나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9534 [9] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-070호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신일 · 평가일 2024.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 "증산역(부산 도시철도 2호선)" 북서측 인근
에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 증산역, 소공원 등으로 형성되어 주위환경은
보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장, 증산역 등이 있어 교통상황은 무난시
됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물의 제1층 제1-062호, 제1-063호,
제1-064호, 제1-065호, 제1-066호, 제1-067호, 제1-068호, 제1-069호, 제1-070호로서, 공히
외벽 : 치장벽돌 붙임, 복합판넬잇기, 강화유리창호 마감 등,
내벽 : 판넬잇기 마감, 인테리어 마감 등입니다.
창호 : 강화유리 창호 등입니다.

이용상태

공부상 판매시설이며, 현장조사 당시 제1-062호, 제1-063호, 제1-064호는 공실 상태이며,
제1-065호 - 제1-070호는 제1-065호부터 제1-075호까지 함께 ABC MART의 매장으로 이용 중
입니다.

설비내역

전기설비, 공동위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중
입니다.

인접 도로상태등

가장형의 본건 토지 4면 모두 각각 도로에 접해 있으며, 일부는 보행자도로에 접해 있어
가로망 상태는 무난시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)
(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 임대관계는 미상입니다. 현장조사 당시 본건 제1-062호, 제1-063호, 제1-064호
는 공실이었으며, 본건 제1-065호 - 제1-070호는 제1-065호부터 제1-075호까지
함께 ABC MART의 매장으로 이용 중이었으며, 매장의 직원에게 임대차 관계 등
을 탐문하였으나, 그 내용을 알고 있지 않았습니다.

- 기타사항 : 본건의 위치는 집합건축물대장상 건축물 현황도면 및 현장조사 등에 의하여
확인하였으며, 현장조사 당시 본건은 인접한 호실과의 경계벽은 없는 상태이나
, 그 위치가 건축물 현황도(도면)에 의해 명확하며, 1층의 공실인 다른 호실의
경우 그 경계벽이 판넬(두께 약 15cm)로 되어 있어, 경계벽의 재료 등을 고려
할 때 경계벽 설치가 비교적 용이하며, 그 비용도 과다하게 들지는 않을 것
으로 판단됩니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.공부상 판매시설이며, 제1-065호부터 제1-070호는 경계벽이나 경계바닥선 제거한 후 임의로 개조하여 제1-065호부터 제1-075호까지 함께 ABC MART의 매장으로 이용중임
2.인접한 호실과의 경계벽은 없는 상태이나, 그 위치가 건축물 현황도(도면)에 의하여 명확하며, 1층의 공실인 다른 호실의 경우그 경계벽이 판넬(두게 약 15cm)로 되어 있어 경계벽의 재료 등을 고려할때 경계벽 설치가 비교적 용이하며 그 비용도 과다하게 들지는 않을 것으로 판단됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경9534 (9)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-070호

용도: 판매시설

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 24.89㎡ (약 7.53평)

건물면적: 44.82㎡ (약 13.56평)

1.3. 감정가

감정가: 921,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 "증산역(부산 도시철도 2호선)" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 아파트, 증산역, 소공원 등으로 형성되어 있어 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 증산역이 있어 교통 상황은 무난한 편입니다. 토지는 가장형의 형상으로, 4면 모두 도로에 접해 있으며 일부는 보행자 도로에 접해 있어 가로망 상태가 양호합니다.

2.3. 주변 시설 및 혐오시설 유무

본 물건은 라피에스타양산 복합상가 내에 위치하며, 주변으로 상업시설, 주거시설, 공공시설 등이 혼재되어 있습니다. 현재까지 확인된 정보에 따르면, 인근에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 등기부상 말소기준권리는 2023년 8월 22일 접수된 진해수산업협동조합의 근저당권(을2)입니다.

3.2. 인수 권리

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정이며, 등기부채권 총액 7,620,260,187원 중 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 집합건물 등기부 요약상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 개요가 있으나, 관련 정보가 없어 인수 여부를 명확히 판단하기 어렵습니다.

3.3. 등기부 현황 요약

말소기준권리(을2 근저당) 이후 접수된 권리들(근저당, 압류, 가압류 등)은 모두 말소될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: ABCMART

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으며, 대항력은 없는 것으로 나타났습니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 현황

공부상으로는 판매시설로 등재되어 있습니다. 현장 조사 당시, 본건(1-070호)을 포함한 제1-065호부터 제1-070호까지는 제1-065호부터 제1-075호까지 총 11개 호실이 경계벽 제거 후 ABC MART 매장으로 통합 운영 중입니다. 인접한 제1-062호, 제1-063호, 제1-064호는 공실 상태입니다.

4.2. 상권 특성

본 물건이 위치한 양산시 물금읍 일대는 신도시 개발과 함께 상업시설 및 주거시설이 확충되고 있는 지역입니다. 증산역 인근의 상업지구에 속하며, 유동인구가 일정 부분 확보되는 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 편의시설 및 유동인구

증산역을 중심으로 상업시설, 금융기관, 병원, 공원 등 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다. 부산 도시철도 2호선 역세권이라는 점에서 출퇴근 유동인구 및 지역 주민 유동인구가 형성될 수 있는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 합병 및 원상복구 가능성

본건(1-070호)을 포함한 다수의 호실이 임의로 개조되어 하나의 매장(ABC MART)으로 사용 중인 점이 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크 요인입니다. 경계벽 등이 제거된 상태로, 향후 원상복구가 필요할 경우 관련 비용이 발생할 수 있습니다. 다만, 감정평가서상 인접 호실의 경계벽이 판넬(두께 약 15cm)로 되어 있어 설치가 비교적 용이하고 비용이 과다하지 않을 것으로 판단하고 있습니다.

6.2. 높은 채무 부담

감정가(921,000,000원) 대비 등기부채권 총액(7,620,260,187원)이 매우 높아, 경매 절차 진행 시 채권 회수율에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양산시 물금읍 증산역 인근의 상업지역에 위치한 판매시설입니다. 현재 다수의 호실이 통합되어 대형 매장으로 운영되고 있다는 점이 특징이며, 이는 잠재적인 원상복구 비용 발생 가능성을 시사합니다. 그러나 역세권이라는 입지적 장점과 주변의 상업 및 주거 시설 밀집도를 고려할 때, 정상적인 상권 내에서의 영업 활동이 가능하다는 점도 간과할 수 없습니다. 높은 채무액이 부담으로 작용할 수 있으나, 이는 입찰 참여자에게는 가격적 메리트로 작용할 가능성도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 상업지 입지: 증산역 인근으로 유동인구 확보가 용이한 지역입니다.

* 대형 매장 활용 가능성: 현재 통합 운영 중인 상태를 고려할 때, 대형 프랜차이즈 또는 대규모 점포 운영 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 추후 분할 및 재임대 가능성: 원상복구 후 개별 호실로 분할하여 임대하는 전략도 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 시장 조사가 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 인근 유사 물건의 실거래가, 임대 시세, 향후 상권 전망 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 특히, 감정가(921,000,000원) 대비 채권 총액(7,620,260,187원)이 상당히 높아, 경매 결과에 따른 실질적인 낙찰가 변동성이 클 것으로 예상됩니다. 따라서, 투자자는 물건의 실제 가치와 잠재적 리스크를 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금은 없으나, 채무 총액이 높아 유의 깊은 검토가 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.