나이스옥션 법원경매 울산 2024타경8777 [1] 울산광역시 동구 서부동 238-29 현대패밀리명덕 103동 11층1105호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경8777 [1] 울산광역시 동구 서부동 238-29 현대패밀리명덕 103동 11층1105호 아파트 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매6계 2024타경8777 | 소재지: 울산광역시 동구 명덕로 30, 103동 11층1105호 (서부동,현대패밀리명덕) | 감정가: 143,000,000원 | 최저가: 143,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서: 울산 현대패밀리명덕 아파트 경매 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 울산지방법원 2024타경8777 (1)

소재지: 울산광역시 동구 서부동 238-29 현대패밀리명덕 103동 11층1105호

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 143,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산임의경매)

토지면적: 32.39㎡ (지분)

건물면적: 59.78㎡ (전용)

1.2. 물건의 현황 및 특성

본건은 울산광역시 동구 서부동 소재 '현대패밀리명덕' 아파트 103동 중 11층에 위치하며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 내에 소재합니다. 현재 아파트로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 난방설비 등 기본적인 설비 일체가 갖추어져 있습니다. 제시외 면적은 없으며, 공부(公簿)와의 차이도 없는 것으로 확인됩니다.

2. 입지조건 분석 (Location Analysis)

2.1. 최고의 입지

본건은 울산광역시 동구 전하동에 소재하는 "울산대학교병원" 북측 인근에 위치하고 있어, 대형병원 인근이라는 의료 편의성 측면에서 우수한 입지를 갖추고 있습니다. 주위는 아파트단지, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 제차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다. 단지 내 및 주변 가로망 상태는 보통 수준이며, 교통사정은 전반적으로 양호합니다.

3. 권리분석 (Right Analysis)

3.1. 매각 및 채권 관계

경매구분은 부동산임의경매이며, 소유자(차OO)와 채무자(차OO)가 동일한 상태입니다. 채권자는 정OO입니다.

3.2. 권리적 특이사항

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 매수인이 소유권 취득 시 온전한 소유권 행사가 가능합니다. 특이사항 및 주의사항이 보고서 상에 기재되어 있지 않아, 권리관계는 비교적 명료한 것으로 판단됩니다. 다만, 임대관계는 미상(未詳)이므로, 명도 시 임차인 여부에 대한 추가적인 확인과 대비가 필요합니다.

4. 상권분석 및 토지이용계획

4.1. 상권 및 주변 환경

주거 환경이 잘 갖추어진 아파트 밀집 지역에 소재하고 있으며, 울산대학교병원과 인접해 있어 병원 관계자 및 유동 인구로 인한 주거 수요의 안정성이 예상됩니다. 주거 편의를 위한 근린생활시설의 이용도 편리할 것으로 보입니다.

4.2. 토지이용계획

본건 토지(서부동 238-29, 238-28)는 모두 '제3종일반주거지역'으로 지정되어 있어, 용적률 및 층수 규제가 비교적 완화된 아파트 부지로서의 적합성을 갖추고 있습니다. 소로2류 및 중로2류 등의 도로에 접합되어 있어 접근성도 확보되어 있습니다.

5. 생활정보 (Living Information)

본건은 아파트단지 내에 위치하며, 기본적인 위생, 급배수, 난방설비 및 승강기, 소화전 설비 등이 모두 갖춰져 있습니다. 대형병원 인근의 생활 인프라를 이용할 수 있어 거주 편의성은 양호할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크 (Potential Risks)

6.1. 권리적 리스크

감정평가서 상 "임대관계는 미상"으로 기재되어 있으므로, 낙찰 후 명도 과정에서 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 임차인이 존재한다면, 배당 관계 및 인도명령/명도소송 절차에 따른 시간적, 비용적 리스크를 고려해야 합니다.

6.2. 지역적 리스크

토지이용계획상 '가축사육제한구역'에 포함되어 있으나, 아파트단지이므로 실질적인 영향은 미미할 것으로 보입니다. 다만, 동구 지역 아파트 시장의 현재 매매가 및 전세가 변동 추이를 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견 (Overall Opinion)

울산광역시 동구의 '현대패밀리명덕' 아파트는 대형병원 인근의 안정적인 입지와 제3종일반주거지역이라는 양호한 토지이용계획을 갖춘 물건입니다. 권리적인 측면에서 특이사항이 없어 보이나, '미상인 임대관계'에 대한 면밀한 조사가 입찰 전 필수적으로 요구됩니다. 적정 시세 파악 후, 현재 감정가 대비 경쟁력을 갖춘 선에서 입찰한다면 투자 가치가 충분한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트 (Investment Points)

1. 안정적 입지: 울산대학교병원 북측 인근에 위치하여 주거 수요가 비교적 안정적입니다.

2. 양호한 층수: 전체 13층 중 11층으로, 채광 및 조망권 확보에 유리합니다.

3. 명료한 매각 조건: 토지 및 건물 일괄매각으로 권리 행사에 문제가 없습니다.

4. 제3종 일반주거지역: 주거 시설로의 이용 및 향후 가치 상승 여력에 긍정적인 용도지역입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매6계