나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9534 [5] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-066호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신일 · 평가일 2024.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 "증산역(부산 도시철도 2호선)" 북서측 인근
에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 증산역, 소공원 등으로 형성되어 주위환경은
보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장, 증산역 등이 있어 교통상황은 무난시
됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물의 제1층 제1-062호, 제1-063호,
제1-064호, 제1-065호, 제1-066호, 제1-067호, 제1-068호, 제1-069호, 제1-070호로서, 공히
외벽 : 치장벽돌 붙임, 복합판넬잇기, 강화유리창호 마감 등,
내벽 : 판넬잇기 마감, 인테리어 마감 등입니다.
창호 : 강화유리 창호 등입니다.

이용상태

공부상 판매시설이며, 현장조사 당시 제1-062호, 제1-063호, 제1-064호는 공실 상태이며,
제1-065호 - 제1-070호는 제1-065호부터 제1-075호까지 함께 ABC MART의 매장으로 이용 중
입니다.

설비내역

전기설비, 공동위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중
입니다.

인접 도로상태등

가장형의 본건 토지 4면 모두 각각 도로에 접해 있으며, 일부는 보행자도로에 접해 있어
가로망 상태는 무난시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)
(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 임대관계는 미상입니다. 현장조사 당시 본건 제1-062호, 제1-063호, 제1-064호
는 공실이었으며, 본건 제1-065호 - 제1-070호는 제1-065호부터 제1-075호까지
함께 ABC MART의 매장으로 이용 중이었으며, 매장의 직원에게 임대차 관계 등
을 탐문하였으나, 그 내용을 알고 있지 않았습니다.

- 기타사항 : 본건의 위치는 집합건축물대장상 건축물 현황도면 및 현장조사 등에 의하여
확인하였으며, 현장조사 당시 본건은 인접한 호실과의 경계벽은 없는 상태이나
, 그 위치가 건축물 현황도(도면)에 의해 명확하며, 1층의 공실인 다른 호실의
경우 그 경계벽이 판넬(두께 약 15cm)로 되어 있어, 경계벽의 재료 등을 고려
할 때 경계벽 설치가 비교적 용이하며, 그 비용도 과다하게 들지는 않을 것
으로 판단됩니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.공부상 판매시설이며, 제1-065호부터 제1-070호는 경계벽이나 경계바닥선 제거한 후 임의로 개조하여 제1-065호부터 제1-075호까지 함께 ABC MART의 매장으로 이용중임
2.인접한 호실과의 경계벽은 없는 상태이나, 그 위치가 건축물 현황도(도면)에 의하여 명확하며, 1층의 공실인 다른 호실의 경우그 경계벽이 판넬(두게 약 15cm)로 되어 있어 경계벽의 재료 등을 고려할때 경계벽 설치가 비교적 용이하며 그 비용도 과다하게 들지는 않을 것으로 판단됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2024타경9534 (5)

* 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-066호

* 용도: 판매시설

* 감정가: 752,000,000원

* 면적:

* 토지: 20.32㎡ (약 6.15평)

* 건물: 36.59㎡ (약 11.07평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 진OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 "증산역(부산 도시철도 2호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 증산역, 소공원 등으로 형성되어 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 증산역이 위치하여 교통상황은 무난시됩니다.

* 토지이용계획: 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역. 대로1류, 소로1류, 중로1류에 접해 있어 가로망 상태는 양호합니다.

* 제한사항: 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)에 해당합니다.

3. 건물정보

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물 내 1층 1-066호

* 용도: 공부상 판매시설이며, 현장 조사 당시 여러 호실이 통합되어 ABC MART 매장으로 이용 중입니다.

* 마감: 외벽은 치장벽돌 붙임, 복합판넬잇기, 강화유리창호 마감이며, 내벽은 판넬잇기, 인테리어 마감입니다.

* 설비: 전기설비, 공동위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 8월 22일자 진해수산업협동조합의 근저당권(을2, 채권액 5,592,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 총 채권액: 7,620,260,187원으로, 채권이 다수 설정되어 있습니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: ABC MART

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

* 비고: 제1-065호부터 제1-070호 및 제1-075호 일부까지 통합하여 ABC MART 매장으로 이용 중이나, 임대차 관계는 미상이며 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

5. 상권분석

* 본 건이 위치한 양산시 물금읍 일대는 부산 도시철도 2호선 증산역을 중심으로 상업시설, 주거시설(아파트), 근린생활시설이 밀집된 활성화 지역입니다.

* 증산역 초역세권에 위치하여 유동인구 흡수 및 배후 수요 확보에 유리한 입지입니다.

* 주변에 소공원이 있어 쾌적한 환경을 제공하며, 상업시설로서의 기본적인 경쟁력을 갖추고 있습니다.

6. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 2호선 증산역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 다양한 버스 노선도 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 주변 상업지구 및 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 대규모 아파트 단지와 인접하여 안정적인 소비자층 확보가 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

* 호실 통합 및 임의 개조: 본 건을 포함한 여러 호실이 경계벽을 제거하고 임의로 개조하여 하나의 매장(ABC MART)으로 사용 중입니다. 이는 향후 원상 복구에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건 외 다른 담보 물건이 존재할 수 있어, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 권리관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 높은 총 채권액: 76억 원이 넘는 총 채권액은 채권자들의 적극적인 경매 절차 진행 가능성을 시사합니다.

8. 종합 의견

* 양산 증산역 역세권의 상업시설로서 기본적인 입지 조건과 개발 잠재력을 갖춘 물건입니다.

* 현재 대항력 없는 임차인이 해당 호실을 사용하고 있으며, 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 명확한 권리 관계를 가집니다.

* 다만, 여러 호실이 통합되어 사용 중인 점은 원상 복구 가능성 및 관련 비용을 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 증산역 인근으로 풍부한 유동인구와 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 상권 활성화 지역: 주변의 다양한 상업시설 및 주거시설과의 시너지 효과를 통해 안정적인 운영이 가능합니다.

* 권리관계 안정성: 대항력 있는 임차인이 없고, 모든 부담이 소멸되는 조건으로 낙찰받을 수 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 합리적인 입찰가 책정을 통해 향후 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

* 본 건은 인수 보증금이 없는 관계로, 제시된 감정가 752,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정합니다.

* 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 본 건의 현황(호실 통합 및 개조 상태) 등을 종합적으로 고려하여 본 건의 가치를 평가해야 합니다.

* 경쟁 상황 및 투자 전략에 따라 감정가의 80%~90% 수준인 601,600,000원 ~ 676,800,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 주의: 이는 일반적인 참고용이며, 최종 입찰가는 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.