나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9534 [4] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-065호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신일 · 평가일 2024.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 "증산역(부산 도시철도 2호선)" 북서측 인근
에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 증산역, 소공원 등으로 형성되어 주위환경은
보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장, 증산역 등이 있어 교통상황은 무난시
됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물의 제1층 제1-062호, 제1-063호,
제1-064호, 제1-065호, 제1-066호, 제1-067호, 제1-068호, 제1-069호, 제1-070호로서, 공히
외벽 : 치장벽돌 붙임, 복합판넬잇기, 강화유리창호 마감 등,
내벽 : 판넬잇기 마감, 인테리어 마감 등입니다.
창호 : 강화유리 창호 등입니다.

이용상태

공부상 판매시설이며, 현장조사 당시 제1-062호, 제1-063호, 제1-064호는 공실 상태이며,
제1-065호 - 제1-070호는 제1-065호부터 제1-075호까지 함께 ABC MART의 매장으로 이용 중
입니다.

설비내역

전기설비, 공동위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중
입니다.

인접 도로상태등

가장형의 본건 토지 4면 모두 각각 도로에 접해 있으며, 일부는 보행자도로에 접해 있어
가로망 상태는 무난시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)
(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 임대관계는 미상입니다. 현장조사 당시 본건 제1-062호, 제1-063호, 제1-064호
는 공실이었으며, 본건 제1-065호 - 제1-070호는 제1-065호부터 제1-075호까지
함께 ABC MART의 매장으로 이용 중이었으며, 매장의 직원에게 임대차 관계 등
을 탐문하였으나, 그 내용을 알고 있지 않았습니다.

- 기타사항 : 본건의 위치는 집합건축물대장상 건축물 현황도면 및 현장조사 등에 의하여
확인하였으며, 현장조사 당시 본건은 인접한 호실과의 경계벽은 없는 상태이나
, 그 위치가 건축물 현황도(도면)에 의해 명확하며, 1층의 공실인 다른 호실의
경우 그 경계벽이 판넬(두께 약 15cm)로 되어 있어, 경계벽의 재료 등을 고려
할 때 경계벽 설치가 비교적 용이하며, 그 비용도 과다하게 들지는 않을 것
으로 판단됩니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.공부상 판매시설이며, 제1-065호부터 제1-070호는 경계벽이나 경계바닥선 제거한 후 임의로 개조하여 제1-065호부터 제1-075호까지 함께 ABC MART의 매장으로 이용중임
2.인접한 호실과의 경계벽은 없는 상태이나, 그 위치가 건축물 현황도(도면)에 의하여 명확하며, 1층의 공실인 다른 호실의 경우그 경계벽이 판넬(두게 약 15cm)로 되어 있어 경계벽의 재료 등을 고려할때 경계벽 설치가 비교적 용이하며 그 비용도 과다하게 들지는 않을 것으로 판단됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경9534 (4)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-065호

건물명: 라피에스타양산

용도: 판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종 근린생활시설

감정가: 808,000,000원

토지 면적: 19.00㎡ (약 5.75평)

토지 지분: 19.00㎡ (약 5.75평)

건물 면적: 34.21㎡ (약 10.35평)

건물 지분: 34.21㎡ (약 10.35평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 진해수산업협동조합 (근저당권자)

집합 건물 총 면적: 128,778.04㎡

집합 건물 대지 면적: 26,474.6㎡

집합 건물 층수: 지하 3층, 지상 7층

총 호실 수: 635호

2. 입지조건

위치: 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 "증산역(부산 도시철도 2호선)" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본건은 근린생활시설, 아파트, 증산역, 소공원 등이 형성된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 증산역이 있어 교통 상황은 무난합니다.

도로: 본건 토지는 4면이 도로에 접해 있으며, 일부는 보행자 도로에 접해 있어 가로망 상태가 양호합니다.

토지이용계획: 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m), 소로1류(폭 10m-12m), 중로1류(폭 20m-25m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역입니다.

주변 시설: 증산역을 중심으로 상업 및 주거 지역이 발달해 있으며, 소공원 등 녹지 공간도 인접해 있습니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 8월 22일 접수된 진해수산업협동조합의 근저당권(을2)입니다.

총 채권액: 약 7,620,260,187원

주요 권리 내역:

* 말소기준권리 이후 접수된 근저당, 압류, 가압류 등은 낙찰로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑2: 소유권이전 (2019-05-03)

* 갑3: 소유권이전 (2023-08-22)

* 을2: 근저당권 (2023-08-22, 진해수산업협동조합, 5,592,000,000원) - 말소기준권리

* 을4: 근저당권 (2023-11-03, 유승각, 600,000,000원) - 말소

* 갑4: 압류 (2023-12-04, 익산세무서장) - 말소

* 갑5: 가압류 (2024-01-31, 서울보증보험, 126,480,727원) - 말소

* 갑6: 가압류 (2024-02-07, 국진호, 268,557,703원) - 말소

* 갑7: 가압류 (2024-02-21, 기술보증기금, 1,000,000,000원) - 말소

* 을4-1: 4번 근저당권 가처분 (2024-02-23, 기술보증기금) - 말소

* 갑8: 가압류 (2024-03-12, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아, 33,221,757원) - 말소

* 갑9: 임의경매 (2024-11-22, 진해수산업협동조합, 4,991,680,959원) - 말소

임차인 현황:

* 임차인: ABCMART

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 본건 제1-065호부터 제1-070호는 제1-065호부터 제1-075호까지 함께 ABC MART 매장으로 이용 중임.

* 임차인: 양윤기

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-24

* 대항력: 있음

* 비고: (대항력 있는 임차인)

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

4. 상권분석

입지: 증산역 역세권에 위치하며, 주변에 다수의 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

배후수요: 풍부한 배후 주거 단지를 바탕으로 안정적인 고객 확보가 가능합니다.

업종 현황: 본건은 판매시설로, 현재 ABC MART 매장으로 이용 중에 있으며, 주변 상권 역시 다양한 업종의 근린생활시설 및 판매시설로 구성되어 있습니다.

집객력: '라피에스타양산'이라는 복합 상업 시설 내에 위치하여 자체 집객력을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

교통: 부산 도시철도 2호선 증산역이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설, 마트, 병원 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

교육환경: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하고 있어 교육 환경 또한 양호합니다.

녹지: 소공원 등이 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 양윤기 씨는 20,000,000원의 보증금과 2021년 6월 24일의 전입일자를 가진 대항력 있는 임차인으로, 낙찰 시 보증금 인수 여부 및 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. (제공된 인수 보증금 합계는 0원이지만, 대항력 있는 임차인의 존재는 리스크 요인입니다.)

구조 변경 및 원상복구: 본건은 공부상 판매시설이나, 인접 호실(1-065호부터 1-070호)과 함께 임의로 개조하여 ABC MART 매장으로 사용 중입니다. 경계벽 설치가 용이하다는 판단이 있으나, 원상복구 시 발생할 수 있는 비용 및 법적 문제 등을 고려해야 합니다.

임대 관계 불분명: ABC MART의 임대차 관계에 대한 정보는 현장 조사에서 파악되지 않았으며, 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양산시 물금읍 증산역 역세권에 위치한 집합상가입니다.

교통, 생활 편의시설, 배후수요 등 입지적 강점을 가지고 있으며, '라피에스타양산' 복합 상가 내에 위치하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 복수의 호실이 임의 개조되어 사용 중인 점은 명도 및 원상복구 과정에서 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 부산 도시철도 2호선 증산역과의 근접성으로 인해 높은 유동인구 및 접근성을 확보합니다.

안정적인 상권: 다수의 아파트 단지와 상업 시설이 밀집하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

복합 상가 내 위치: '라피에스타양산'이라는 브랜드 인지도를 활용한 집객 효과를 기대할 수 있습니다.

일괄 매각: 토지 및 건물 일괄 매각으로 향후 활용 방안이 다양합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 808,000,000원

인수 보증금: 0원 (제공된 정보 기준)

예상 입찰가 산정 시 고려사항: 감정가를 기준으로, 인수 보증금을 제외한 금액에서 본 물건의 입지, 상태, 임차인 현황, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.