나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9534 [2] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-063호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신일 · 평가일 2024.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 "증산역(부산 도시철도 2호선)" 북서측 인근
에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 증산역, 소공원 등으로 형성되어 주위환경은
보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장, 증산역 등이 있어 교통상황은 무난시
됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물의 제1층 제1-062호, 제1-063호,
제1-064호, 제1-065호, 제1-066호, 제1-067호, 제1-068호, 제1-069호, 제1-070호로서, 공히
외벽 : 치장벽돌 붙임, 복합판넬잇기, 강화유리창호 마감 등,
내벽 : 판넬잇기 마감, 인테리어 마감 등입니다.
창호 : 강화유리 창호 등입니다.

이용상태

공부상 판매시설이며, 현장조사 당시 제1-062호, 제1-063호, 제1-064호는 공실 상태이며,
제1-065호 - 제1-070호는 제1-065호부터 제1-075호까지 함께 ABC MART의 매장으로 이용 중
입니다.

설비내역

전기설비, 공동위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중
입니다.

인접 도로상태등

가장형의 본건 토지 4면 모두 각각 도로에 접해 있으며, 일부는 보행자도로에 접해 있어
가로망 상태는 무난시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)
(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 임대관계는 미상입니다. 현장조사 당시 본건 제1-062호, 제1-063호, 제1-064호
는 공실이었으며, 본건 제1-065호 - 제1-070호는 제1-065호부터 제1-075호까지
함께 ABC MART의 매장으로 이용 중이었으며, 매장의 직원에게 임대차 관계 등
을 탐문하였으나, 그 내용을 알고 있지 않았습니다.

- 기타사항 : 본건의 위치는 집합건축물대장상 건축물 현황도면 및 현장조사 등에 의하여
확인하였으며, 현장조사 당시 본건은 인접한 호실과의 경계벽은 없는 상태이나
, 그 위치가 건축물 현황도(도면)에 의해 명확하며, 1층의 공실인 다른 호실의
경우 그 경계벽이 판넬(두께 약 15cm)로 되어 있어, 경계벽의 재료 등을 고려
할 때 경계벽 설치가 비교적 용이하며, 그 비용도 과다하게 들지는 않을 것
으로 판단됩니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.공부상 판매시설임
2.인접한 호실과의 경계벽면이나 바닥선이 없이 한개의 호실로 사용중이나 현재 공실 상태임. 그 위치가 건축물 현황도(도면)에 의하여 명확하며, 1층의 공실인 다른 호실의 경우 그 경계벽이 판넬(두게 약 15cm)로 되어 있어 경계벽의 재료 등을 고려할때 경계벽 설치가 비교적 용이하며 그 비용도 과다하게 들지는 않을 것으로 판단됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경9534 (2)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-063호

용도: 판매시설

감정가: 773,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진해수산업협동조합

1.2. 면적 정보

토지면적: 21.77㎡ (약 6.59평)

토지지분: 21.77㎡ (약 6.59평)

건물면적: 39.20㎡ (약 11.86평)

건물지분: 39.2㎡ (약 11.86평)

1.3. 특이사항

공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

공부상 판매시설이나, 인접 호실과 경계벽 없이 하나의 호실로 사용 중이며 현재 공실 상태임. 경계벽 설치가 비교적 용이하며 비용이 과다하지 않을 것으로 판단됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "증산역(부산 도시철도 2호선)" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 아파트, 증산역, 소공원 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 부산 도시철도 2호선 증산역이 인접해 있어 부산 시내 접근성이 우수합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건 토지는 가장형의 토지로서, 4면 모두 도로에 접해 있으며 일부는 보행자도로에 접해 있어 가로망 상태가 양호합니다. 현재 해당 토지는 판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 대로1류(폭 35m-40m), 소로1류(폭 10m-12m), 중로1류(폭 20m-25m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)에 포함됩니다.

2.5. 주변 시설

증산역 인근은 신도시 개발과 함께 상권이 형성되고 있으나, 대규모 복합쇼핑몰인 '라피에스타 양산'의 높은 공실률로 인해 일부 상권 침체가 관찰됩니다. '빛의 거리' 조성 사업 등 상권 활성화를 위한 시의 노력이 진행되고 있습니다. 본건 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 8월 22일 접수된 진해수산업협동조합의 근저당권(을2)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 등기부등본상의 모든 권리(근저당, 압류, 가압류)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 양

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-06-24

* 대항력: 있음

주의사항: 임차인 양 은 대항력이 있는 것으로 확인되었으며, 전입일자(2021-06-24)가 말소기준권리(2023-08-22)보다 앞섭니다. 다만, 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않을 가능성이 높습니다. 그럼에도 불구하고 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 진행 시 관련 절차를 철저히 확인하고 진행해야 합니다.

3.4. 등기부요약

총 채무액은 7,760,260,187원으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 현황

본 물건이 위치한 양산시 물금읍 증산역 인근은 신도시 개발과 함께 상권이 형성되었으나, '라피에스타 양산'과 같은 대형 복합 상가의 높은 공실률로 인해 일부 상권 침체가 우려되고 있습니다. 그러나 증산역 자체의 이용객 수는 지속적으로 증가하는 추세이며, 양산시에서는 '빛의 거리' 조성 사업 등을 통해 상권 활성화를 시도하고 있습니다.

4.2. 입지적 강점

증산역 역세권이라는 점, 상업시설 밀집 지역에 속해 있다는 점은 잠재적인 고객 유치에 유리합니다. 또한, 판매시설 외에 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용될 수 있는 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

부산 도시철도 2호선 증산역 및 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 인근에 소공원과 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 환경

주위 환경은 근린생활시설, 아파트 단지, 공원 등으로 형성되어 있어 정주 여건이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

대항력이 있는 임차인 양 의 존재는 명도 과정에서의 변수가 될 수 있습니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있지만, 실제 명도 과정에서 발생할 수 있는 법적, 물리적 문제에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 상권 침체 및 공실 문제

'라피에스타 양산'의 높은 공실률과 상권 침체 우려는 본 물건의 미래 가치 및 임대 수익 창출에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 상권 활성화를 위한 시의 노력은 긍정적이나, 장기적인 효과는 지켜봐야 할 부분입니다.

6.3. 건물 구조 및 이용 상태

공부상 판매시설이나, 인접 호실과의 경계벽이 없는 상태로 사용 중이며 현재 공실입니다. 필요 시 경계벽 설치 등 추가적인 시설 개선이 필요할 수 있으며, 이는 공사 비용 및 기간을 수반할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 도시철도 2호선 증산역이라는 우수한 역세권에 위치한 상가입니다. 교통 편리성과 주변의 상업 및 주거 밀집 지역이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 현재 '라피에스타 양산'의 높은 공실률과 더불어 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보는 낙찰자에게 유리할 수 있으나, 명도 관련 절차에 대한 철저한 사전 조사와 주의가 요구됩니다. 또한, 공부상 용도와 현황이 다른 점(경계벽 부재)은 향후 활용 방안 및 비용에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 증산역 도보 접근 가능한 위치로 유동인구 확보에 유리합니다.

* 도시 상권 활성화 노력: 양산시의 '빛의 거리' 조성 등 상권 활성화 사업은 장기적으로 긍정적 영향을 줄 수 있습니다.

* 다용도 활용 가능성: 판매시설 외 제2종근린생활시설 등 다양한 용도로의 전환 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 인수 부담 감소 가능성: '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어, 임차인 보증금 관련 추가 부담이 없을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 773,000,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 공실 문제, 건물 상태 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 명도 관련 소요 비용 및 기간, 향후 상가 운영 시 예상되는 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 현재로서는 인수 보증금이 0원이라 하더라도, 명도 관련 제반 비용 및 예상치 못한 추가 부담 가능성을 염두에 두는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.