나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9534 [9] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-070호 판매시설 경매

매각기일: 2026-04-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9534 [9] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-070호 판매시설 경매

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울산지방법원 경매6계 2024타경9534 | 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-070호 (라피에스타양산) | 감정가: 921,000,000원 | 최저가: 451,290,000원 | 용도: 판매시설

1.1. 물건 보고서

1.1. 1.부동산 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경9534 (9)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-070호

용도: 판매시설

감정가: 921,000,000원

토지 면적: 24.89㎡ (약 7.53평)

건물 면적: 44.82㎡ (약 13.57평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOOOO

1.1. 2.물건 현황 및 특징

본 건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 라피에스타 양산 상가 건물 내 1층 1-070호입니다. 공부상 용도는 판매시설이며, 현황은 인접 호실(제1-065호부터 제1-075호까지)과 경계벽을 제거하고 임의로 개조하여 'ABC MART' 매장으로 사용 중입니다. 현재 인접한 호실과의 경계벽은 없는 상태이나, 건축물 현황도에 따라 그 위치는 명확하며, 공실인 인접 호실의 경우 약 15cm 두께의 판넬로 경계벽이 설치되어 있어, 재료 및 비용 측면에서 경계벽 설치가 비교적 용이할 것으로 판단됩니다.

1.1. 3.입지 조건

본 건은 지하철 2호선 증산역 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 아파트, 공원 등이 형성되어 있으며, 교통은 차량 출입이 가능하고 버스 정류장 및 증산역이 인접하여 무난한 편입니다. 단, 검색 결과에 따르면 라피에스타 양산은 경남권 핵심 지역인 부산이나 울산에서 자동차로 40~50분 이상 소요될 정도로 접근성이 상대적으로 좋지 않다는 점은 고려해야 합니다.

1.1. 4.권리 분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 임의경매는 통상 담보권 실행으로 진행되며, 경매 절차를 통해 소유권 이전 시 기존 채무 관계는 소멸하는 것이 일반적입니다. 다만, 세부적인 권리 관계는 반드시 법률 전문가를 통해 재확인하시기를 권장합니다.

1.1. 5.상권 분석

양산시 물금읍은 경남에서 생활인구수와 상권 매출이 높은 지역으로 분석됩니다. 특히 증산신도시는 젊고 역동적인 도시 특성을 가지고 있으며, 부산대학교 양산캠퍼스, 병원 등이 위치하여 배후수요가 풍부한 편입니다. 그러나 라피에스타 양산은 준공 이후 상당 기간 공실률이 높았던 대규모 상가로, 지역 수요 대비 공급 과잉 및 접근성의 한계로 인해 상권 침체를 겪어왔습니다. 최근 'LF스퀘어 양산점'이 입점하는 등 활성화 노력이 있으나, 상가 전체의 공실률은 여전히 높은 편으로 분석됩니다. 본 건이 속한 1층 상가는 상대적으로 유동인구가 많은 편이나, 주변 상가들의 공실 현황을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.1. 6.생활 정보

단지 인근에 증산역, 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 주거 지역 및 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.1. 7.잠재적 리스크

1. 임의 개조 및 원상복구 가능성: 현황은 다수의 호실을 터서 사용 중이므로, 향후 경계벽 복구 등의 원상 복구 의무 발생 가능성을 고려해야 합니다. 복구 용이성은 있으나, 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

2. 높은 공실률 및 상권 침체: 라피에스타 양산 건물 전체의 높은 공실률과 상권 침체는 본 건의 임대 수익이나 향후 매각 시 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 임대 관계 불확실성: 현재 임대 관계가 불명확하며, 매장 직원 또한 임대차 관계에 대해 알지 못하는 상태입니다. [cite:1, auction document]

4. 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 위치 주변에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 하수종말처리장 등)이 명시적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 대규모 상가 단지 주변으로는 복합적인 시설들이 존재할 수 있으므로, 현장 방문 시 직접 확인이 필요합니다.

1.1. 8.종합 의견

본 건은 증산역 인근의 대규모 상가 건물 내 위치하고 있으며, 경남 지역 내에서 상권이 활성화된 물금읍에 속해 있다는 장점이 있습니다. 또한, 인접 호실과의 통합 사용으로 인한 넓은 영업 공간 확보 및 ABC MART 매장으로 운영 중이라는 점은 긍정적인 요소입니다. 하지만 라피에스타 양산 전체의 높은 공실률과 상권 침체, 그리고 임의 개조로 인한 원상복구 가능성 등의 잠재적 리스크를 충분히 인지해야 합니다. 특히, 'LF스퀘어 양산점' 입점 등 상권 활성화 노력에도 불구하고 아직 그 효과가 제한적인 점을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

1.1. 9.투자 포인트

1. 역세권 입지: 증산역과 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 잠재적 고객 접근성이 양호합니다.

2. 통합된 넓은 공간: 다수의 호실을 통합하여 넓은 영업 공간으로 활용 가능하며, 이는 특정 업종(의류, 대형 판매점 등)에 유리할 수 있습니다.

3. 상권 회복 가능성: 'LF스퀘어 양산점' 입점 및 '빛의 거리' 조성 사업 등 상권 활성화를 위한 지속적인 노력이 이루어지고 있어, 향후 상권 회복 시 시세 상승 및 임대 수익 증대를 기대해 볼 수 있습니다.

4. 저평가 가능성: 높은 공실률 및 상권 침체로 인해 현재 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있으며, 향후 상권 회복 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매6계