있습니다.

향후 개발 및 규제:

* 본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 내에 위치하며, 대로 및 중로 등 도로에 접하고 있습니다. 이는 지역 발전 가능성을 시사하나, 관련 법규에 따른 행위 제한 사항이 있을 수 있습니다.

혐오시설 유무:

* 주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 가까운 거리에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동의 상업 및 업무지구에 위치한 근린상가로, 건물 구조(철근콘크리트) 및 관리 상태는 무난한 것으로 평가됩니다. 현재 공실 상태이며, 권리 관계상 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계가 불분명하여 인수되는 보증금은 없으나, 이에 대한 추가 확인 및 명도 관련 검토가 필수적입니다. 지역 개발 현황 및 주변 상권 분석을 통해 향후 임대 수익 창출 가능성을 면밀히 검토해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 나주시 혁신도시 상업지구 내 위치하여 배후 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 건물 구조가 철근콘크리트로 견고하며, 전반적인 관리가 양호한 편으로 판단됩니다.

* 경매 절차를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 향후 나주 혁신도시의 발전과 더불어 해당 상권의 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시점에서의 정확한 시세 조사, 예상 임대 수익률 분석, 향후 공실 위험 및 명도 소요 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 제공된 정보만으로는 세부적인 시장 분석 및 수익성 예측이 어려워 구체적인 입찰가 제시가 곤란합니다. 향후 별도의 시장 조사 및 현장 방문을 통해 상세한 수익률 분석 후 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다. 감정가는 283,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.