나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9534 [6] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-067호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신일 · 평가일 2024.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 "증산역(부산 도시철도 2호선)" 북서측 인근
에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 증산역, 소공원 등으로 형성되어 주위환경은
보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장, 증산역 등이 있어 교통상황은 무난시
됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물의 제1층 제1-062호, 제1-063호,
제1-064호, 제1-065호, 제1-066호, 제1-067호, 제1-068호, 제1-069호, 제1-070호로서, 공히
외벽 : 치장벽돌 붙임, 복합판넬잇기, 강화유리창호 마감 등,
내벽 : 판넬잇기 마감, 인테리어 마감 등입니다.
창호 : 강화유리 창호 등입니다.

이용상태

공부상 판매시설이며, 현장조사 당시 제1-062호, 제1-063호, 제1-064호는 공실 상태이며,
제1-065호 - 제1-070호는 제1-065호부터 제1-075호까지 함께 ABC MART의 매장으로 이용 중
입니다.

설비내역

전기설비, 공동위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중
입니다.

인접 도로상태등

가장형의 본건 토지 4면 모두 각각 도로에 접해 있으며, 일부는 보행자도로에 접해 있어
가로망 상태는 무난시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)
(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 임대관계는 미상입니다. 현장조사 당시 본건 제1-062호, 제1-063호, 제1-064호
는 공실이었으며, 본건 제1-065호 - 제1-070호는 제1-065호부터 제1-075호까지
함께 ABC MART의 매장으로 이용 중이었으며, 매장의 직원에게 임대차 관계 등
을 탐문하였으나, 그 내용을 알고 있지 않았습니다.

- 기타사항 : 본건의 위치는 집합건축물대장상 건축물 현황도면 및 현장조사 등에 의하여
확인하였으며, 현장조사 당시 본건은 인접한 호실과의 경계벽은 없는 상태이나
, 그 위치가 건축물 현황도(도면)에 의해 명확하며, 1층의 공실인 다른 호실의
경우 그 경계벽이 판넬(두께 약 15cm)로 되어 있어, 경계벽의 재료 등을 고려
할 때 경계벽 설치가 비교적 용이하며, 그 비용도 과다하게 들지는 않을 것
으로 판단됩니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.공부상 판매시설이며, 제1-065호부터 제1-070호는 경계벽이나 경계바닥선 제거한 후 임의로 개조하여 제1-065호부터 제1-075호까지 함께 ABC MART의 매장으로 이용중임
2.인접한 호실과의 경계벽은 없는 상태이나, 그 위치가 건축물 현황도(도면)에 의하여 명확하며, 1층의 공실인 다른 호실의 경우그 경계벽이 판넬(두게 약 15cm)로 되어 있어 경계벽의 재료 등을 고려할때 경계벽 설치가 비교적 용이하며 그 비용도 과다하게 들지는 않을 것으로 판단됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

울산지방법원 2024타경9534 (6)

소재지

경상남도 양산시 증산역로 177 (물금읍 가촌리) 라피에스타양산 1층 1-067호

건물명

라피에스타양산

용도

판매시설 (집합건축물대장상 기타용도: 판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종 근린생활시설)

건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

감정가

798,000,000원

매각 대상

토지/건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 임의경매

토지 면적

21. 57㎡ (약 6.53평)

건물 면적

38. 83㎡ (약 11.75평)

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 "증산역(부산 도시철도 2호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 증산역, 소공원 등으로 형성되어 주위환경은 보통시됩니다.

1.1. 2.교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 증산역 등이 있어 교통상황은 무난시됩니다.

1.1. 3.인접 도로상태

가장형의 본건 토지 4면 모두 각각 도로에 접해 있으며, 일부는 보행자도로에 접해 있어 가로망 상태는 무난시됩니다.

1.1. 4.토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리

말소기준권리는 2023년 08월 22일 접수된 진해수산업협동조합의 근저당권 (을2)입니다.

1.2. 2.등기부 요약

* 말소기준권리: 을2 근저당권 (진해수산업협동조합, 2023-08-22, 5,592,000,000원)

* 그 외 등기사항:

* 갑2: 1번신탁등기말소 (주식회사제이엔씨파트너스, 2019-05-03)

* 갑3: 소유권이전 (유한회사트러스트, 2023-08-22, 금805,684,000원)

* 을4: 근저당권 (유승각, 2023-08-22, 금600,000,000원) - 말소

* 갑4: 압류 (익산세무서장, 2023-12-27) - 말소

* 갑5: 가압류 (서울보증보험, 2024-01-31, 금126,480,727원) - 말소

* 갑6: 가압류 (국진호, 2024-02-07, 금268,557,703원) - 말소

* 갑7: 가압류 (기술보증기금, 2024-02-21, 금1,000,000,000원) - 말소

* 을4-1: 4번근저당권가처분 (기술보증기금, 2024-02-23) - 말소

* 갑8: 가압류 (비엠더블유파이낸셜서비스코리아, 2024-03-12, 금33,221,757원) - 말소

* 갑9: 임의경매 (진해수산업협동조합, 2024-11-22, 4,991,680,959원) - 말소 (본건 경매개시결정)

* 갑10: 압류 (국민건강보험공단, 2025-01-22) - 말소

* 등기부채권 총액: 7,620,260,187원

1.2. 3.채권자 정보

본 경매의 채권자는 진해수산업협동조합으로 추정됩니다. (공동담보 목록에 기재된 채권자)

1.2. 4.인수 보증금

인수할 보증금은 없습니다. (권리분석 상 인수 보증금 합계 0원)

1.2. 5.임차인 현황

* 임차인: ABC MART

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 위 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.건물 내 이용 상태

공부상 판매시설이나, 제1-065호부터 제1-070호까지는 경계벽 제거 후 임의로 개조하여 제1-065호부터 제1-075호까지 총 11개 호실을 ABC MART 매장으로 함께 이용 중입니다. 해당 호실을 제외한 제1-062호, 제1-063호, 제1-064호는 공실 상태입니다.

1.3. 2.주변 상권

본 건은 증산역 인근의 상업지역에 위치하여 근린생활시설 및 아파트 단지가 배후에 있어 기본적인 유동인구와 소비력을 갖춘 상권으로 판단됩니다. 대로와 소로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주변 시설

* 교통: 부산 도시철도 2호선 증산역, 다수의 버스정류장

* 편의: 소공원, 근린생활시설 (추후 추가적인 편의시설 입점 예상)

* 주거: 인근 아파트 단지

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.특이사항

* 공동담보 물건으로, 본 건 외 다른 물건에도 담보가 설정되어 있습니다.

1.5. 2.주의사항

* 현황상 여러 호실이 임의로 개조되어 하나의 매장으로 이용 중입니다. 이는 추후 원상복구 명령이나 법적 문제 발생 소지가 있으며, 분할하여 재임대 시 경계벽 설치 공사가 필요할 수 있습니다. 경계벽 설치 비용은 과다하지 않을 것으로 판단되나, 관련 비용 및 공사 기간을 고려해야 합니다.

* 본건 제1-062호, 제1-063호, 제1-064호는 공실 상태이므로, 해당 호실의 공실 위험 및 임대 난이도를 고려해야 합니다.

1.5. 3.공부와의 차이

* 없음.

1.5. 4.임대차 관계

* 본건 제1-065호~제1-070호는 ABC MART 매장으로 이용 중이나, 임대차 관계, 보증금, 차임 등은 미상입니다. 다만, 임차인 ABC MART는 대항력이 없으며 보증금, 차임이 0원이므로 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 증산역 역세권 상업시설로 입지 조건은 양호하나, 현황상 여러 호실이 하나의 매장으로 임의 개조되어 사용 중인 점이 주요 특징이자 리스크 요인입니다. 또한 일부 공실이 존재하여 공실 위험 관리가 필요합니다. 말소기준권리 하위의 권리들은 모두 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태를 인수하게 됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 증산역 역세권의 상업시설로 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 대부분의 권리가 말소되어 인수 부담이 없습니다.

* 합쳐진 매장의 경우, 원상 복구 또는 재구성을 통해 활용 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 798,000,000원을 기준으로, 현황상 여러 호실이 통합되어 사용 중인 점과 일부 공실을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 인수할 권리가 없으므로 감정가를 기준으로 적정 수준에서 입찰가를 산정하되, 향후 임대 수익률 및 복구 비용 등을 고려하여 결정해야 합니다. (구체적인 예상 입찰가는 본 보고서에서 산정하기 어렵습니다. 전문가와 상담하시길 권유드립니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.