나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9534 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-062호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신일 · 평가일 2024.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 "증산역(부산 도시철도 2호선)" 북서측 인근
에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 증산역, 소공원 등으로 형성되어 주위환경은
보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장, 증산역 등이 있어 교통상황은 무난시
됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물의 제1층 제1-062호, 제1-063호,
제1-064호, 제1-065호, 제1-066호, 제1-067호, 제1-068호, 제1-069호, 제1-070호로서, 공히
외벽 : 치장벽돌 붙임, 복합판넬잇기, 강화유리창호 마감 등,
내벽 : 판넬잇기 마감, 인테리어 마감 등입니다.
창호 : 강화유리 창호 등입니다.

이용상태

공부상 판매시설이며, 현장조사 당시 제1-062호, 제1-063호, 제1-064호는 공실 상태이며,
제1-065호 - 제1-070호는 제1-065호부터 제1-075호까지 함께 ABC MART의 매장으로 이용 중
입니다.

설비내역

전기설비, 공동위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중
입니다.

인접 도로상태등

가장형의 본건 토지 4면 모두 각각 도로에 접해 있으며, 일부는 보행자도로에 접해 있어
가로망 상태는 무난시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)
(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 임대관계는 미상입니다. 현장조사 당시 본건 제1-062호, 제1-063호, 제1-064호
는 공실이었으며, 본건 제1-065호 - 제1-070호는 제1-065호부터 제1-075호까지
함께 ABC MART의 매장으로 이용 중이었으며, 매장의 직원에게 임대차 관계 등
을 탐문하였으나, 그 내용을 알고 있지 않았습니다.

- 기타사항 : 본건의 위치는 집합건축물대장상 건축물 현황도면 및 현장조사 등에 의하여
확인하였으며, 현장조사 당시 본건은 인접한 호실과의 경계벽은 없는 상태이나
, 그 위치가 건축물 현황도(도면)에 의해 명확하며, 1층의 공실인 다른 호실의
경우 그 경계벽이 판넬(두께 약 15cm)로 되어 있어, 경계벽의 재료 등을 고려
할 때 경계벽 설치가 비교적 용이하며, 그 비용도 과다하게 들지는 않을 것
으로 판단됩니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.공부상 판매시설임
2.인접한 호실과의 경계벽면이나 바닥선이 없이 한개의 호실로 사용중이나 현재 공실 상태임. 그 위치가 건축물 현황도(도면)에 의하여 명확하며, 1층의 공실인 다른 호실의 경우 그 경계벽이 판넬(두게 약 15cm)로 되어 있어 경계벽의 재료 등을 고려할때 경계벽 설치가 비교적 용이하며 그 비용도 과다하게 들지는 않을 것으로 판단됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2024타경9534 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-062호 (신주소: 경상남도 양산시 증산역로 177, 1층 1-062호)

* 용도: 판매시설 (건축물대장상, 복합용도로 문화 및 집회시설, 제2종근린생활시설 포함)

* 감정가: 773,000,000원

* 토지면적: 21.77㎡ (약 6.59평)

* 토지지분: 21.77㎡ (약 6.59평)

* 건물면적: 39.20㎡ (약 11.86평)

* 건물지분: 39.2㎡ (약 11.86평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 진해수산업협동조합

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2024타경9534 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-062호 (신주소: 경상남도 양산시 증산역로 177, 1층 1-062호)

* 용도: 판매시설 (건축물대장상, 복합용도로 문화 및 집회시설, 제2종근린생활시설 포함)

* 감정가: 773,000,000원

* 토지면적: 21.77㎡ (약 6.59평)

* 토지지분: 21.77㎡ (약 6.59평)

* 건물면적: 39.20㎡ (약 11.86평)

* 건물지분: 39.2㎡ (약 11.86평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 진해수산업협동조합

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 "증산역(부산 도시철도 2호선)" 북서측 인근

* 주위환경: 근린생활시설, 아파트, 증산역, 소공원 등으로 형성되어 주위환경은 보통 수준

* 교통: 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장, 증산역 등이 있어 교통상황은 무난함

* 토지형상 및 이용상태: 가장형 토지로서, 판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중

* 도로접면: 본건 토지 4면 모두 도로에 접해 있으며, 일부는 보행자도로에 접해 있어 가로망 상태는 무난함

* 토지이용계획: 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m), 소로1류(폭 10m-12m), 중로1류(폭 20m-25m) 접합. 가축사육제한구역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 8월 22일자 진해수산업협동조합 근저당권 (을2)

* 소멸예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 압류, 가압류 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 없음 (단, 아래 임차인 현황 참고)

* 임차인 현황:

* 임차인: 양

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2021년 6월 24일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 보증금 1억원에 차임이 0원이며 대항력이 있으나, 배당신고일자 및 확정일자 정보가 없어 배당 여부 및 우선변제권 확보 여부가 불확실함. 따라서 보증금 중 일부 또는 전액을 인수해야 할 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 세부적인 권리 관계 및 법적 검토가 필요함.

1.3. 상권분석

* 주요 배후지: 인근 아파트 단지, 오피스텔

* 유동인구: 부산 도시철도 2호선 증산역 이용객, 주변 상가 및 근린생활시설 이용객

* 주변시설: 근린생활시설, 아파트, 증산역, 소공원, ABC MART 등

* 상권특성: 역세권 상권으로, 유동인구가 많아 판매시설로서의 잠재력 보유

1.4. 생활정보

* 대중교통: 부산 도시철도 2호선 증산역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행

* 편의시설: 주변 상업시설, 마트, 은행 등 이용 편리

* 의료시설: 양산 부산대학교 병원 등 종합병원 이용 가능 (약 3km 내외)

* 교육시설: 인근에 초, 중, 고등학교 다수 위치 (약 1-2km 내외)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성: 양 임차인의 1억원 보증금 인수 여부가 불투명하여 예상치 못한 추가 비용 발생 위험이 있음.

* 영업 중단/휴업 상태: 현장 조사 당시 해당 호실(1-062호)은 공실 상태임.

* 구조 변경 및 원상 복구 부담: 공부상 판매시설이나, 인접 호실과 통합 사용 중이며 경계벽 설치가 용이하다는 점은, 향후 분할 또는 원상 복구 시 추가 공사 비용 발생 가능성을 시사함.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 경매에 나왔으므로, 다른 공동담보 물건의 권리관계 및 처분 결과가 영향을 미칠 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 양산시 증산역 초역세권에 위치한 판매시설로, 교통 편의성과 주변 배후 단지의 잠재력을 갖춘 투자 대상입니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 보증금 인수 여부 불확실성, 현재 공실 상태, 그리고 인접 호실과의 통합 사용으로 인한 구조 변경 관련 추가 비용 발생 가능성 등은 신중한 접근이 요구됩니다.

* 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수해야 할 채무, 명도 난이도, 예상되는 수리/원상 복구 비용 등을 면밀히 파악한 후 입찰에 참여하시기를 권장합니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 역세권 입지: 증산역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 탄탄한 배후 수요: 주변 다수의 아파트 단지 및 오피스텔이 있어 고정적인 고객 확보 용이.

* 상권 활성화 기대: 향후 지역 개발 및 상권 확장 가능성.

* 다양한 활용 방안: 판매시설 외에도 임대차 관계 재정립 및 내부 구조 변경을 통해 다양한 업종으로 활용 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 773,000,000원

* 고려해야 할 인수 보증금: 100,000,000원 (양 임차인) - *배당 여부 및 우선변제권 확보 여부 미확인으로 인해 보증금 전액 인수 가능성 가정*

* 산정 로직:

* 안전한 투자를 위해서는 감정가에서 인수 가능한 보증금을 제외한 금액을 기준으로, 물건의 현 상태, 수리비, 명도 비용, 공실 기간 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가는 현재 시점에서는 정확한 산정이 어렵습니다. 최소한 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액(673,000,000원)을 기준으로, 주변 시세 및 물건의 경쟁력을 평가하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 발생 가능한 추가 비용을 모두 반영하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

주변 혐오시설 관련:

주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 물건의 소재지(양산시 증산역로 177) 인근에서 특별히 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 소각장 등)은 발견되지 않았습니다. 해당 지역은 주거 및 상업 시설이 발달된 도시 지역으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.