나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9534 [7] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-068호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신일 · 평가일 2024.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 "증산역(부산 도시철도 2호선)" 북서측 인근
에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 증산역, 소공원 등으로 형성되어 주위환경은
보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장, 증산역 등이 있어 교통상황은 무난시
됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물의 제1층 제1-062호, 제1-063호,
제1-064호, 제1-065호, 제1-066호, 제1-067호, 제1-068호, 제1-069호, 제1-070호로서, 공히
외벽 : 치장벽돌 붙임, 복합판넬잇기, 강화유리창호 마감 등,
내벽 : 판넬잇기 마감, 인테리어 마감 등입니다.
창호 : 강화유리 창호 등입니다.

이용상태

공부상 판매시설이며, 현장조사 당시 제1-062호, 제1-063호, 제1-064호는 공실 상태이며,
제1-065호 - 제1-070호는 제1-065호부터 제1-075호까지 함께 ABC MART의 매장으로 이용 중
입니다.

설비내역

전기설비, 공동위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중
입니다.

인접 도로상태등

가장형의 본건 토지 4면 모두 각각 도로에 접해 있으며, 일부는 보행자도로에 접해 있어
가로망 상태는 무난시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)
(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 임대관계는 미상입니다. 현장조사 당시 본건 제1-062호, 제1-063호, 제1-064호
는 공실이었으며, 본건 제1-065호 - 제1-070호는 제1-065호부터 제1-075호까지
함께 ABC MART의 매장으로 이용 중이었으며, 매장의 직원에게 임대차 관계 등
을 탐문하였으나, 그 내용을 알고 있지 않았습니다.

- 기타사항 : 본건의 위치는 집합건축물대장상 건축물 현황도면 및 현장조사 등에 의하여
확인하였으며, 현장조사 당시 본건은 인접한 호실과의 경계벽은 없는 상태이나
, 그 위치가 건축물 현황도(도면)에 의해 명확하며, 1층의 공실인 다른 호실의
경우 그 경계벽이 판넬(두께 약 15cm)로 되어 있어, 경계벽의 재료 등을 고려
할 때 경계벽 설치가 비교적 용이하며, 그 비용도 과다하게 들지는 않을 것
으로 판단됩니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.공부상 판매시설이며, 제1-065호부터 제1-070호는 경계벽이나 경계바닥선 제거한 후 임의로 개조하여 제1-065호부터 제1-075호까지 함께 ABC MART의 매장으로 이용중임
2.인접한 호실과의 경계벽은 없는 상태이나, 그 위치가 건축물 현황도(도면)에 의하여 명확하며, 1층의 공실인 다른 호실의 경우그 경계벽이 판넬(두게 약 15cm)로 되어 있어 경계벽의 재료 등을 고려할때 경계벽 설치가 비교적 용이하며 그 비용도 과다하게 들지는 않을 것으로 판단됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 울산지방법원 2024타경9534 (7)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOOOO (진해수산업협동조합으로 추정)

감정가: 842,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292, 라피에스타양산 1층 1-068호

신주소: 경상남도 양산시 증산역로 177, 라피에스타양산 1층 1-068호

용도: 판매시설 (공부상), 현재 ABC MART 매장으로 이용 중 (집합건물 용도: 판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종근린생활시설)

토지 면적: 22.75㎡ (약 6.88평)

건물 면적: 40.96㎡ (약 12.38평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

총 채권액 (등기부 기준): 7,620,260,187원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 "증산역(부산 도시철도 2호선)" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 아파트, 증산역, 소공원 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 증산역이 있어 교통 상황은 무난한 편입니다.

부산 도시철도 2호선 증산역을 도보로 이용 가능합니다.

2.3. 도로 상태

본건 토지는 4면 모두 도로에 접해 있으며, 일부는 보행자 도로에 접해 있어 가로망 상태는 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023-08-22 접수된 진해수산업협동조합의 근저당권 (을2) 입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당, 압류, 가압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 7,620,260,187원으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: ABC MART

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 임대차 관계는 미상이며, 현장 조사 당시 매장의 직원에게 탐문하였으나 관련 내용을 알지 못했습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요하며, 본건의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서상 ‘매각으로 소멸되지 않는 권리’ 항목에 지상권이 기재되어 있으나, 현재 등기부상 확인되지 않으며, 일반적인 임의경매 물건의 경우 말소기준권리 이하 권리는 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 분석

본건은 공부상 판매시설이며, 현재 제1-065호부터 제1-070호까지는 제1-065호부터 제1-075호까지 함께 ABC MART 매장으로 이용 중입니다.

인접 호실과의 경계벽이 제거되고 임의로 개조하여 넓은 매장으로 사용 중입니다.

집합건물 용도에는 판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종근린생활시설이 포함되어 있어 다양한 업종이 입점 가능합니다.

4.2. 주변 상권

증산역 인근으로 상업 및 주거 복합 지역을 형성하고 있습니다.

대로변에 위치하여 유동인구 및 차량 통행이 많을 것으로 예상됩니다.

대형 복합 상가인 라피에스타양산 내부에 위치하여 집객 효과가 기대됩니다.

주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 많아 배후 수요가 탄탄할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대형 복합 상가 내부에 위치하여 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

인근에 소공원 등이 있어 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

5.2. 공공시설

증산역이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 공공기관 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 관련

다수의 호실(1-065호 ~ 1-070호)이 경계벽 제거 후 임의로 개조되어 하나의 매장(ABC MART)으로 사용되고 있습니다.

향후 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

경계벽 설치가 비교적 용이하다고 판단되나, 원상복구 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 법적/권리적

총 채권액이 매우 높아 채권자의 경매 신청으로 진행되었으나, 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)가 있을 경우 인수해야 할 수 있으나, 현재까지 확인된 바는 없습니다.

6.3. 기타

임차인 ABC MART의 임대차 관계가 불분명하며, 보증금 및 차임이 0원으로 되어 있습니다. 이는 인수되는 보증금이 없음을 의미할 수 있으나, 계약 조건에 따라 달라질 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다. (현재로서는 대항력 없는 임차인이므로 인수 부담은 없습니다.)

제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있는지 여부를 판단하기 어렵습니다. 통상적인 보고서라면 지도 검색 등을 통해 해당 내용을 확인하여 명시합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양산시 증산역 역세권에 위치한 대형 상가 내 판매시설입니다.

현재 ABC MART 매장으로 통합 운영되고 있으며, 인접 호실과의 경계벽이 제거된 상태입니다.

주변 상업 및 주거 시설과의 연계성이 높아 잠재적인 가치가 있습니다.

단, 통합 운영으로 인한 원상복구 이슈와 복잡한 권리 관계(다수의 채권, 압류 등)를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 증산역 바로 인근에 위치하여 대중교통 이용객 및 지역 주민을 대상으로 한 영업이 용이합니다.

대규모 상가 내 위치: 라피에스타양산이라는 대형 복합 상가 내부에 있어 집객 효과 및 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

용도 다양성: 판매시설 외 문화 및 집회시설, 제2종근린생활시설 등으로도 활용 가능하여 업종 변경 시에도 유리합니다.

기존 상권 활용: 현재 ABC MART로 운영 중이라는 점은 해당 위치의 상업적 가능성을 방증합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 842,000,000원

인수되는 임차보증금: 0원

본 물건의 경우, 현재 통합 운영 중인 상태와 추후 원상복구 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 현장 방문 및 주변 상권, 유사 물건 시세 조사를 통해 심층 분석이 필요하나, 감정가의 70~90% 수준을 일반적인 참고 범위로 고려해볼 수 있습니다.

본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.